Неизменная контрактная цена в строительстве: изучаем основные новации

С 20 мая 2023 г. Положение о порядке формирования неизменной договорной (контрактной) цены на выполнение подрядных работ, утв. постановлением Совмина от 18.11.2011 № 1553 (далее – Положение), действует в новой редакции. Разобраться с ключевыми новациями, на которые стоит обратить внимание участникам строительной деятельности, помогают директор юридической компании «Экономические споры» Сергей БЕЛЯВСКИЙ и замдиректора той же компании Марина КОБРИНЕЦ.

Текущий ремонт. При формировании цены на подрядные работы по текущему ремонту стороны больше не обязаны руководствоваться Положением.

Демонтажные работы. Расширено понятие «вид работ». Ранее в него были включены только процессы, в результате выполнения которых создавался какой-то объект или осуществлялся его снос. В настоящее время к этой категории добавились демонтажные работы.

Согласно ТКП 45-1.03-186-2009 (02250) демонтаж отличается от сноса тем, что после его выполнения полученные элементы можно использовать в дальнейшей работе. При сносе же применяются разрушающие технологии, исключающие дальнейшее использование конструкций. Фактически демонтажные работы и прежде учитывались в видах работ, однако сейчас это нашло свое отражение в акте законодательства.

Работы «под ключ». Нормы о неизменной цене распространяются теперь только на подрядные работы, на выполнение которых заключается договор строительного подряда. В отношении объектов «под ключ» Положение больше не действует. При заключении договоров на выполнение проектных работ, работ «под ключ» стороны должны будут определять цену в соответствии с ГК – приблизительную, твердую, смешанную.

Формирование цены. Новое Положение гармонизировано с нормами Указа от 11.08.2011 № 361 «О совершенствовании порядка определения стоимости строительства объектов и внесении изменений в некоторые указы Президента Республики Беларусь», который с 01.05.2023 действует в измененном виде. Для формирования стоимости подрядных работ больше не используется единый прогнозный индекс цен в строительстве. На смену ему пришли прогнозные индексы стоимости, дифференцированные по разным статьям затрат: строительно-монтажным работам (СМР), оборудованию и прочим затратам. Это даст участникам строительной деятельности возможность объективно оценить стоимость предстоящих подрядных работ.

Цена заказчика. Под ней в Положении понимается ориентировочная цена подрядных работ, предложенная заказчиком для заключения договора, сформированная на основании утвержденной проектной, в т.ч. сметной, документации (ПСД) по стадии «Строительный проект».

При расчете цены заказчик должен учитывать нормы задела в строительстве. Ранее эти нормы являлись ориентировочными и использовались при разработке проектной документации как справочный материал. Сейчас они признаны обязательными и должны применяться в связке с прогнозными индексами стоимости СМР.

Цена предложения подрядчика. Подрядчик, как и ранее, рассчитывает цену на основании утвержденной заказчиком ПСД, разработанной по стадии «Строительный проект», включающей ведомость объемов работ и расхода ресурсов. При этом он обязан учитывать прогнозные индексы стоимости СМР, подлежащие уплате налоги и обязательные отчисления. Но есть и новое требование: цена предложения подрядчика, в т.ч. по видам работ, должна быть подтверждена расчетами.

Обе цены – и заказчика, и подрядчика – должны включать все затраты на выполнение подрядных работ, за исключением стоимости: оборудования; разработки проектной документации; поставляемых заказчиком строительных материалов, изделий, конструкций по предусмотренному им же перечню.

Конкурсный коэффициент. Ранее для компенсации рисков, обусловленных различными непредвиденными обстоятельствами, подрядчик имел право использовать собственный коэффициент. Сейчас для тех же целей служит конкурсный коэффициент (новое понятие в Положении), в котором подрядчик должен учесть не только компенсацию всех рисков, но и свои внутренние конкурентные преимущества.

Одновременно вводится регулирование ставки конкурсного коэффициента при строительстве объектов, финансируемых за счет бюджетных и приравненных к ним средств, а также строительстве жилых домов с господдержкой. В таких случаях данный коэффициент в части, учитывающей компенсацию рисков подрядчика, не должен превышать предусмотренного в ПСД норматива средств на непредвиденные работы и затраты. В части, учитывающей внутренние конкурентные преимущества, размер коэффициента должен быть не менее 0,9.

