Авторизуйтесь Чтобы скачать свежий номер №4 (2501) от 18.01.2022 Смотреть архивы
picture
USD:
2.5945
EUR:
2.9414
RUB:
3.3791
Золото:
151.61
Серебро:
1.98
Платина:
82.66
Палладий:
157.9
Назад
Распечатать с изображениями Распечатать без изображений
Распечатать с изображениями Распечатать без изображений

АРЕНДА — предпринимательство или нет?

В "Вестнике МНС", N 28 за 2003г. напечатано письмо МНС от 8.05.2003г. N 2-3-10/873 "О налогообложении". Данное письмо согласовано с Минфином и содержит официальную точку зрения на необходимость уплаты отчислений в целевые бюджетные фонды с арендной платы...
В "Вестнике МНС", N 28 за 2003г. напечатано письмо МНС от 8.05.2003г. N 2-3-10/873 "О налогообложении". Данное письмо согласовано с Минфином и содержит официальную точку зрения на необходимость уплаты отчислений в целевые бюджетные фонды с арендной платы. В обоснование своей точки зрения авторы письма приводят ряд нормативных актов и попутно делают вывод, что "сдача имущества в аренду является по своей сути одним из видов предпринимательской деятельности".
 
Такой вывод может иметь далеко идущие последствия, а потому требует дополнительного изучения.

Сдача имущества в аренду (наем) является одной из самых распространенных сделок, встречающихся как в коммерческой деятельности, так и в бытовом обиходе. Повсеместно граждане сдают в аренду квартиру или комнату, а работники сдают в аренду своему нанимателю автомобиль или иное имущество. Таких сделок ежедневно заключается огромное количество. Арендаторами выступают тысячи граждан.

Согласно ст. 233 Уголовного кодекса предпринимательская деятельность, осуществляемая без государственной регистрации либо без специального разрешения (лицензии), когда такое разрешение (лицензия) обязательно (незаконная предпринимательская деятельность), сопряженная с получением дохода в крупном размере, наказывается штрафом или лишением права занимать определенные должности или заниматься определенным видом деятельности, или арестом на срок до шести месяцев, или ограничением свободы на срок до двух лет, или лишением свободы на срок до 3 лет. Если доход получен в особо крупном размере или имеются другие квалифицирующие признаки, то мера наказания еще суровее.

УК также устанавливает, что крупным размером признается размер на сумму, в 250 и более раз превышающую размер базовой величины, установленный на день совершения преступления. То есть сегодня в г.Минске, чтобы совершить такое преступление в крупных размерах, достаточно на полгода сдать трехкомнатную квартиру в центре в аренду. При этом не важно, уплачивались ли налоги с получаемых доходов. Достаточно того, что арендодатель не был зарегистрирован предпринимателем.

Даже если суммы дохода меньше, то успокаиваться не стоит, так как существует соответствующая административная ответственность.

Таким образом, квалификация аренды как предпринимательской деятельности автоматически делает правонарушителями тысячи наших сограждан. Вероятно, о таких последствиях толкования авторы письма и не задумывались, а надо бы. Поэтому давайте разберемся, насколько обоснованна их точка зрения? Для ответа на него обратимся к тем же нормам, на которые ссылаются МНС и Минфин.

Во-первых, это статья 1 ГК. Дословно: "Предпринимательская деятельность -- это самостоятельная деятельность юридических и физических лиц, осуществляемая ими в гражданском обороте от своего имени, на свой риск и под свою имущественную ответственность и направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи вещей, произведенных, переработанных или приобретенных указанными лицами для продажи, а также от выполнения работ или оказания услуг, если эти работы или услуги предназначаются для реализации другим лицам и не используются для собственного потребления".

Это сложная норма, включающая в себя несколько частей. Итак, предпринимательская деятельность имеет место при одновременном наличии несколько признаков:

1) деятельность носит самостоятельный характер (в отличие от лица, работающего по трудовому договору, зависящему от нанимателя);

2) деятельность осуществляется на свой риск и под свою имущественную ответственность (при аренде арендатор несет соответствующие риски и ответственность);

3) деятельность направлена на систематическое получение прибыли (фактически сразу два признака, которые присутствуют при сдаче в аренду любой квартиры на несколько месяцев);

4) прибыль может быть получена:

-- от пользования имуществом;

-- продажи вещей, произведенных, переработанных или приобретенных для продажи;

-- от выполнения работ или услуг, если работы или услуги предназначаются для реализации другим лицам и не используются для собственного потребления.

