Арендное жилье: увеличение числа малокомнатных квартир и снижение цены квадрата
Фото: freepik.com
12 июля 2022 г. в № 52 «ЭГ» была опубликована статья «Арендное жилье: комплексный подход к увеличению строительства». В редакцию от наших читателей поступили вопросы по данной публикации. Ответы на два из них – далее в материале.
Почему целесообразнее строить малокомнатное арендное жилье? Как в этом случае решатся вопросы многодетных семей?
Программа строительства арендного жилья – это запоздалая альтернатива программе льготного кредитования. И если программы льготного кредитования существуют еще с прошлого века, то понятно, что быстро заменить их на арендные отношения невозможно. Именно поэтому программа строительства арендного жилья должна вводиться в экономические правоотношения постепенно поэлементно.
Одним из основополагающих предложений концепции было откорректировать политику строительства в сторону увеличения количества вводимых малокомнатных квартир – одно- и двухкомнатных – примерно до 80% от общего объема ввода. В ситуации, проанализированной в статье, потребность в таких квартирах наибольшая. Арендное жилье предоставляется бесплатно, поэтому семья без детей вполне может проживать в однокомнатной квартире, а семья с одним или двумя детьми – в двухкомнатной (с учетом предоставления арендного жилья в пределах 15–20 м2 общей площади жилых помещений на одного члена семьи) или трехкомнатной с учетом предельного норматива площади.
Анализ предложений арендных квартир на сайтах администраций районов г. Минска, проведенный за последние годы, подтверждает вышесказанное. Например, самый крупный квартал арендных многоэтажек «Магистр» сформирован исключительно из одно- и двухкомнатных квартир как наиболее востребованных. В отдельных арендных домах имеется небольшое количество трех- и четырехкомнатных квартир. Такая же практика заселения арендным жильем и в странах Европы, где иметь собственное жилье не по карману многим. Поэтому, несмотря на достаточно льготные условия ипотечного кредитования (от 2%), европейцы живут в арендных квартирах продолжительное время, прежде чем принять решение о покупке собственного жилья.
Говоря о многодетных семьях и о программах оказания помощи им, нельзя забывать о том, что предоставление арендного жилья – это уже значительная помощь. Вместе с тем таким семьям с учетом количества детей, предельного норматива площади и наличия собственных квадратных метров, как правило, требуются в большей степени двух- и трехкомнатные квартиры.
С учетом изложенного, при условии принятия на государственном уровне решений о строительстве для многодетных семей арендного жилья вместо предоставления им господдержки на строительство жилья частной формы собственности позиция по количеству проектируемых квартир должна быть откорректирована с учетом реальной потребности многодетных семей в арендных жилых помещениях. Заселение многодетных семей в арендные квартиры станет важным шагом в развитии новых концептуальных подходов жилищной политики.
2. Какие затраты из Инструкции по определению стоимости строительства одного метра квадратного жилого дома в базисном и текущем уровнях цен, утв. постановлением Минстройархитектуры от 15.04.2008 № 18 (далее – Инструкция № 18), можно безболезненно исключить, снизив тем самым стоимость 1 м2?
Задача снижения стоимости строительства арендного жилья крайне важна, т.к. это жилье в настоящее время финансируется преимущественно за счет средств бюджета, который будет оставаться практически единственным источником финансирования до момента заинтересованности субъектов, обладающих внебюджетными источниками финансирования, в строительстве такого жилья.
Стоимость строительства 1 м2 жилых помещений формируется на основе предписаний Инструкции № 18. Данная Инструкция содержит перечень затрат, включаемых в стоимость 1 м2 на основе сводного сметного расчета, и затрат, не включаемых в эту стоимость, но относимых на нее. Последние поименованы в приложении 4 к Инструкции № 18. Принимая во внимание то, что перечень затрат является закрытым, представляется возможным экспертным путем определить весомость (значимость) элементов затрат, отделив те, без которых стоимость 1 м2 не может быть сформирована.
Так, очевидно, что на стоимость 1 м2 затрат, поименованных в приложении 4 к Инструкции № 18 (затраты на оказание услуг, производимые застройщиком в процессе строительства; затраты, составляющие проценты за пользование банковским кредитом на изыскательские, проектные и строительные работы; прибыль застройщика; налоги, сборы, другие обязательные платежи в бюджеты; компенсация местному бюджету стоимости жилья для переселения граждан из сносимых жилых домов), опосредованно, т.е. косвенно, можно отнести последнее.
Следует отметить, что для граждан, состоящих в установленном законодательством порядке на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, данные затраты не применяются, однако для остальных граждан они утяжеляют стоимость строительства 1 м2 строящегося жилья. Данный вопрос следует разрешить, освободив все строящееся арендное жилье от вышеуказанной компенсации. Это принципиальный вопрос, т.к. физические или юридические лица могут строить арендное жилье для своих работников, в т.ч. не являющихся очередниками. При этом такие инвесторы должны быть в равных условиях с застройщиками, строящими арендное жилье за счет бюджета.
