Объект сверхнормативного незавершенного строительства: особенности исчисления земельного налога

1. Применяются ли нормы п. 5 ст. 196 НК в отношении исчисления земельного налога по всем землям, в частности по землям населенных пунктов, на которых у организации расположен объект сверхнормативного незавершенного строительства и расположены иные объекты незавершенного строительства, не относимые к сверхнормативным?

2. Может ли организация, которая является плательщиком арендной платы за земельный участок, а не земельного налога, воспользоваться нормой п. 5 ст. 196 НК?

1. Земельными участками (частями земельного участ­ка), занятыми объектами сверхнормативного незавершенного строительства, признаются земельные участки (их части), занятые возводимыми зданиями, сооружениями и передаточными устройствами, воз­ведение (в т.ч. по строительному проекту на реконструкцию) которых разрешено в соответствии с законодательством, но не завершено в сроки строительства, установленные проектной документацией, за исключением земельных участков (частей земельных участков), занятых такими объектами сверхнормативного незавершенного строительства, финансируемого из бюджета, а также строительство которых осуществляется собственными силами (ч. 4 п. 5 ст. 196 НК).

Площадь части земельного участка, занятой объектом сверхнормативного незавершенного строительства, определяется площадью под застройкой согласно подтверждающим документам.

Непосредственно в НК не закреплено понятие термина «площадь застройки», в связи с чем организация должна руководствоваться нормами п. 2 ст. 1 НК, согласно которой институты, понятия и термины гражданского и других отраслей права, используемые в НК, применяются в тех значениях, в каких они используются в этих отраслях права, если иное не установлено НК.

В п. А.7 приложения А «Правила подсчета площадей, строительного объема, этажности жилых зданий, продолжительности инсоляции помещений и определения типов квартир по числу комнат» к СНБ 3.02.04-03 (строительные нормы Республики Беларусь «Жилые здания») площадь застройки жилого здания определяется как площадь горизонтального сечения по внешнему обводу здания на уровне цоколя (отмостки), включая выступающие части (террасы, крыльца, ступени, приямки и т.п.). Площадь под зданием, расположенным на опорах, а также проезды и проходы под ним включаются в площадь застройки.

Кроме того, схожие определения имеются в п. Б.7 приложения Б «Правила определения общей, полезной и расчетной площади, площади помещений, строительного объема, площади застройки и этажности общественных зданий» к ТКП 45-3.02-290-2013 «Общественные здания и сооружения. Строительные нормы проектирования» и п. А.6 приложения А «Правила подсчета общей площади, площади помещений, строительного объема, площади застройки и этажности зданий учреждений» технического кодекса установившейся практики «Общественные здания и помещения административного назначения. Правила проектирования» (ТКП 45-3.02-189-2010 (02250), п. 3.31 СТБ 52.3.01-2011 «Оценка стоимости объектов гражданских прав. Оценка стоимости капитальных строений (зданий, сооружений), не завершенных строительством объектов, изолированных помещений как объектов недвижимого имущества».

Итак, площадью застройки для целей исчисления земельного налога считается часть земельного участка по контуру здания.

Сведения о площади застройки, как правило, указываются в проектной документации. Поэтому в затруднительных случаях определения площади здания можно обратиться в проектную организацию, которая занималась разработкой соответствующей документации.

Самостоятельное определение площади застройки может дать недостоверные данные для контролирующих органов и (или) оказаться слишком сложным. Ведь объект недвижимости еще может находиться в стадии строительства и определить его внешние контуры путем непосредственного обмера в натуре будет невозможно.

Ставки земельного налога на земли населенных пунктов закреплены в ст. 197 НК. В соответствии с п. 3 ст. 197 НК на земельные участки (части земельного участка), занятые объектами сверхнормативного незавершенного строительства, применяются ставки земельного налога, увеличенные на коэффициент 2.

В ст. 197 НК не указано, как исчисляется и уплачивается данный налог по земельным участкам, на которых одновременно расположены объекты сверхнормативного незавершенного строительства и иные объекты недвижимости, не являющиеся такими объектами.

Площадь земельного участка (его части), занятого объектом сверхнормативного незавершенного строительства, строительство которого осуществляется собственными силами, определяется путем деления стоимости объекта сверхнормативного незавершенного строительства, сформированной за счет работ, выполненных собственными силами, на общую стоимость объекта сверхнормативного незавершенного строительства и умножения на общую площадь земельного участка (ч. 4 п. 5 ст. 196 НК).

Исчислять земельный налог по разным нормам приходится в случае, когда на одном и том же земельном участке одновременно имеются объекты сверхнормативного незавершенного строительства и объекты, не относящиеся к таковым. Это могут быть ранее построенные на данном участке объекты или объекты, которые строятся на основании отдельно разработанной проектной документации, и т.п.

Если же земельный участок был предоставлен организации для возведения конкретного объекта и на нем нет иных объектов недвижимости, то земельный налог исчисляется исходя из общей площади предоставленного участка.

2. В соответствии с подп. 1.5 п. 1 Указа Президента от 1.03.2010 № 101 «О взимании арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности» (далее – Указ № 101) размер ежегодной арендной платы за земельные участки (части земельного участка), занятые объектами сверхнормативного незавершенного строительства, увеличивается на коэффициент 2.

При этом речь идет о земельных участках (их частях), занятых возводимыми объектами строительства, по которым превышены сроки строительства, определенные в проектной документации.

Методология определения размера части земельного участка, по которому исчисляется и уплачивается арендная плата за землю и на котором одновременно находятся объекты сверхнормативного незавершенного строительства и объекты, не относящиеся к таким объектам, Указом № 101 не определена.

Поэтому полагаю, что организация может применить методику расчета арендной платы, установленную соответствующими статьями главы 18 НК. При этом целесообразно получить подтверждение правомерности применяемого порядка расчета у налоговых органов путем направления им соответствующего запроса, что предусмотрено подп. 1.5 ст. 82 НК и п. 1 Указа Президента от 15.10.2007 № 498 «О дополнительных мерах по работе с обращениями граждан и юридических лиц».