ОСОБЕННОСТИ ОЦЕНКИ В ПЕРЕХОДНОЙ ЭКОНОМИКЕ

Практика применения в странах с переходной экономикой, в т.ч. и в Беларуси, традиционной международной методологии оценки выявила необходимость ее дополнения. Причина тому — более сложное устройство развивающихся рынков. Потребовалась выработка для них специальных методов оценки, с одной стороны, основанной на традиционных подходах и стандартах и, с другой — учитывающих местные особенности.

---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Николай ТРИФОНОВ,

председатель Белорусского общества оценщиков

---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Эта необходимость была отмечена в «Белом документе» — комментарии к Международным стандартам оценки (МСО), посвященном оценке на развивающихся рынках. Некоторые из этих особенности методологии оценки впервые отмечены в самих стандартах.

Дело техники

В МСО указывается, что до начала оценки должно быть сформулировано задание — основание оценки (base of valuation), включающее цель оценки и соответствующий ей вид подлежащей определению оценщиком стоимости. При этом оговаривается, что, как правило, в качестве используемой для указания стоимости валюты используется местная денежная единица. Иными словами, предполагается, что безразлично, в какой валюте определяется искомая стоимость — местной или иностранной (свободно конвертируемой). Действительно, в стабильной экономике разница между курсами какой-либо мировой и местной валюты почти не влияет на точность оценки. Но разве банковский курс характерен, вообще говоря, для рынка объекта оценки?

На развивающихся рынках курсы любой мировой валюты по отношению к местной денежной единице, действующие на различных рынках, могут существенно отличаться. Это характерно при расчетах за разные товары и услуги. Иногда эти курсы фиксируются банками, иногда нет. Но оценщику следует это делать, если он хочет избежать ошибки в расчетах.

Как следствие, в условиях развивающихся рынков было предложено перед производством оценки, наряду с целью оценки и видом стоимости, конкретизировать денежную единицу оценки. При этом в качестве таковой оценщик должен выбрать денежную единицу, действующую на рынке объекта оценки. В силу принципиальной существенности этого элемента в предварительном задании на оценку (его отсутствие может сильно исказить результат) его включают в основание оценки вместе с целью оценки и соответствующим ей видом определяемой стоимости, что, кстати, нашло отражение в Указе от 6.08.2010 № 410.

На развивающихся рынках есть потребность в оценке таких нетипичных объектов, как незавершенное строительство, улучшения, произведенные арендатором, дебиторская задолженность, строящееся предприятие и т.д. При этом часто заказчик не в состоянии самостоятельно определить, что именно является объектом оценки. Например, юридическое лицо просит определить стоимость участка земли, но после предварительного анализа оценщик предлагает оценивать право его аренды. Точная идентификация объекта оценки отмечалась всегда, но в условиях развивающихся рынков на нее было предложено обратить особое внимание.

Обычно оценка на развивающихся рынках производится стандартными подходами (затратным, доходным и сравнительным). Но в этих условиях из-за ненадежности исходных рыночных данных для каждого из этих подходов было отмечено, что оценка должна выполняться с помощью всех доступных подходов, в общем случае трех. Природа ненадежности исходных данных в каждом из подходов различна, поэтому применение всех подходов для оценки одного и того же объекта компенсирует недостатки каждого из них.

При этом возникает проблема согласования подходов, практически не затрагиваемая в традиционных учебниках оценки. Для этого применяются как методы, не меняющие результаты отдельных подходов (методы средневзвешенного, общий подход), так и метод самосогласования, использующий результаты отдельных подходов в динамике.

Пользовательская стоимость

В настоящее время при оценке недвижимости наиболее широко используется методология, основанная на предположении об устойчивости (стабильности) рынка объекта оценки. Это предположение обычно лежит и в основе техник оценки предприятия, хотя в последнее десятилетие появились попытки изменения традиционных методов (опционов и т.п.).

