Товарищество собственников недвижимости в вопросах и ответах

Товарищество собственников – это объединение собственников нежилых помещений, создаваемое в целях обеспечения сохранения, содержания и пользования недвижимым имуществом совместного домовладения, а также в целях, предусмотренных Законом от 08.01.1998 №135-3 «О совместном домовладении» (в ред. Закона от 17.07.2018 №132-3; далее – Закон), и уставом товарищества.

Согласно ст. 1 Закона, совместное домовладение – это правоотношения собственников недвижимого имущества, включающего земельный участок и расположенные на нем здание (здания) и (или) иные объекты недвижимости, отдельные части которого находятся в государственной и (или) частной форме собственности двух и более соб­ственников, а остальные части являются общей долевой собственностью.

Оно возникает с момента возникновения права собственности на нежилые помещения в здании, в т.ч. и в многоквартирном доме, у двух и более собственников.

В соответствии со ст. 15 Закона, собственники недвижимого имущества совместного домовладения вправе самостоятельно выбрать способ управления таким имуществом, в т.ч. и через товарищество собственников (ТС).

ТС является некоммерческой орга­низацией, т.е. юридическим лицом, не имеющим в качестве основной цели своей деятельности извлечение прибыли и не распределяющим полученную прибыль между своими участниками. Его основная цель – обеспечить эксплуатацию многоквартирного дома и пользование общим имуществом собственниками квартир.

Создание двух и более ТС по управлению недвижимым имуществом одного совместного домовладения не допускается. Оно считается созданным и приобретает права юридического лица с даты его госрегистрации, имеет текущий (расчетный) банковский счет и может иметь печать со своим наименованием.

Имущество ТС формируется в соответствии с его уставом за счет вступительных и иных взносов, обязательных платежей его членов, доходов от хозяйственной деятельности товарищества, государственных социальных гарантий, предоставления отдельных видов жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ) и иных поступлений (ст. 207 Жилищного кодекса; далее – ЖК).

Учредительным документом товарищества собственников является его устав (ст. 21 Закона), который утверждается общим собранием его учредителей – собственников недвижимого имущества совместного домовладения.

Типовой устав ТС утвержден постановлением Совмина от 04.03.2015 №161 «Об утверждении Типового договора о совместном домовладении и Типового устава товарищества собственников» (в ред. постановления от 25.05.2018 № 396).

На недавно прошедшем собрании, где принималось решение о создании ТС (в нашем доме, кроме квартир, есть помещения, где раз­мещаются парикмахерская и небольшая гостиница) я голосовал против. Но большинство собственников меня не поддержали. Обязан ли я подчиниться общему решению?

Согласно ст. 25 Закона, членами ТС могут быть физические и юридические лица, включая государственные органы, являющиеся собственниками нежилых помещений и иного недвижимого имущества совмест­ного домовладения.

Причем членами ТС, согласно ст. 213 ЖК, являются участники совместного домовладения, в т.ч. и не принимавшие участия в голосовании либо голосовавшие против, – со дня госрегистрации ТС.

При приобретении в собственность объектов недвижимого имущества новый собственник приобретенных объектов недвижимого имущества становится членом ТС с момента возникновения его права собственности на эти объекты.

Основаниями для прекращения членства в ТС являются:

– прекращение права собственности его члена на объекты недвижимого имущества;

– смерть гражданина – члена ТС;

– ликвидация юридического лица – члена ТС;

– отчуждение собственником иму­щества (ст. 25 Закона);

– иные основания, предусмотренные законодательными актами и уставом товарищества собственников.

На основании каких нор­мативных документов член ТС обязан платить взносы? Чем регулируется их величина?

Участник совместного домовладения обязан нести расходы по эксплуатации (содержанию, техническому обслуживанию, текущему ремонту и капитальному ремонту) общего имущества пропорционально его доле в праве общей собственности на это имущество, если иное не установлено законодательством (ст. 166 ЖК).

Согласно п. 63 ст. 1 ЖК, эксплуатация жилищного фонда – это использование по назначению жилых помещений с систематическим осущест­влением комплекса организационно-технических мероприятий по содержанию, техническому обслуживанию, текущему ремонту и капитальному ремонту жилых домов, иных капитальных строений (зданий, сооружений).

Плата за основные ЖКУ включает в себя плату за техническое обслуживание, текущий ремонт, капитальный ремонт, коммунальные услуги.

Следовательно, участник совмест­ного домовладения, помимо уплаты основных ЖКУ, обязан нести также расходы по содержанию этого домовладения, которые должны покрываться за счет членских и иных взносов. Так, в соответствии с п. 8 ст. 207 ЖК, имущество ТС формируется в соответствии с его уставом за счет вступительных и иных взносов, обязательных платежей его членов, доходов от хозяйственной деятельности товарищества, государственных социальных гарантий, предоставления отдельных видов ЖКУ и иных поступлений.

Согласно ЖК, членский взнос – это денежные средства, периодически вносимые членом организации застройщиков, ТС на цели, связанные с деятельностью организации застройщиков, ТС, в т.ч. на оплату труда работников, вознаграждение членов правления, членов ревизионной комиссии (ревизора).

Целевой взнос – это денежные средства, вносимые членом организации застройщиков, ТС на основании решения общего собрания их членов для дополнительного финансирования работ и мероприятий, утвержденных собранием.

