Обзаведись разрешениями – потом начинай реконструкцию

Между предприятием (арендатором) и арендодателем с целью устройства мини-рынка заключен договор аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, находящихся в городской коммунальной собственности, на предоставление во временное возмездное владение и пользование открытой площадкой с асфальтобетонным покрытием. За арендуемое имущество арендатор ежемесячно уплачивает арендную плату.

Предприятием производится предпроектная работа по сбору технических условий и в дальнейшем будет изготовлен проект на устройство мини-рынка на арендуемой площадке с последующим его строительством.

Можно ли относить затраты по аренде площадки на увеличение стоимости объекта «Реконструкция открытой площадки под мини-рынок» с момента заключения договора до ввода объекта в строй?

В соответствии с п. 4 Инструкции о порядке формирования стоимости объекта строительства в бухгалтерском учете, утв. постановлением Минстройархитектуры от 14.05.2007 № 10 (далее – Инструкция № 10), затраты, понесенные заказчиком, застройщиком при строительстве, в бухгалтерском учете подразделяются на затраты, увеличивающие стоимость объекта учета, и затраты, не увеличивающие стоимость объекта учета.

Согласно п. 5 Инструкции № 10 затраты, увеличивающие стоимость объекта учета, подразделяются на затраты, предусматриваемые и не предусматриваемые сводным сметным расчетом стоимости строительства (далее – сводный сметный расчет).

Пунктом 5 Инструкции № 10 также установлено, что к затратам, предусматриваемым сводным смет­ным расчетом, относятся затраты, включаемые в установленном порядке в сводный сметный расчет.

Арендная плата за возмездное владение и пользование открытой площадкой с асфальтобетонным покрытием, согласно требованиям законодательства, не является затратами, предусматриваемыми свод­ным сметным расчетом.

Справка «ЭГ». Порядок составления сметной документации, в состав которой входит в т.ч. сводный сметный расчет, определен Инструкцией о порядке определения сметной стоимости строительства и составления сметной документации на основании нормативов расхода ресурсов в натуральном выражении, утв. постановлением Минстройархитектуры от 18.11.2011 № 51 (далее – Инструкция № 51). Согласно п. 2 Инструкции № 51 она обязательна для применения при составлении сметной документации на строительство объектов, финансируемых полностью или частично за счет средств республиканского и (или) местных бюджетов, в т.ч. государственных целевых бюджетных фондов, а также государственных внебюджетных фондов, внешних государственных займов и внешних займов, привлеченных под гарантии Правительства РБ, кредитов банков РБ под гарантии Правительства и областных, Минского городского исполкомов, а также при строительстве жилых домов с использованием господдержки.

Вместе с тем ввиду отсутствия специального нормативного правового акта, устанавливающего порядок составления сметной документации при иных («небюджетных») источниках финансирования, положения Инструкции № 51 в части структуры расходов (затрат), включаемых в сводный сметный расчет, а также в части состава сметной документации используются при составлении сметной документации, в т.ч. сводного сметного расчета при всех видах финансирования.

Перечень затрат, не предусматриваемый сводным сметным расчетом, также предусмотрен п. 5 Инструкции № 10.

Среди перечня затрат, не предусматриваемых сводным сметным расчетом, но относимых на увеличение стоимости объекта строительства, арендная плата за пользование капитальными строениями (зданиями, сооружениями, в рассматриваемой ситуации – открытой площадкой с асфальтобетонным покрытием) прямо не предусмотрена.

Следует отметить, что перечень затрат, не предусматриваемых сводным сметным расчетом, но относимых на увеличение стоимости объекта строительства, не является исчерпывающим.

В частности, п. 5 Инструкции № 10 среди такого перечня затрат предусмотрены «другие затраты, непосредственно связанные со строительством».

В соответствии с п. 9 Инструкции № 10 бухгалтерский учет незавершенного строительства независимо от способа строительства ведется на сч. 08 «Вложения в долгосрочные активы» на основании первичных учетных документов по фактическим затратам нарастающим итогом с даты начала строительства до даты приемки объекта (части объекта) в эксплуатацию.

Согласно п. 10 Инструкции № 10 затраты, понесенные заказчиком, застройщиком до начала строительства, учитываются по дебету сч. 97 «Расходы будущих периодов».