Из предпосылки устойчивого рынка следует фундаментальное понятие рыночной стоимости (market value), которая в МСО определяется как расчетная денежная сумма, за которую состоялся бы обмен объекта оценки на дату оценки между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в результате хозяйственной сделки после проведения надлежащего исследования рынка, при которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения.

Это определение гармонизировано с определением справедливой стоимости (fair value) Международных стандартов финансовой отчетности (IAS/IFRS). Оба эти понятия основаны на концепции меновой стоимости (value in exchange), согласно которой добровольный продавец и добровольный покупатель решают обменять объект оценки на расчетную денежную сумму.

Видно, что определение рыночной стоимости подразумевает информационную прозрачность рынка объекта оценки, дающую возможность его надлежащего исследования для достижения хорошей осведомленности о последствиях воображаемой сделки обмена. Рыночная стоимость часто отождествляется с равновесной ценой, возникающей на пересечении кривых спроса и предложения, расчет которой требует, вообще говоря, наличия на рынке так называемой совершенной конкуренции. Иными словами, разумно сделать вывод, что расчет рыночной стоимости возможен лишь для равновесного (устойчивого) прозрачного конкурентного рынка.

Еще недавно казалось, что применение рыночной стоимости трудно только для непрозрачных развивающихся рынков, где невозможно выполнение соответствующих условий. Но события последних 5–8 лет — от скандалов с компаниями Enron и Parmalat до финансового кризиса 2008–2010 гг. — показали, что устойчивые рынки — абстрактная модель, существующая только в воображении теоретиков.

В современных условиях цены часто устанавливаются не прошлым или нынешним состояниями рынка объекта оценки и самого объекта, но будущими потребностями покупателей и продавцов и их ожиданиями. Это было характерно для рынков недвижимости и предприятий с их ограниченным в силу значительной стоимости числом участников, всегда. Но лишь в кризисное время проявилось наиболее ясно.

Принимая рационально вышеприведенные рассуждения или действуя на основе интуиции, заказчики оценки чаще интересуются не существующими состоянием объекта оценки и условиями рынка, а будущими. Принимая инвестиционное решение, они желают знать будущие доходы от использования недвижимости или предприятия. То есть продавец и покупатель все чаще игнорируют стоимость в обмене, но интересуются какой-либо потребительной стоимостью (value in use).

Потребительная стоимость обычно определяется как стоимость конкретного имущества при конкретном использовании для конкретного пользователя. Следовательно, она не может быть связанной напрямую с рынком. Мировая практика бухучета предлагает рекомендации по ее вычислению. Так, согласно IFRS 5 «Долгосрочные активы, предназначенные для продажи, и прекращенная деятельность» (приложение A) потребительная стоимость актива — это приведенная к текущему моменту стоимость расчетных будущих денежных потоков, которые предположительно возникнут от продолжения использования этого актива и от его продажи в конце срока его полезной службы.

Однако часто потенциального инвестора в недвижимость или предприятие не интересует стоимость в текущем использовании. Для него важнее знать максимально достижимую, т.е. потребительную стоимость в наилучшем использовании (highest and best use). Это существенно меняет концепцию потребительной стоимости и определенным образом связывает ее с рыночной, т.к. для определения наилучшего использования необходим анализ рынка объекта оценки. Такой не использовавшийся ранее вид стоимости назван «пользовательская стоимость» (user value). Таковой признается текущая стоимость будущих доходов от объекта оценки при его наилучшем использовании.

Для вычисления пользовательской стоимости необходимо сначала проанализировать рынок объекта оценки и определить его наилучшее использование. Далее следует предсказать доходы от него, включая возврат капитала путем продажи в конце срока использования. Наконец, сделать прогноз изменения нормы капитализации на рынке объекта оценки и в соответствии с ним привести будущие доходы к дате оценки, обращая внимание на их разновременность (а значит, и различие соответствующей нормы капитализации).

В современных условиях меняющихся рынков (а других, по-видимому, теперь не существует) использование пользовательской стоимости для оценки недвижимости и предприятий часто встречает большее понимание клиентов, чем вычисление рыночной стоимости.