Стабильность спроса внушает оптимизм

Ситуация на рынке новостроек столицы продолжает оставаться сложной. При этом спрос у покупателей недвижимости сохраняется, что дает основания для оптимизма. Об этом корреспондент «ЭГ» беседовал со специалистами АН «Твоя столица».

Кардинальных изменения в структуре новостроек в прошлом году не произошло. Как и раньше, большая часть строящихся домов (44%) относятся к классу «Стандарт». К некоторому удивлению специалистов, вслед за ним расположился класс «Комфорт» (27%), а совсем не «Эконом» (22%), как можно было бы предположить. На последнем месте с почти незаметными 7% обосновался «Престиж», при этом новостроек класса «Люкс» в столице вообще замечено не было.

В то же время, несмотря на уменьшение числа проектов приблизительно на 13% по сравнению с концом 2016 года, руководитель «ТВОЯ СТОЛИЦА.НОВОСТРОЙЦЕНТР» Наталья Раденя особого беспокойства по этому поводу не проявила, считая, что «во многом падение обусловлено тем, что увеличивается количество объектов, возводимых не как отдельные дома, а в составе жилых комплексов».

Еще один важная тенденция – кирпичное домостроение постепенно уходит из столицы, и, если в конце 2016 года «кирпичных» проектов было 8, то на конец прошлого года их всего два плюс две кирпичные новостройки размещаются в «спутниках» Минска –  Ратомке и в Смолевичах.

Относительно стабильная экономическая ситуация в стране и уменьшение стоимости кредитов привели к тому что по сравнению с предыдущим годом цены на квартиры в среднем выросли от 2 до 13%. Наибольший рост показал класс «Комфорт», но это связано с одним–единственным домом, который был сдан в последнем квартале 2017 г. Цены на квартиры в нем оказались значительно выше рыночных, что и «подпортило» общую статистику данного класса.

По мнению Н. Радени, в прошлом году в экономике наблюдалась рецессия, рост реальных доходов населения был не заметен, однако у людей появилась неожиданная помощь со стороны банков – подешевевшие кредиты. Наблюдая за непрерывным снижением ставки рефинансирования (она уменьшалась 8 раз за год, поставив своеобразный рекорд), покупатели перестали ограничивать себя только минимальными требованиями к жилищным условиям, «примеривая на себя» возможности их улучшения или даже приобретение более просторного и комфортного жилья.

Хотя рентабельность застройщиков была не слишком высока, сохраняющийся на стабильном уровне спрос дает им определенные основания для оптимизма. При этом они не спешат увеличивать рентабельность за счет цены квартир, поднимая их постепенно и постоянно наблюдая за объемами продаж.

Средняя цена кв.м в новостройках Минска, декабрь (USD)

Класс качества	1-комнатные	2-комнатные	3-комнатные
Эконом	1050	1000	945
Стандарт	1210	1160	1120
Комфорт	1545	1470	1400
Престиж	1665	1660	1770

Определенные проблемы в прошлом году возникли с получением кредитов на жилье, причем они были в основном «техническими», когда банки просто не успевали рассматривать обращения в установленные сроки, а покупатели терялись «в море» кредитных программ и их условий. При этом число покупателей, получающих жилищные кредиты, в прошлом году непрерывно росло, и особенно это стало заметно во втором полугодии.

Для решения этих проблем АН «Твоя Столица» предоставило собственных специалистов по кредитованию, заключив соответствующие договоры с большинством банков. При этом эти специалисты работают чрезвычайно эффективно, используя принцип модный ныне принцип «одно окно», когда покупателю достаточно обратиться за кредитом всего один раз. Как отметила Н. Раденя, средняя сумма жилищного кредита составила 55–60 тыс. BYN или 28–30 тыс. USD, хотя встречались кредиты и в 9 тыс. USD, и в 53 тыс.

Однако в последний осенний месяц положение на рынке стало меняться. И связано это с тем, что ставки по кредитам на жилье стали расти. Это существенно снизило спрос во всех сегментам новостроек. При этом там, где работают специальные механизмы кредитования, падения спроса не зафиксировано.

В Нацбанке обещают, что в текущем году кредитная поддержка строительства жилья сохранится, но какова будет стоимость таких кредитов, сейчас никто сказать не может. При этом Наталья Раденя считает увеличение цен в целом по рынку новостроек необоснованным, даже при сохранении ставок по кредитам на текущем уровне. Хотя основной спрос в текущем году, по ее мнению, все же будет на минимальные по стоимости квартиры, а значит, рост цен должен в большинстве случаев компенсироваться уменьшением количества продаж.