Таким образом, суть совместного домовладения заключается в том, что, помимо покрытия коммунальных расходов на собственниках лежит также обязанность по уплате членских и других взносов.

Вступительный взнос – это сум­ма денежных средств, вносимая гражданином, юридическим лицом или ИП при вступлении в организацию застройщиков, ТС и предназначенная для покрытия расходов, связанных с деятельностью этих организаций.

Есть еще дополнительный взнос: это денежные средства, вно­симые членом организации застройщиков, ТС для покрытия убытков этих организаций.

Чем регулируются раз­меры взносов?

Согласно ст. 215 ЖК, выс­шим органом управления товарищества собственников является об­щее собра­ние его членов.

Установление размера обязательных платежей и взносов относится к исключительной компетенции общего собрания членов ТС (п. 4 ст. 215 ЖК).

Размеры, состав и порядок внесения вступительного, членских, целевых и дополнительных взносов, а также меры ответственности членов ТС за нарушение обязательств по их уплате прописаны в Уставе ТС.

Некоторые члены нашего ТС (среди них есть владельцы как жилья, так и нежилых помещений) не делают взносы и другие обязательные платежи, мотивируя тем, что они пользуются далеко не всем. Что делать?

В соответствии с п. 1 ст. 166 ЖК, участник совместного домовладения обязан нести расходы по эксплуатации (содержанию, техническому обслуживанию, текущему ремонту и капитальному ремонту) общего имущества пропорционально его доле в праве общей собственности на это имущество, если иное не установлено законодательством.

Взыскание задолженности по расходам, предусмотренным ч. 1 п. 1 ст. 166 ЖК, производится на основании исполнительных надписей нотариусов, а при наличии спора – в судебном порядке.

Неиспользование участником совместного домовладения принадлежащих ему объектов недвижимого имущества либо отказ от владения и пользования общим имуществом не являются основаниями для освобождения его полностью или частично от участия в расходах по эксплуатации (содержанию, техническому обслуживанию, текущему ремонту и капитальному ремонту) общего имущества (п. 2 ст. 166 ЖК).

Также, в соответствии со ст. 211 ЖК, ТС имеет право требовать в порядке, установленном законодательством, от членов ТС компенсации за неуплату обязательных платежей, предусмотренных ст. 166 НК и полного возмещения причиненных ТС убытков в результате неисполнения его членами обязательств по уплате обязательных платежей и иных общих расходов.

Готовим документы для обращения к нотариусу за исполнительной надписью.

Напомним, что нотариусы совершают исполнительные надписи о взыскании, в т.ч. задолженности по плате за ЖКУ и плате за пользование жилым помещением, пени в связи с такой задолженностью; а также задолженности по оплате потребленной электрической энер­гии, воды, тепловой энергии, газа, образовавшейся при использовании нежилых помещений, зданий, неустойки (штрафа, пени) в связи с такой задолженностью, если ее уплата предусмотрена законодательством или договором.

Постановлением Совмина от 28.12.2006 №1737 (в ред. от 11.11.2011 № 1518) утвержден перечень документов, по которым взыскание производится в бесспорном порядке на основании исполнительных надписей (далее – Перечень).

Здесь следует внимательно изучить п. 9 Перечня, где указаны документы, необходимые для совершения исполнительной надписи о взыскании задолженности по плате за основные и дополнительные ЖКУ и плате за пользование жилым помещением, пени за несвоевременное и (или) не в полном объеме внесение такой платы, а также п. 24 Перечня, где речь идет о задолженности, неустойке, образовавшихся при использовании нежилых помещений, зданий.

Еще раз напомним, что для совершения исполнительной надписи со­гласно Перечню предусмотрено на­правление письменного предупреждения должнику. Если должник его не получил, у взыскателя отсутствует право на обращение за совершением исполнительной надписи.

При этом законодателем не указан способ, которым должно направляться предупреждение; главное, чтобы при обращении к нотариусу у взы­скателя была возможность под­твердить, что данное предупреждение должником получено.

Если по претензии пришел возврат – готовим исковое заявление и пакет документов для обращения в суд.

Форма и содержание, приложения к исковому заявлению о взыскании с должника суммы задолженности по взносам, а также обязательным платежам, должны соответствовать установленным требованиям ст.ст. 242, 243 Гражданского процессуального кодекса.

В частности, к исковому заявлению необходимо приложить:

• оригинал документа об уплате гос­пошлины;
• экземпляр искового заявления для ответчика;
• расчет суммы задолженности, под­лежащей уплате;
• копию устава товарищества собст­венников;
• копию предупреждения;
• копию возврата заказной корреспонденции, направленной в адрес ответчика.

Исковое заявление подается в суд по общему правилу подсудности: по месту нахождения ответчика (члена ТС).

Ну, и не стоит забывать, что за совершение нотариальных действий и оказание услуг правового и технического характера нотариусами взи­мается нотариальный тариф.

Подводя итог, отметим, что непогашение суммы задолженности по взносам либо обязательным платежам повлечет для члена ТС дополнительные затраты, а именно: оплату нотариального тарифа (5% от взыскиваемой суммы, но не менее 10% и не более 1000% базовой величины), госпошлины (5% цены иска), оплату юридических услуг, что в значительной мере превысит взыскиваемую сумму.

Скачать документы: