Равновесие недвижимости: спрос не дает расти предложению и ставкам

Рынок коммерческой недвижимости в Минске в I полугодии 2017 г. медленно восстанавливается. Пред­ложение формируется в основном за счет сдачи давно начатых объектов. Спрос на помещения во всех сегментах начал оживать, но не настолько, чтобы позволить расти ставкам аренды, а инвесторы стали гораздо осторожнее. Об этом говорится в очередном обзоре компании Colliers International.

Офисный паритет

В январе–июне т.г. в Минске открылись 4 новых бизнес-­центра. Введено 38,4 тыс. м² новых офис­ных площадей –  25,3% заявленных девелоперами объемов. Это увеличило предложение на 4,3% по сравнению с началом года. В основном предлагаются офисы класса В, а доля класса А остается стабильно низ­кой (менее 2% от предложения). Правда, к этой категории предварительно можно отнести биз­нес-центр «Арена» (13 тыс. м2) в Могилеве и AGSA (свыше 10 тыс. м2).

Данный сегмент рынка находится в равновесии. Спрос на просторные качественные площади удовлетворялся частично: подходящее помещение найти можно, но вариантов немного. В основном требуются небольшие офисы. Как и ранее, значительная часть спроса создается  IT-компаниями, на которые приходятся наиболее крупные сделки.

Ставки аренды в классе В2 составляют 5–10 EUR/м², а классе В1 – 7–15 (хотя есть случаи повышения по новым договорам), в классе А – 17–27 EUR/м². Вакант­ность снизилась до 7–9% (кроме класса А).

Бойкая торговля

В Минске были введены лишь 3 достойных внимания торговых центра, в т.ч. давно ожидаемый «Грин Сити». В целом прирост предложения арендуемых площадей составил 64,4 тыс. м² (+5,3%). Скандальная новость – Мингорисполком изъял участок у застройщика ТРЦ Gulliver в связи с отсутствием строительных работ по объекту.

В регионах появился ряд интересных объектов: в Гродно введен в эксплуатацию ТЦ сети «Материк» (13,5 тыс. м²), в Могилеве открылся ТЦ «Планета Green» (11,6 тыс. м²), в Витебске – ТЦ «ТриО» (3 тыс. м²).

Спрос на торговую недвижимость был достаточно стабильным. Его в основном формируют предприятия общепита и розничные сетевые операторы, которые служат «якорями» в торговых центрах. Например, в ТРЦ Green City открылся магазин сети Green, в ТЦ Stella – Bigzz. Появились и новые арендаторы, в частности, в ТРЦ Galleria Minsk – Reserved (2 тыс. м²) и Cropp, в ТРЦ Dana Mall – первый фирменный магазин бренда Xiaomi.

Заметно увеличилась доля объ­ектов, арендующих площади свыше 50 м². Так, по 31% всех заявок на аренду приходится на площади до 50 и до 100 м2, 26% – до 300 м2, 7% – до 500 м2 и 5% – свыше 500 м2. Тенденция укрупнения связана со снижением ставок, ростом предложения и числа арендаторов, в т.ч. новых компаний. Меняются и предпочтения потребителей, которых все больше привлекают современные торговые форматы.

Вакантность в среднем по рынку сохранилась на уровне конца прошлого года, хотя есть случаи ротации арендаторов и закрытия магазинов. Из давно действующих объектов вакант­ность выше среднерыночной в ТЦ «МОМО», «Арена-Сити», «ТИТАН», OUTLETO, довольно высока она в большинстве старых торговых центров. Исключение составляют такие объекты, как ТРЦ Galileo, большинство ТЦ «Корона», Globo и некоторые другие, где вакантность отсутствует или свободных помещений мало.

Ставки арендной платы выше всего в самых маленьких помещениях (до 50 м²) – от 30 до 140 EUR/м2, до 100 м2 – 18–40 EUR/м2, до 500 м2 – 10–35 EUR/м2, свыше 500 м2 – 10–18 EUR/м2.

