Договор с отменительным условием
Между сторонами планируется заключить договор аренды на неопределенный срок.
Вправе ли стороны включить в договор аренды условие, согласно которому при продаже арендодателем (собственником) арендуемого имущества третьему лицу (новому собственнику арендуемого имущества) договор аренды прекращается?
В соответствии с ч. 1 ст. 577 ГК по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Из п. 2 ст. 581 ГК следует, что стороны договора аренды вправе заключить его на неопределенный срок.
Согласно п. 1 ст. 588 ГК переход права собственности (пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Очевидно, что приведенная норма направлена на обеспечение интересов в первую очередь арендатора, поскольку трудно предположить ситуацию, при которой покупатель приобретает имущество, находящееся в аренде, исключительно с целью получения дохода в виде арендной платы. В этой связи норму п. 1 ст. 588 ГК следует рассматривать как диспозитивную, вследствие чего стороны договора аренды вправе включить в него условие, согласно которому при продаже арендодателем (собственником) арендуемого имущества третьему лицу (новому собственнику арендуемого имущества) договор аренды прекращается.
Данный вывод следует из общего правила, установленного п. 1 ст. 430 ГК, согласно которому продавец (первоначальный арендодатель) обязан передать покупателю (новому собственнику арендуемого имущества) товар (арендуемое имущество) свободным от любых прав третьих лиц, в т.ч. прав арендатора по владению и пользованию арендуемым помещением. Кроме того, исходя из диспозитивности нормы ч. 2 п. 3 ст. 289 ГК соглашением сторон (соответствующим условием договора аренды) стороны договора аренды (первоначальный арендодатель и арендатор) вправе исключить возникновение прав нового собственника арендуемого имущества в отношении арендатора.
Условие, согласно которому при продаже арендодателем (собственником) арендуемого имущества третьему лицу (новому собственнику арендуемого имущества) договор аренды прекращается, квалифицируется как отменительное (п. 2 ст. 588 ГК).
Ответ: Да, вправе.
