Взять предприятие в аренду

В Беларуси порядок аренды предприятий как имущественных комплексов регламентируется ст.ст.627--635 Гражданского кодекса, вступившего в силу с 1.07.1999г., и Законом "Об аренде" (действует в стране с 12.12.1990г.). Согласно ст.3 Гражданского кодекса его нормы имеют приоритет по отношению к Закону "Об аренде". Но наличие двух законодательных актов (в Законе более 94 статей регламентируют вопросы арендных отношений, в т.ч. имущественных комплексов, в Кодексе -- 28) создает трудности для их применения и субъектам хозяйствования, и юристам. Практика изобилует примерами, когда Закон "Об аренде" в основном распространяется на ранее заключенные договоры аренды предприятий как объектов гражданских прав, переданных в аренду их работникам. Эти и другие противоречия в законодательстве, а также нечеткость прописанных в них юридических процедур привели к тому, что с момента вступления ГК в законную силу ни одно государственное предприятие так и не было передано или взято в аренду. Пример тому -- безуспешные попытки ООО "ИТЕРА-МЕД" взять в аренду аптеки, американской компанией -- птицефабрику, индивидуальными предпринимателями -- АЗС и т.д.

В то же время если предприятие (юридическое лицо) как имущественный комплекс в аренду взять на практике невозможно по ряду причин, то это можно сделать с его частью, т.н. структурным подразделением. Какие главные юридические моменты при этом важно не упустить из виду?

1. Что входит в определение "предприятие как имущественный комплекс"?

Статья 627 ГК устанавливает, что арендодатель может предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование (аренду) предприятие в целом как имущественный комплекс, включающий земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, передающиеся на условиях, определяемых договором, он также уступает ему права требования и перевода на него долгов, относящиеся к предприятию. Не передаются арендатору права на занятие соответствующей деятельностью (лицензии) и обязательства, которые арендатор не может исполнить при отсутствии соответствующих лицензий (абз.2 ст.627). Все эти ограничения и явились тем камнем преткновения, о который споткнулась аренда имущественных комплексов в республике. Ведь предприятие в первую очередь -- юридическое лицо, во вторую -- имущественный комплекс.

Пока не решены эти юридические коллизии, можно пойти по другому пути. Под определение "имущественный комплекс" как объект аренды подпадает и структурное подразделение предприятия -- его часть, цех, производство (ст.3 Закона "Об аренде"), если оно будет выделено надлежащим образом из состава юридического лица на основании разделительного баланса (ст.55 Кодекса). В силу того, что вышеуказанные структурные подразделения фактически не имеют статуса юридического лица, при передаче их в аренду отпадает необходимость принимать отдельные решения по статусу, как передаче в аренду предприятия. К тому же объект, из состава которого выделяется имущественный комплекс, имеет возможность отдельные виды имущества, обязательств, по договоренности сторон и не передавать арендатору, а оставить на своем балансе. Кстати, именно такая аренда имущественных комплексов с успехом практикуется в России.

Право реорганизации юридического лица путем выделения (ст.53 ГК), к сожалению, тормозится отсутствием положения о порядке составления разделительного баланса, но на практике можно воспользоваться Методическими указаниями о порядке проведения реструктуризации в процессе приватизации предприятий торговли, общественного питания, бытового обслуживания, утвержденными приказом Мингосимущества от 17.03.1997г. N 51 (зарег. в Реестре Госрегистрации 21.03.1997г., рег. N 1787/12).

2. Кто может выступать в качестве арендатора?

Пункт 1 ст.627 Кодекса гласит: имущественный комплекс может быть взят в аренду для осуществления предпринимательской деятельности. Это означает, что в качестве арендаторов могут выступать индивидуальные предприниматели; юридические лица негосударственной формы собственности (коммерческие организации). Работники госпредприятия тоже могут выступать в качестве арендаторов, но только после того, как самостоятельно учредят юридическое лицо (ООО, ОДО, ЗАО).

3. Каков порядок оценки стоимости имущественного комплекса, передаваемого в аренду?

В силу неоднородности передаваемого в аренду имущества и особенностей его бухгалтерского учета целесообразно с учетом наработанной практики состав и стоимость основных средств выделять отдельно, как это предусмотрено Положением об оценке стоимости объектов государственной собственности, утв. приказом Мингосимущества от 15.05.1996г. N 112 в редакции совместного постановления Мингосимущества, Минэкономики, Минстата от 2001-06-12г. N 24/100/33 (НРПА, 2001-06-22г., N 8/6291), определить степень их износа, а также оговорить порядок начисления износа и восстановления основных средств за счет амортизации и иных источников, условия использования амортизационных отчислений.

Стоимость оборотных средств лучше оценить отдельно, переведя их в евро либо иную валюту, с тем чтобы по окончании договора аренды получить в составе имущественного комплекса стоимость средств, эквивалентную переданным в аренду (ведь оборотные средства не индексируются, а в условиях инфляции иных мер по защите их от обесценения нет).

Имущество, которым арендатор в силу ряда обстоятельств не сможет пользоваться, например незавершенные строительством объекты, обязательно оговариваются в договоре с учетом условий их хранения либо принятия мер по консервации в соответствии с Положением о порядке консервации основных производственных фондов (утв. постановлением Совета Министров от 2003-05-22г. N 683).

