Как плата за аренду становится безразмерной

Предприниматели на встречах с чиновниками постоянно поднимают проблему арендной платы при аренде капитальных строений (зданий, сооружений), относящихся к государственной собственности. Они считают, что необходимо решить вопросы, связанные с размером платы за содержание, эксплуатацию, текущий ремонт, затраты на санитарное содержание, водо- и электроснабжение, водоотведение, техобслуживание лифтов и другие услуги. Все это не включается в арендную плату и возмещается арендаторами в порядке, определяемом Совмином.

Правительство определило этот порядок постановлением от 07.06.2018 № 433 (далее – постановление № 433), что вытекает из п. 5 Указа Президента от 29.03.2012 № 150 «О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом» (далее – Указ № 150).

Напомним, что Указ № 150 регулирует отношения по сдаче в аренду не только имущества, находящегося в госсобственности, но и принадлежащего хозяйственным обществам, в уставных фондах которых более 50% акций (долей) находятся в собственности Республики Беларусь и ее административно-территориальных единиц.

Представляется, что правительство не должно необоснованно вмешиваться в отношения соб­ственности, которое наблюдается не только в вопросах аренды. Государство, являясь акционером (участ­ником) хозяйственных об­ществ, обязано проводить необходимые ему решения через органы управления этих обществ. При этом часть решений, касающихся распоряжения имуществом, в соот­ветствии с законодательством сле­дует принимать в особом порядке. На­пример, круп­ные сделки хозяйственного общества, согласно ст. 58 Закона от 09.12.1992 № 2020-XII «О хозяйственных обществах» (далее – Закон о хозобществах), долж­ны совершаться согласно следующим нормам этой статьи:

– если решение о совершении крупной сделки отнесено уставом к компетенции совета директоров (наблюдательного совета) хозобщества, такое решение принимается всеми членами этого совета единогласно. Если решение единогласно не принято, то решение о совершении крупной сделки принимается общим собранием участников этого общества.

Общее собрание участников хоз­общества принимает решение о совершении крупной сделки, пред­метом которой является имущество стоимостью:

– от 20 до 50% балансовой стоимости активов (стоимости ак­тивов) хозобщества – большинством не менее двух третей от числа голосов лиц, принявших учас­тие в общем собрании, если большее число голосов не предусмотрено уставом хозобщества;

– 50 и более процентов балансовой стоимости активов (стоимости активов) общества, – большинством не менее трех четвертей от числа голосов лиц, принявших участие в общем собрании, если большее число голосов не предусмотрено уставом хозяйственного об­щества.

Таким образом, правительство, устанавливая вышеназванные правила, вмешивается в компетенцию органов управления этих обществ. Представляется, что подобные им­перативные нормы государство может принимать только в отношении стопроцентной госсобственности, а в остальных случаях оно должно действовать как обычный акционер (участник) общества.

Небесспорной является также норма ст. 56 Закона о хозяйственных обществах, согласно которой не признаются аффилированными лицами хозяйственного общества Республика Беларусь и ее административно-территориальные единицы, Национальный банк, республиканские органы госуправления, иные госорганизации, подчиненные правительству Республики Беларусь, местные исполнительные и распорядительные органы. А ведь в сделках, в отношении которых имеется заинтересованность аф­филированных лиц, также сущест­вует особый порядок как принятия решений, так и их обжалования! Однако в данных случаях налицо неравенство форм собственности, поскольку государство и его органы ставятся в особые условия.

А теперь обратимся к Гражданскому кодексу (ГК). Согласно п. 2 ст. 585 ГК «2. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или от­дельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды, если иное не установлено законодательством».

Таким образом, Указ № 150 вроде бы особо не противоречит указанным нормам ГК (в частности, с учетом подп. 3 п. 2 ст. 585). Хотя определенный вопрос возникает в отношении того, что перечисленные в п. 5 Указа расходы не включаются в арендную плату, что предусматривает ГК. Нельзя также не отметить, что в Указ № 150 за 7 лет изменения вносились 10 раз, что в очередной раз свидетельствует о «стабильности» отечественного законодательства.

Однако для предпринимателей весьма болезненным является именно вопрос оплаты указанных услуг. Ведь сама арендная плата устанавливается в базовых величинах, Указом № 150 определен порядок ее расчетов, что означает определенную ее стабильность. Тем более, что, согласно п. 3 ст. 585 ГК, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законодательством могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Что же касается оплаты оказанных услуг, то здесь возникают следующие проблемы.

Во-первых, их стоимость часто меняется, поэтому предприниматели не могут спланировать свои за­траты даже на близкую перспективу.

Во-вторых, арендодатели имеют возможность для злоупотреблений, поскольку у тех же индивидуальных предпринимателей вряд ли есть возможность проверить вы­ставляемые счета. Так, возмещение одним из арендаторов затрат по содержанию здания, находящегося в госсобственности в райцентре, за январь–май 2019 г. составило по месяцам (в рублях): 365,81; 565,7; 297,63; 442,79; 633,11; 486,04. В данный расчет включены: услуги пожарной сигнализации; услуги охранной сигнализации; услуги по обращению с твердыми коммунальными отходами, вывозу нечистот; услуги страхования; электрофизическое измерение сетей элек­троснабжения. Хорошо, что за это время не проводился текущий ремонт здания, иначе суммы могли бы быть гораздо выше.

Существуют проблемы и в отношении НДС.

Что можно предложить?

• Во-первых, уточнить нормы Указа № 150 в части понятия арендной платы, поскольку сегодня оплата за услуги в нее не включена.
• Во-вторых, вероятно, следовало бы установить ставки этой платы в твердых суммах, что исключило бы возможность манипулирования и создало для бизнеса стабильность.
• В-третьих, вероятно, необходимо вспомнить о принципе свободы договора, в т.ч. и в отношении госорганизаций. Ведь на самом деле, если мы говорим о рыночных отношениях, целесообразно не связывать по рукам и ногам те же госорганизации, а дать им возможность действовать исходя из реальных обстоятельств.

Представляется, что подобные решения будут способствовать раз­витию малого и среднего предпринимательства. И не стоит опасаться злоупотреблений – государство их выявит, контролеров для этого у него достаточно.