Нарушения по результатам проверки товарищества собственников

Остановимся подробнее на типичных нарушениях, выявляемых ревизионной комиссией при проверке финансовой деятельности товарищества собственников (далее – ТС), связанные с несоблюдением порядка проведения общих собраний и участия в принятии решений собственников жилого фонда.

Органом контроля за финансовой деятельностью ТС, председателя правления и членов правления является ревизионная комиссия (ревизор), избираемая на 3 года в составе не менее 3-х человек из числа членов ТС (ч. 1 п. 2 ст. 171 Жилищного кодекса; далее – ЖК).

Функции ревизионной комиссии вправе исполнять ревизор, избираемый на эту должность в порядке, установленном для ревизионной комиссии. ЖК предусмотрен запрет на избрание на должность члена ревизионной комиссии (ревизора) членов правления, председателя правления, их близких родственников и свойственников (ч. 1 п. 2 ст. 171 ЖК).

Периодичность проверки деятельности ТС – не реже одного раза в год.

К компетенции ревизионной комиссии относится прежде всего контроль за соблюдением действующего законодательства правлением, председателем правления, членами ТС. По результатам проверки контрольный орган предоставляет отчет исключительно общему собранию (собранию уполномоченных) членов ТС.

Действующим законодательством не предусмотрены нормы, обязывающие правление, председателя и членов ТС предоставлять сведения и документы ревизионной комиссии (ревизору) для проведения проверки. В связи с этим на практике часто возникают конфликтные ситуации.

 

Типичные нарушения:

1. Принятие решения о передаче в пользование третьим лицам общего имущества ТС правлением либо единолично председателем.

Вопросы распоряжения общим имуществом ТС относятся к исключительной компетенции общего собрания членов ТС. Полномочия председателя на заключение таких договоров подтверждает протокол общего собрания (абз. 14 п. 1 ст. 167, абз. 6 п. 2 ст. 170 ЖК).

Для принятия решения о сдаче общего имущества в аренду необходимо, чтобы за него проголосовало более 2/3 членов ТС от их общего количества (ч. 1 п. 4 ст. 167 ЖК).

 

2. Принятие решения по вопросам, отнесенным к исключительной компетенции общего собрания членов ТС, при отсутствии необходимого кворума.

От правильного подсчета голосов общего собрания ТС напрямую зависит наличие кворума по вопросам повестки дня и исход собрания.

Ошибки при подсчете голосов возникают из-за неправильной трактовки понятия «долевая собственность». Количество голосов участников долевой собственности должно соответствовать принадлежащим им долям в праве на жилплощадь. Если одно физическое или юридическое лицо владеет несколькими помещениями, то проголосовать может только один раз. При этом в бюллетени указывается общая площадь помещений, принадлежащих данному лицу, и, соответственно, каждый член ТС имеет количество голосов, пропорциональное размеру его доли в праве собственности на общее имущество (п. 2 ст. 166 ЖК).

Решения считаются принятыми, если на общем собрании членов ТС либо при голосовании, проведенном в предусмотренном законодательством порядке путем письменного опроса, за них проголосовали:

– при решении вопросов, касающихся управления общим имуществом, отчуждения либо передачи общего имущества во владение и пользование членам ТС, иным лицам, – более 2/3 членов ТС от их общего количества (ч. 1 п. 4 ст. 167 ЖК);

– при решении по вопросам реорганизации и ликвидации ТС, назначения ликвидационной комиссии (ликвидатора), утверждения передаточного акта или разделительного (ликвидационного) баланса, а также уменьшения размера общего имущества в процессе реконструкции объекта недвижимого имущества путем надстройки и (или) пристройки – более двух третей членов организации собственников, принявших участие в общем собрании, обладающих не менее чем двумя третями голосов членов организации собственников, принявших участие в голосовании (ч. 3 п. 4 ст. 167 ЖК);

– при решении по иным вопросам, отнесенным к исключительной компетенции общего собрания членов ТС, – не менее чем половиной голосов от их общего количества (ч. 4 п. 4 ст. 167 ЖК).

На общих собраниях при принятии большинства решений по иным вопросам, отнесенным к исключительной компетенции общего собрания членов ТС необходимо считать именно количество голосов, а не принимать решения по принципу «1 собственник = 1 голос».

Если решение принимается собранием уполномоченных членов ТС, то оно считается принятым, если на собрании (на котором присутствуют уполномоченные, обладающие более чем 2/3 голосов от их общего количества) за него проголосовали уполномоченные, обладающие не менее чем 50 % голосов от их общего количества (ст. 167 ЖК).

Решения, принятые при отсутствии кворума, могут быть признаны судом недействительным по иску заинтересованного лица.

 

3. Неправильно подсчитаны голоса по причине неверного подсчета общей площади жилого дома и площадей отдельных помещений.

Встречаются ситуации, когда общая площадь помещений многоквартирного дома занижается путем не включения в нее части площадей, например, нежилых помещений.

Такой подход искусственно улучшает процент участия в общем собрании и процент проголосовавших за то или иное решение.

Если в нескольких протоколах общих собраний общая площадь дома различается, а также отличается от альтернативных источников (реестр членов ТС), то есть достаточные основания для сопоставления и изучения первоисточника — техпаспорта многоквартирного дома. 

Пример

В жилом многоквартирном доме имеется 99 квартир и 1 нежилое изолированное помещение (офис), находящееся в собственности юридического лица, в т. ч.:

49 однокомнатных квартир по 50 м²;

25 двухкомнатных квартир по 75 м²;

25 трехкомнатных квартир по 100 м²;

1 нежилое изолированное помещение (офис) – 50 м².

Общая площадь помещений, принадлежащих собственникам, – 6 875 м².

Площадь общего имущества - 340 м^2.

Общая площадь жилого дома составляет 7 215 м².

При принятии решений, для которых не установлены особые условия для их принятия, на общем собрании за решение должны проголосовать собственники как минимум 3 607,5 м² (например, 25 собственников трехкомнатных квартир и 15 собственников двухкомнатных квартир, которые в сумме (40 собственников) будут обладать 3 625 м²). При подсчете голосов не имеет значения вид принадлежащих собственнику помещений (жилое или нежилое).

Таким образом, количество голосов у различных собственников, проголосовавших за тот или иной вопрос, будет отличаться в зависимости от общей площади принадлежащего им недвижимого имущества.

Неверное определение долей членов ТС может повлечь признание недействительными решений общего собрания членов ТС, а также наступление иных негативных последствий для их деятельности.

 

4. Несоблюдение порядка созыва и проведения общего собрания.

Несоблюдение порядка созыва и проведения общего собрания можно отнести к нарушению технического характера, последствия которого будут зависеть от факта участия на собрании всех участников ТС, имеющих право на участие в собрании.

Как правило, общее собрание созывается правлением ТС.

Письменные уведомления о проведении общего собрания должны быть направлены правлением (председателем правления) ТС каждому члену не позднее десяти дней до даты его проведения.

В уведомлении указываются инициатор проведения общего собрания, дата, место и время его проведения, повестка дня, которая может быть дополнена или изменена решением общего собрания членов ТС (ч. 1 п. 7 ст. 166 ЖК).

 

5. Непроведение регистрации участников общего собрания (отсутствие списка лиц, участвующих в собрании).

Не следует забывать о необходимости регистрации участников общего собрания.

Протокол общего собрания, как правило, подписывает только председатель собрания.

При отсутствии списка лиц, зарегистрировавшихся для участия в общем собрании, возникают сомнения в фактическом участии лица и его голосовании по принятым решениям.