Работа на склад

Введено в эксплуатацию 54 тыс. м² новых площадей склад­ской недвижимости (+6,1% к предложению на начало года). Введен склад в 1-й очереди комплекса компании «Бизнеспатронатплюс». В частности, в мае завершились строительно-­мон­тажные работы 1 этапа торгово-логистического центра компании China Merchants Group в парке «Великий Камень». Но искать арендаторов придется за пределами парка, где пока спрос остается весьма скромным.

Арендаторы вообще не баловали рынок активностью. Спрос формируют в основном компании, работающие на внутреннем рынке с отечественными товарами, и импортеры. Гораздо ниже спрос со стороны экспортеров и компаний-нерезидентов. Снизился спрос на услуги таможенных складов и сокращение их площадей. Так, 32% арендаторов – это розничные сети, 21% – дистрибьюторы и производители продовольственных товаров, 18% – логистические операторы.

Ставки арендной платы для площадей класса В находятся в диапазоне 2,5–5,2 EUR/м², для класса А – 4,5–7,5 EUR/м².

Отели

На отельном рынке в I полугодии все было спокойно. «Знаковым» событием здесь стало введение 5-дневного безвизового режима для граждан 80 стран при въезде через Национальный аэропорт «Минск», уверяют аналитики Colliers. Но этот тезис не подкрепляется какими-либо дан­ными о росте гостей и загрузке отелей в связи с данным фактором. Так, в прошлом году в отелях и аналогичных средствах размещения остановилось 594,1 тыс. человек, что на 15% больше, чем в 2015 г. Теперь, по данным Управления бытового и гостиничного обслуживания населения Мингорисполкома, за I полугодие 2017 г. в гостиницах столицы разместилось более 327 тыс. гостей – на 11% больше, чем за январь–июнь 2016 г.

Неудивительно, что девелопе­рам приходится корректировать начатые проекты. Например, вместо отелей Amara (на пересечении улиц Ульяновской и Свердлова) и Aras Palace (ул. Городской Вал) будут возводиться многофункциональные комплексы в основном торгово-офисного назначения, а отельная составляющая сократится в них до 21 номера-­апартамента и 75 номеров эконом-класса соответственно. Dankoff Club на ул. Мяс­никова реконструируется в бутик-отель «Белый дом». Российский «Сбер­банк Капитал» взялся достраивать гостиничный комп­лекс в Минске, когда-то известный как «Кемпински».

Сейчас в столице имеется 5 брендовых отелей (Crowne Plaza, Marriott, Renaissance, DoubleTree by Hilton, Hampton by Hilton). К концу года к ним должен присоединиться еще один (Mercure), а в дальнейшем – 5 (Hyatt Regency, Novotel, Hilton, Viceroy, Radisson Blu). По некоторым проектам оператор пока неизвестен.

Всего же в столице насчитывается 33 отеля на 5156 номеров. За 6 месяцев т.г. новых гостиниц в Минске не появилось, но до конца года должны открыться еще три 3-звездочных отеля: Mercure (на Зыбицкой, 127 номеров), Park Hotel Ocean (пр. Победителей, 186 номеров) и отель в составе многофункционального комплекса на Октябрьской, ранее известный как Continental (120 номеров).

Цены в гостиницах относительно стабильны: средний тариф для стандартных номеров 5-звездочных отелей составил 145 EUR, включая НДС и завтрак (на 5% меньше, чем в I полугодии 2016 г.), 4-звездочных – 84 EUR (на 7% меньше), для 3 звезд – 62 EUR (рост на 3%). Оценочно, загрузка отелей Минска составляет 45%, а средняя продолжительность пребывания в них посетителей – 2,2 дня.

По мнению Colliers, спрос на средства размещения продолжает расти. Однако о привлекательности этого сегмента для инвесторов можно судить по трем безрезультатным попыткам продать с аукциона недостроенный Hyatt Regency, причем в последний раз – на 32% ниже стартовой цены.