Как ранее прокомментировали в Минстройархитектуры, введение конкурсного коэффициента призвано сократить срывы сроков строительства объектов, случаи некачественного выполнения строительных работ и расторжения договоров стройподряда на этапе строительства.

Методы формирования цены подрядчика. Методов, как и прежде, четыре, а право выбора метода принадлежит подрядчику. Но при этом изменилось их содержание.

1. Ресурсный метод. Во-первых, изменилась формула расчета цены данным методом. Во-вторых, подрядчик получил право использовать информацию о текущих ценах на строительные материалы, изделия и конструкции из республиканской нормативной базы текущих цен на ресурсы, действующей на дату формирования цены предложения подрядчика. Ранее подрядчик обязан был формировать стоимость только на основании данных, полученных от поставщиков, с которыми планировал сотрудничать при строительстве объекта. Возможность использовать оба источника информации о текущих ценах упростит работу подрядчика и уменьшит документооборот.

2. Применение укрупненных нормативов стоимости строительства. Из понятия укрупненных нормативов пропали «комплексы работ». Сейчас стоимость работ может быть привязана к единице площади (объема, мощности) объекта и (или) к виду работ.

Укрепленные нормативы разрабатываются подрядчиком самостоятельно, а при строительстве за счет бюджетных средств не должны превышать нормативов, утвержденных Минстройархитектуры.

3. Сочетание двух вышеуказанных методов. Такая возможность формирования цены сохранена.

4. Суть четвертого метода изложена более лаконично и понятно. При его применении стоимость подрядных работ определяется на основании сметной стоимости строительства с учетом конкурсного коэффициента и прогнозных индексов согласно укрупненному графику производства работ.

График производства работ и график платежей. Введена императивная норма, в силу которой график производства работ составляется подрядчиком до заключения договора. Виды работ для составления графика подрядчик формирует самостоятельно, на весь срок выполнения подрядных работ.

На основании графика производства работ подрядчик до заключения договора разрабатывает график платежей с учетом информации заказчика об авансировании.

Введено понятие укрупненного графика производства работ – это график, составленный в денежном выражении без указания конкретных видов работ, выполненных в каждом месяце в пределах сроков нормативной продолжительности строительства.

Корректировка неизменной цены. Установлены единые для всех организаций случаи, а также порядок проведения корректировки неизменной договорной цены.

Как и прежде, основаниями для корректировки служат изменения налогового законодательства, НПА в сфере ценообразования в строительстве, а также прогнозных индексов.

Вместе с тем теперь не получится корректировать неизменную цену при внесении практически любых изменений в проектную документацию, как ранее. Достаточным основанием для корректировки сейчас выступает лишь обнаружение в документации недостатков технического и (или) счетного характера, а также необходимость уточнения обстоятельств, которые невозможно было предусмотреть при ее разработке.

Упраздняется возможность корректировки неизменной цены при изменении стоимости материалов, изделий и конструкций, эксплуатации машин и механизмов по сравнению с их стоимостью, учтенной в такой цене.

Вводится право корректировать неизменную цену при изменении сроков выполнения подрядных работ в закрытом перечне случаев:

– при нарушении заказчиком порядка расчетов,

– в случае выявления дополнительных работ, влияющих на исполнение условий договора,

– при изменении даты начала работ и приостановлении строительства на срок до трех месяцев по обстоятельствам, не зависящим от сторон или зависящим от подрядчика. При строительстве за счет бюджетных средств или с господдержкой сумма корректировки по данному основанию не будет оплачиваться из бюджета, за исключением случая, когда причиной приостановления работ послужило несвоевременное финансирование строительства. В остальных случаях расходы, обусловленные корректировкой, заказчик несет за счет собственных средств.

Для каждого приведенного выше основания корректировки неизменной цены в Положении отдельно прописан порядок ее проведения. Например, при изменении налогового законодательства корректировке подлежит только сумма в отношении работ, фактически выполняемых после наступления данного обстоятельства.

Дополнительные работы. Как и ранее, под дополнительными понимаются подрядные работы, необходимость выполнения которых возникла в процессе строительства и подтверждена разработчиком ПСД на основании двустороннего акта, подписанного заказчиком и разработчиком. Однако сейчас такие работы одновременно не должны:

– быть предусмотрены в утвержденной проектной документации, разработанной на стадии «Строительный проект» на дату формирования неизменной цены;

– изменять технические решения проектной документации,

Стоимость дополнительных работ формируется в размере их сметной стоимости, определенной на дату разработки ПСД, с учетом прогнозного индекса месяца выполнения работ. Эту стоимость теперь необходимо отражать не только в графике производства работ, но и отдельной строкой в графике платежей. А значит, при заключении дополнительного соглашения об оплате таких работ следует уточнять не одно, а два приложения к договору (оба графика).