Спрашивается, от чего в случае сдачи в аренду арендодатель получает прибыль? Очевидно, что это -- не продажа, т.к. право собственности не переходит к иным лицам.

ГК не дает прямого определения понятий "работа" и "услуга". Однако из ст. ст. 656, 657 ГК РБ следует, что работа характеризуется такими признаками, как осуществление неких действий, результатом которых является материальный объект (вещь). У услуги, в отличие от работы, нет результата в виде материального объекта (информационные, медицинские услуги и т.д.). Данный подход находит отражение и в иных законодательных актах (например, в ст.1 Закона "О государственном регулировании внешнеторговой деятельности"). Таким образом, сдача в аренду -- не работа и не услуга. Данный вывод был сделан, в частности, Конституционным судом в заключении от 7.02.2002г. N З-137/2002 "О соответствии Конституции Республики Беларусь Инструкции о порядке формирования ставок арендной платы юридическими лицами негосударственной формы собственности при сдаче нежилых зданий (помещений)".

Остается единственный вариант -- получение арендодателем прибыли от пользования имуществом.

Вторая норма, на которую опираются авторы письма, это ст. 577 ГК: "По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование".

Таким образом, пользуется имуществом именно арендатор, а не арендодатель.

Ст.577 ГК прямо указывает: "Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью" (т.е. -- прибыль получает арендатор). Более того, "арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды" (ст.586 ГК РБ).

Можно, конечно, сказать, что арендодатель, сдав имущество в аренду, тем самым им и попользовался. Однако такого рода "кухонное право" столь явно противоречит законодательству, что это может заметить даже второкурсник юридического факультета. Ведь сдача в аренду является распоряжением, а не пользованием. И арендодатель получает доходы (прибыль) именно от распоряжения. Прибыль от пользования получает арендатор.

Далее в письме указывается, что "в соответствии с положениями Общегосударственного классификатора Республики Беларусь видов экономической деятельности сдача внаем собственного имущества, аренда машин и оборудования классифицируются как один из видов экономической деятельности". Отметим, именно экономической, а не предпринимательской. В классификатор включены такие позиции, как "оборонная деятельность", "деятельность в области юстиции и правосудия" (включая управление тюрьмами), "деятельность профсоюзов", "деятельность архивов" и даже "деятельность частных домашних хозяйств". Очевидно, что между понятиями "экономическая" и "предпринимательская деятельность" есть значительные отличия. Впрочем это прямо следует из определения "вид экономической деятельности", приведенного в самом классификаторе.

В результате из ст. ст. 1 и 577 ГК РБ вытекает вывод, прямо противоположный тому, что дан в письме, а именно: сдача в аренду -- не предпринимательская деятельность, так как арендодатель не получает прибыль одним из способов, указанных в ст. 1 ГК. Ссылка же на классификатор вообще не имеет отношения к данной проблеме.

Во многих зарубежных странах аналогичные определения предпринимательской деятельности даны в законодательстве или выработаны правоприменительной практикой. Однако исходя из здравого смысла деятельность граждан по сдаче в аренду своего имущества, размещению денег на депозит в банке, приобретению ценных бумаг и т.п. не признается предпринимательской.

Для коммерческих организаций и индивидуальных предпринимателей сдача в аренду в силу самого их статуса является предпринимательской деятельностью, даже если указанные лица несут от данной деятельности убытки. Но и здесь надо отличать сделки, заключаемые гражданином как предпринимателем, от сделок, заключаемых им вне рамок предпринимательской деятельности (например, сдача в аренду личного гаража).

Хотелось бы услышать ответ разработчиков письма на вопрос: что все-таки они имели в виду под словами "является по своей сути одним из видов предпринимательской деятельности" и мнение официальных органов о сдаче в аренду имущества гражданами.