Где «квартирует» бизнес в регионах

«ЭГ» начинает публиковать цикл статей о том, как развивается коммерческая недвижимость за пределами белорусской столицы, в областях. Для наших читателей их готовит старший аналитик Colliers International Сергей СЕНКЕВИЧ.

То, что в Минске бизнес-центры строятся массово, но при этом площадей для размещения офисов все равно не хватает, известно. А что в регионах? Ведь и там есть собственное бизнес-сообщество, причем в ряде городов имеются частные компании, которые можно назвать «гигантами» даже в национальном масштабе, как, например, «Конте», «Санта-­Бремор», «Серволюкс» и другие.

Кроме того, такой активный потребитель офисов, как ИT-сектор, тоже не обходит регионы. Во многом благодаря тому, что ПВТ предлагает систему «виртуального резидент­ства», это позволяет компаниям-резидентам свободно размещать филиалы в регионах. А ИТ-бизнесы, зарегистрированные там, при желании получить статус компании-резидента ПВТ могут это сделать, не перенося офис в столицу.

В целом по стране сегмент офисной недвижимости развивается неравномерно, если отследить рынок по областным центрам. О райцентрах, даже в разрезе городов-стотысячников, на современном этапе экономического развития вообще говорить не приходится: там рынок отсутствует как таковой.

Есть ли место для аренды

Объекты современной офисной недвижимости не представлены в Витебске и очень скромно присутствуют на рынке Гомеля.

Специфично развивался рынок офисов Гродно. Этот город – наверное, лидер по объемам ввода офисных площадей. Но при этом здесь не строились современные бизнес-центры. Основная масса зданий вводилась на рынке после реконструкции. В Гродно проводилась (и продолжает проводиться) реконструкция исторической застройки с привлечением частного бизнеса. К тому же под бизнес-центры был реконструирован и качественно отремонтирован ряд старых административно-хозяйственных зданий, приобретенных частными компаниями на аукционах. Более того, в Гродно есть свой филиал Парка высоких технологий. И даже Отдел регионального развития по Гродненской области, который представляет собой самостоятельное структурное подразделение администрации ПВТ. Но и он расположен не в модерновом здании в стиле хайтек, как можно предположить, а в комп­лексе из четырех реконструированных 1–2-этажных домов, построенных в период с 1895 по 1912 гг.

В развитии рынка современных бизнес-центров в регионах первым городом стал Брест. Там в настоящее время функционирует 3 современных бизнес-центра, которые и по критериям Минска соответствуют классу офисов «В1». Первый из них, БЦ «Брест Деловой», был введен еще весной 2012 года. Это 9-этажное здание общей площадью 6,2 тыс. кв. м. Затем в самом конце 2014 года был построен 6-этажный бизнес-центр «Диагональ» общей площадью 6,3 тыс. кв. м. И самый новый из реализованных проектов – 10-этажный «Цельсий» площадью 7,8 тыс. кв. м, введенный в начале 2016 г. Этот бизнес-­центр – практически «брат-­близнец» минского «Фаренгейта», поскольку оба проекта схожи и реализованы одним девелопером.

Логичный вопрос: востребованы ли там площади? Однозначно, ни в одном из современных бизнес-­центров прак­тически нет предложений аренды. Основная масса арендаторов – компании, занимающие небольшие офисные помещения. На бизнес-­центр их приходится от 30 до 60, – конечно, это много для таких зданий. Но есть и крупные арендаторы, в основном, ИT-компании, которые осуществляют поэтажную аренду, в т.ч., и по 2–3 этажа целиком.

Так было не всегда. Например, в БЦ «Брест Деловой» несколько лет сохранялась вакантность площадей на уровне 20%. Многие это связывают с тем, что, оставаясь монополистом на рынке современных качест­венных офисов, собственник не по­ступался размерами ставок, которые долго оставались на уровне 20 EUR за 1 кв. м. Далеко не все компании в Бресте в тот период были готовы к такому уровню ставок на офисы.

Два других бизнес-центра, «Диагональ» и «Цельсий», несколько лет после ввода функционировали с вакантностью на уровне 50%. Здесь все же надо отметить, что старт их  деятельности и заполнение арендаторами пришелся на 2015–2016-е, годы рецессии и спада деловой активности, когда даже на рынке офисов Минска царил хаос. Как только с 2017-го начался рост экономики и деловой активности, коренным образом изменилась ситуация и в плане спроса на офисы.

Ставки и рынки

Аналогичным образом развивалась ситуация и на рынке ставок аренды. Стартанув в кризис и не имея за плечами солидного листа арендаторов на стадии ввода в эксплуатацию, бизнес-центры предлагали помещения по ставкам в 6–10 EUR за 1 кв. м. После кризиса ситуация и здесь нормализовалась, и ставки вошли в диапазон 10–16 EUR за 1 кв. м. Это, в принципе, тот уровень, который характерен и для офисов класса «В1» на рынке столицы.

Очень положительно меняется рынок офисов в Могилеве. Данный регион, если посмотреть статистику по основным показателям развития в рамках страны, в основном, всегда будет в числе аутсайдеров. Но рынок офисов в нем начал развиваться, наверное, не благодаря, а вопреки.

Долгое время из специализированных объектов площади под офисы предлагались в невнятном бизнес-­центре «Днепр-Инвест», образованном на базе бывшей гостиницы «Днепр». Но рынок коренным образом изменился в 2017 г., когда были введены сразу два крупных современных офисных объекта: бизнес-­центр AGSA на проспекте Мира, площадью 10 тыс. кв. м, и в центре города, на ул. Миронова, 4, МФК «Арена» общей площадью 12,8 тыс. кв. м. Последний – очень качественный объект, даже если сравнивать его с лучшими минскими  офисными зданиями. А для Могилева это современный и высокотехнологичный бизнес-центр класса «А».

В 2018 г. рынок города пополнился еще одним небольшим (3,5 тыс. кв. м) бизнес-центром с несколько эклектичным названием «Брикс».

Еще один современный офисный объект ожидается на рынке Могилева в текущем, 2019 г. В настоящее время на завершающую стадию выходят строительно-монтажные работы по МФК «Атриум». Объект расположен в центре, в одной локации с МФК «Арена». Общая площадь составит 39 тыс. кв. м, в т.ч. по планам 6,3 тыс. кв. м предназначены под бизнес-центр.

Спрос на офисы неравнозначный. Например, в бизнес-центрах AGSA и «Брикс», расположенных на периферии города, и вакант­ность существует, и ставки не очень высокие: 4–6 EUR за 1 кв. м. Офисные помещения БЦ в составе МФК «Арена» более востребованы, и уровень арендных ставок совершенно другой: от 12 до 20 EUR за 1 кв. м. По предварительной информации, формируется лист ожиданий и на офисы будущего БЦ в составе МФК «Атриум».

Таким образом, в регионах, при разнополярном уровне развития их рынков, бизнес на «квадратах» для бизнеса есть. И, судя по востребованности и уровню ставок на качест­венные объекты, он может быть вполне успешным и прибыльным, как и в столице.