С даты начала строительства понесенные затраты включаются в состав затрат по незавершенному строительству и отражаются записью:

Д-т сч. 08 – К-т сч. 97.

Для классификации затрат по аренде в качестве других затрат, непосредственно связанных со строительством в смысле п. 5 Инструкции № 10, в договоре аренды должно быть указано целевое назначение в отношении площадки с асфальтобетонным покрытием – для целей ее реконструкции.

В противном случае, по мнению автора, квалифицировать затраты по аренде площадки как затраты, понесенные заказчиком, застройщиком до начала строительства с даты заключения договора аренды (с даты передачи объекта аренды арендодателем арендатору по передаточному акту) до даты начала строительства в качестве расходов будущих периодов, подлежащих отражению на сч. 97 на основании п. 10 Инструкции № 10, неправомерно.

Если на всей территории площадки будет проводиться реконструкция, то с даты начала строительства арендная плата может быть квалифицирована заказчиком, застройщиком как «другие затраты, непосредственно связанные со строительством», которые на основании п. 5 Инструкции № 10 относятся на увеличение стоимости объекта строительства и отражаются заказчиком (застройщиком) на сч. 08.

Обращаем внимание, что в рассматриваемой ситуации предприятие (арендатор) вряд ли сможет обеспечить наличие правовых оснований для проведения реконструкции открытой площадки под мини-рынок.

В частности, п. 6 ст. 51 Закона от 05.07.2004 № 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь» (далее – Закон № 300-З) предусмотрено, что возведение, реконструкция, реставрация, капитальный ремонт, благоустройство объекта осуществляются в установленном порядке на основе утвержденной предпроектной (предынвестиционной) документации, если ее разработка является обязательной, и проектной документации, в т.ч. сметы (сметной документации).

Статьей 21 Закона № 300-З определено, что проектирование, возведение, реконструкция, реставрация, капитальный ремонт объекта (за исключением садовых домиков, хозяйственных строений и сооружений, необходимых для ведения коллективного садоводства на земельных участках, предоставленных членам садоводческого товарищества для этих целей) осуществляются на основании разрешительной документации, состав, порядок подготовки и выдачи которой устанавливаются с учетом требований законодательных актов Совмина, если иное не определено Президентом.

В соответствии с действующим Положением о порядке подготовки и выдачи разрешительной документации на строительство объектов, утв. постановлением Совмина от 20.02.2007 № 223, Законом № 300-З, иными нормативными правовыми актами, а также с учетом сложившейся правоприменительной практики у арендатора, не являющегося собственником объекта недвижимости, отсутствует возможность получения разрешительной документации на строительство (реконструкцию) арендованного объекта и, как след­ствие, будут отсутствовать правовые основания для выполнения строительных, монтажных и иных специальных работ по реконструкции на арендованном объекте.

Иными словами, арендатор не сможет являться заказчиком (застройщиком) в строительной деятельности.

В такой ситуации у арендатора будут отсутствовать правовые основания для отражения на сч. 08 как затрат по арендной плате за открытую асфальтированную площадку, так и каких-либо иных затрат, которые относятся на увеличение стоимости объекта строительства заказчиком (застройщиком) в строительной деятельности (п. 3 Инструкции № 10).

Справка «ЭГ». Подпунктом 4.4 п. 4 Декрета от 23.11.2017 № 7 «О развитии предпринимательства» (далее – Декрет № 7) установлено, что субъектами хозяйствования, которые не являются собственниками объектов и у которых такие объекты находятся на ином вещном праве или на основании гражданско-правового договора, с письменного согласия собственника таких объектов могут выполняться лишь работы по капитальному ремонту либо технической модернизации.

При этом для целей Декрета № 7 под технической модернизацией понимается замена (установка нового) технологического оборудования с выполнением сопутствующих работ по устройству несущих оснований под оборудование, прокладке или замене отдельных внутренних инженерных сетей, связанных с функционированием технологического оборудования, устройству перегородок, отделочных и других работ, производимых внутри здания и не затрагивающих несущую способность конструкций.

Указанные в вопросе работы по реконструкции мини-рынка не являются работами по капитальному ремонту и (или) технической модернизации.

Соответственно, осуществлять функции заказчика (застройщика) по реконструкции такого объекта и вести бухгалтерский учет затрат по такой реконструкции может лишь собственник такого объекта.