Отдельное решение понадобится по объектам социальной инфраструктуры (если таковые имеются), так как они, как правило, не используются для предпринимательской деятельности. Упустив эти моменты в договоре, арендатор вынужден будет датировать их содержание за счет доходов от хозяйственной деятельности взятого в аренду предприятия.

В тех случаях, когда кредиторская задолженность передаваемого в аренду объекта превышает разумные экономические пределы, целесообразно оговорить меры и источники по ее погашению (за счет арендных платежей либо дохода, извлекаемого арендатором в процессе аренды имущественного комплекса).

4. Как установить размер арендной платы за передаваемый в аренду имущественный комплекс?

Следуя ст.625 ГК, стороны по своему усмотрению должны определить форму расчета за аренду имущественного комплекса и ставки арендной платы. Последняя может устанавливаться по соглашению сторон за все арендуемое имущество в целом либо по каждой из его составных частей в виде:

определенных в твердой сумме платежей;

поставок производимой в результате использования арендованного имущества продукции для госнужд;

представления арендатором определенных услуг по содержанию объектов социальной инфраструктуры;

возложения на арендатора обусловленных договором затрат по улучшению арендованного имущества;

части дохода арендатора, извлекаемого в процессе аренды имущественного комплекса.

Расчет за пользование запасами сырья, материалов, денежными средствами, иным имуществом, передаваемым в аренду в составе имущественного комплекса и теряющим свои потребительские свойства в производственном процессе, сторонами оговаривается отдельно на условиях: выкупа по рыночным ценам; возврата с учетом роста цен на продукцию производственно-технического назначения либо стоимости оцененной в евро на момент передачи в аренду.

Долговые обязательства арендованного предприятия на момент сделки и возврата его арендодателю в процентном отношении к стоимости чистых активов могут быть зафиксированы в договоре. Данное соотношение должно уточняться сторонами ежегодно и в случае превышения -- компенсироваться за счет средств арендатора.

В зависимости от формы арендной платы, порядка использования оборотных средств и компенсации обязательств арендодатель разрабатывает и приказом утверждает порядок ее расчета и пересмотра. Взимание платы производится с даты передачи предприятия в аренду согласно передаточному акту до даты прекращения (расторжения) договора аренды включительно. Размер ее, сроки внесения в республиканский бюджет (по объектам госсобственности) и порядок ее пересчета в связи с ростом цен на продукцию производственно-технического назначения, размер пени за несвоевременное внесение арендных платежей в бюджет также необходимо отразить в договоре аренды.

Напомним: исходя из нормы ст.11 Закона "Об аренде" арендная плата может устанавливаться как часть прибыли в виде процента, исчисляемого от стоимости арендованного имущества, или как фиксированная сумма, либо как часть дохода арендатора (ст.625 Кодекса). Можно предложить следующий вариант расчета арендной платы (Апл.м.) за арендуемое предприятие как имущественный комплекс:

 

где:

 

Пб.п. -- сумма чистой прибыли базисного года, предшествующего планируемому году. В случае ее отсутствия за основу принимается показатель по нормативной прибыли;

СТа.п. -- удельный вес чистой прибыли, которую Арендатор по согласованию с Арендодателем согласен выплачивать за аренду предприятия как единого имущественного комплекса;

Км. -- коэффициент месторасположения предприятия, устанавливается решениями облисполкомов и Минским горисполкомом по каждому городу в пределах 0,6--1,0;

Кр. -- поправочный коэффициент уровня рентабельности, устанавливается в следующих пределах:

при фактическом уровне рентабельности за месяц: от 0 до 3% Кр. = 0,8; от 3 до 5% = 0,9; от 5 до 10% = 1,0; от 10 до 15% = 1,1; свыше 15% = 1,2.

Кинф. -- коэффициент инфляции, рассчитываемый ежемесячно Минстатом Республики Беларусь не позднее 15-го числа месяца следующего за отчетным;

Аот. -- амортизационные отчисления на арендованные основные средства.

5. Как осуществляется контроль за переданными в аренду предприятиями?

Статья 19 Закона "Об аренде" констатирует, что сдача имущества в аренду не влечет передачу права собственности на это имущество, т.е. на весь период аренды это имущество является государственным. Следовательно, арендодатель обязан надлежащим образом осуществлять контроль за эффективным использованием госимущества. Для этого нужно применять Методические указания по порядку изменения и прекращения договоров аренды государственных предприятий, утв. приказом Мингосимущества от 14.08.1996г. N 205 (зарег. в Реестре госрегистрации 28.08.1996г., N 1571/12).

В соответствии с п.2.2 этого документа арендатор совместно с арендодателем ежегодно по состоянию на 1 января должны уточнять состав и стоимость арендованного имущества с учетом ежегодно проводимых переоценок, а также рассматривать выполнение обязательств в части восстановления этого имущества (п.2.5 Указаний).

Если по договору аренды амортизационные отчисления оставались в распоряжении арендатора, то он должен восстанавливать имущество в полном объеме, как это определено ст.9 Закона "Об аренде".