Порядок расчетов. В акты сдачи-приемки работ по-прежнему включается полностью законченный вид работ, предусмотренный графиком производства работ. Новацией является возможность по соглашению сторон включить в акты и частично выполненные работы, но лишь при условии определения их точного количества (объема).

Экономия подрядчика, завышение объемов и стоимости работ. Согласно Положению, если подрядчик достиг потребительских и качественных характеристик объекта, установленных проектной документацией, с меньшими затратами, то полученная экономия остается ему. У подрядчика и прежде было право на оплату выполненных при данных условиях работ по неизменной цене. Сейчас же этому праву подрядчика корреспондирует обязанность заказчика принять и оплатить выполненные работы по неизменной договорной цене. Полагаем, это найдет свое отражение в справках, предъявляемых на оплату заказчику. Как и ранее, данная норма не распространяется на строительство жилья для граждан с господдержкой.

В новой редакции Положения зафиксировано пять оснований, по которым полученная экономия подрядчика в виде разницы между фактической стоимостью работ и неизменной ценой не будет признаваться завышением стоимости, если при этом объект достиг всех потребительских и качественных характеристик:

– фактическое выполнение работ с применением иной технологии производства работ, использование в процессе выполнения иных строительных механизмов, материалов, изделий и конструкций;

– снижение стоимости эксплуатации строительных машин и механизмов, материалов, изделий и конструкций, иных расходов;

– снижение стоимости выполнения работ субподрядчиками;

– завершения работ в срок, ранее установленного договором;

– принятие подрядчиком иных мер по снижению стоимости при условии выполнения обязательных требований ТНПА.

Обратим внимание на особенности при строительстве объектов, финансируемых за счет бюджетных и приравненных к ним средств, а также при строительстве жилых домов (за исключением финансируемых за счет средств иностранных инвесторов). Подрядчики, выполняющие работы на таких объектах, вправе получить экономию только по вышеприведенным пяти основаниям. В иных случаях образовавшуюся разницу могут счесть не экономией, а завышением. Так, согласно п. 14 Положения к завышенным объемам и (или) стоимости работ относятся фактически принятые и (или) оплаченные (в т.ч. в виде авансовых платежей) подрядные работы:

– неизменная цена которых сформирована с нарушением норм Положения;

– стоимость которых не подтверждена документально соответствующими расчетами и обоснованиями;

– фактически не выполненные.

Впрочем, данная норма не является новой и дублирует постановление Минстройархитектуры от 28.03.2012 № 12 «О некоторых вопросах стоимости строительства».

Как представляется, тонкая грань между завышением стоимости и экономией подрядчика может породить немало споров как между сторонами, так и между субъектами хозяйствования и контролирующими органами.

Корректировка действующих договоров. Если договор стройподряда заключен до 01.05.2023, то стороны не должны приводить его в соответствие с Положением.

Если проектная документация разработана и не утверждена либо утверждена, но договор стройподряда до 01.05.2023 не заключен, то при определении цены заказчика и подрядчика необходимо руководствоваться новыми нормами права.

Общие выводы. Положение в новой редакции стало более четким и лаконичным, многие нормы исключают двоякое токование.

Введенные механизмы, такие как дифференцированные прогнозные индексы и конкурсный коэффициент, учитывающий внутренние конкурентные преимущества, позволяют сторонам объективно оценить стоимость предстоящего строительства и сформировать цену, которая действительно будет неизменной.

Подрядчик должен тщательно подходить к формированию цены предложения, особенно в части стоимости материалов и эксплуатации машин, ведь в случае их изменения цена подрядных работ не корректируется. Также подрядчику стоит помнить о том, что предложенная им цена должна быть подтверждена расчетами.

Составление графика производства работ и графика платежей самим подрядчиком, причем до заключения договора, позволит сторонам рассчитать свои силы и ресурсы на старте. При нарушении заказчиком графика платежей подрядчик вправе требовать как корректировки неизменной цены, так и уплаты законной и (или) договорной неустойки.

Сергей БЕЛЯВСКИЙ, Марина КОБРИНЕЦ