Свой срок досидит

Какова судьба договора субаренды?

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ч. 1 ст. 577 ГК). Пунктом 1 ст. 581 ГК установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Договор аренды имущества, предусматривающий выкуп арендатором арендованного имущества, заключается в фор­ме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества (п. 3 ст. 580 ГК). В законодательстве или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество может быть выкуплено арендатором по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены (п. 1 ст. 595 ГК).

Согласно ч. 1 п. 2 ст. 586 ГК арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем). При этом договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды (ч. 2 п. 2 ст. 586 ГК). Частью 3 п. 2 ст. 586 ГК определено, что к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено ГК и иными актами законодательства.

Необходимо помнить, что согласно ч. 2 п. 28 постановления Пленума ВХС от 15.02.2012 № 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений» в случае выкупа арендованного имущества (ст. 595 ГК) действие договора аренды прекращается с момента государственной регистрации права собственности арен­датора (покупателя) на арен­дованное имущество (п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 224, п. 1 ст. 522 ГК), если такие обязательства не прекратились по соглашению сторон или по иным основаниям.

Поскольку в рассматриваемом случае арендатор выкупил арендуемое имущество до истечения срока основного договора аренды, после его выкупа обязательства по договору аренды досрочно прекратились. В силу п. 1 ст. 589 ГК досрочное прекращение договора аренды влечет пре­кращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Однако субарендатор в этом случае имеет право на заключение договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором суб­аренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Таким образом, договор суб­аренды прекращается. Однако субарендатор вправе обратиться к новому собственнику арендуемого имущества (быв­шему арендатору, который в силу ст. 579 ГК будет являться новым арендодателем) с требованием заключить договор аренды в пределах оставшегося срока субаренды (по сути, оставшегося срока, обозначенного в прекратившемся договоре аренды в силу п. 1 ст. 581 ГК, ч. 2 п. 2 ст. 586 ГК) на условиях, соответствующих условиям досрочно прекращенного договора аренды.