Кто возместит расходы на текущий ремонт мест общего пользования?
Необходимо провести текущий ремонт санузлов, относящихся к местам общего пользования, капитального строения – недвижимости, находящейся в государственной собственности, сданного в аренду нескольким арендаторам. Возможно ли предусмотреть в договоре условия возмещения данных затрат арендаторами?
Да такая возможность законодательством предусмотрена.
Если обратиться к актуальному нормативному регулированию, то по установленному общему принципу, вытекающему из ст.587 ГК за Арендодателем закреплена обязанность за свой счет производить капитальный ремонт, а за арендатором обязанность поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества.
Проблемы распределения расходов по текущему ремонту решаются Положением о порядке возмещения арендаторами расходов по содержанию, эксплуатации, ремонту сданного в аренду (переданного в безвозмездное пользование) недвижимого имущества, затрат на санитарное содержание, коммунальные и другие услуги, утвержденным постановлением Совмина от 07.06.2018 №433 (далее – Положение №433).
Что представляет собой текущий ремонт, согласно Закону от 05.07.2004 №300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь»:
- текущий ремонт объекта - совокупность работ, включая строительно-монтажные, пусконаладочные, и мероприятий по предупреждению износа, устранению мелких повреждений и неисправностей, улучшению эстетических качеств объекта, выполняемых в том числе с применением новых материалов и технологий.
Разработка проектной документации с ее экспертизой по текущему ремонту законодательством не предусмотрена. Необходимо лишь на основании технического заключения составить сметную документацию и дефектный акт.
Основные виды работ, выполняемых при текущем ремонте зданий и сооружений можно посмотреть в ТКП 45-1.04-206-2010 «Ремонт, реконструкция и реставрация зданий и сооружений. Основные требования по проектированию».
Что представляют собой места общего пользования, для их идентификации необходимо обратиться к п.2.4. Положения №433 – это крыши, технические этажи и подвалы, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, санитарные узлы, находящееся за пределами арендуемых, переданных в безвозмездное пользование помещений. Здесь же уточняется что это помещения предназначенные для обеспечения эксплуатации недвижимого имущества, и пользование этими местами осуществляется двумя и более арендаторами.
Каким образом возмещаются расходы на текущий ремонт мест общего пользования?
Для ответа на поставленный вопрос необходимо обратиться к аб.7, ч.1 п.4 Положения №433 – арендаторы возмещают расходы арендодателя на текущий ремонт пропорционально доле площади арендуемого (находящегося в безвозмездном пользовании) недвижимого имущества в общей площади недвижимого имущества. В определении доли арендуемого имущества не учитываются места общего пользования, если иное не установлено соглашением сторон. Норма диспозитивна, то есть стороны могут в своих договорах предусмотреть иное распределение затрат.
Справочно! Общую площадь стороны фиксируют в договорах по передачи имущества во временное владение и пользование, и определяется она на основании данных технического паспорта, если в техническом паспорте таких данных нет, или нет самого техпаспорта, определяется она на момент передачи помещения путем обмера объекта аренды, комиссией созданной арендодателем п.8 Положения о порядке сдачи в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, находящихся в республиканской собственности, утв. Указом от 29.03.2012 № 150 «О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом».
