Приобретение недвижимости резидентом ПВТ за рубежом без нарушений

Белорусская организация – резидент ПВТ в январе 2022 г. заключила договор с резидентом Латвии на приобретение объекта недвижимости, находящегося в Латвии. Для оформления прав и регистрации объекта недвижимости с юридической компанией – резидентом Латвии заключен договор на оказание услуг по оформлению прав и регистрации приобретаемого объекта недвижимости.

Регистрация договора с нерезидентом – продавцом объекта недвижимости на портале Нацбанка

Регистрации подлежат заключенные между резидентами и нерезидентами валютные договоры, предусматривающие проведение валютных операций в соответствии со ст. 13 Закона¹ и названных в ч. 2 п. 3 Инструкции № 37², если сумма денежных обязательств по таким валютным договорам не определена либо на дату заключения валютного договора равна или превышает сумму, эквивалентную:

– 2000 базовым величинам при заключении валютного договора физическим лицом – резидентом;

– 4000 базовым величинам при заключении валютного договора юридическим лицом – резидентом или индивидуальным предпринимателем – резидентом.

Валютный договор подлежит регистрации при проведении по нему валютных операций, преду­сматривающих, в частности, приобретение резидентом у нерезидента недвижимого имущества, находящегося за пределами РБ, в т.ч. на основании договоров финансовой аренды (лизинга), а также договоров, предусматривающих создание объектов долевого строительства (п. 3 Инструкции № 37).

Таким образом, если договор с нерезидентом – продавцом офисного помещения превышает 4000 БВ на дату его заключения, то его необходимо регистрировать на веб-портале Нацбанка.

Налог на доходы за объект недвижимости не удерживается

Объектом налогообложения налогом на доходы иностранных организаций, не осуществляющих деятельность в РБ через постоянное представительство, признаются доходы от отчуждения недвижимого имущества, находящегося на территории РБ, полученные плательщиком от источников в РБ (подп. 1.11.1 п. 1 ст.189 НК³).

Поскольку нерезиденту перечисляется плата за приобретаемое недвижимое имущество, не находящееся на территории РБ, то удерживать налог на доходы не следует.

Налог на недвижимость можно зачесть

Освобождаются от налога на недвижимость объекты налогообложения этим налогом, расположенные на территории ПВТ, плательщиками по которым признаются резиденты ПВТ, за исключением таких объектов, сдаваемых ими в аренду (п. 30 Положения о ПВТ⁴).

Расположенные в иностранном государстве капитальные строения (здания, сооружения), их части, которые находятся в собственности, во владении, в хозяйственном ведении или оперативном управлении белорусской организации, облагают налогом на недвижимость в РБ (п. 1 ст. 227 НК). При исчислении налога на недвижимость, подлежащего уплате в бюджет РБ по объектам, находящимся на территории иностранных государств, применяется ставка в размере 1% (ст. 230 НК).

Уплата налога на недвижимость производится организациями по их выбору 1 раз в год в размере годовой суммы налога не позднее 22 марта налогового периода или ежеквартально не позднее 22-го числа третьего месяца каждого квартала в размере 1/4 годовой суммы налога (п. 3 ст. 233 НК).

В то же время здания и сооружения могут облагаться налогом на недвижимость на территории того государства, где они находятся, и в соответствии с его законодательством. Следовательно, у плательщиков одно и то же недвижимое имущество может подпадать под двойное налогообложение: как в Беларуси, так и на территории того государства, где это имущество расположено.

Для РБ правила, закрепленные в международных соглашениях, имеют приоритет над национальным налоговым законодательством. Это значит, что если международным договором установлены правила налогообложения, отличные от белорусских, то применяют нормы международного договора, если иное не определено нормами международного права (п.п. 1, 2 ст. 5 НК).

Следует отметить, что помимо межгосударственных соглашений правила устранения двойного налогообложения имущества закреплены в ст. 235 НК, в которой предусмотрена возможность зачета налога на недвижимое имущество, уплаченного в иностранном государстве, при уплате налога на недвижимость в РБ.

Зачесть уплаченный в иностранном государстве налог могут только белорусские организации и только в случае, если налог фактически был уплачен за рубежом. При этом зачет возможен только в отношении суммы налога, уплаченной за капитальные строения и их части, расположенные в иностранном государстве. В отношении уплаченных сумм налога за иное недвижимое имущество, находящееся в иностранном государстве, НК зачет не предусмотрен. При наличии международного договора РБ по вопросам налогообложения зачет производится только в отношении капитальных строений (зданий, сооружений), их частей, которые подлежат налогообложению в иностранном государстве в соответствии с положениями такого договора (п. 4 ст. 235 НК).

Таким образом, для зачета в РБ налога на недвижимость, уплаченного в бюджет иностранного государства, необходимо предоставить справку (иной документ), подтверждающую уплату налога на недвижимость в иностранном государстве.

За оказанные нерезидентом юридические услуги НДС не исчисляется

При реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав на территории РБ иностранными организациями, не осуществляющими деятельность в РБ через постоянное представительство и не состоящими в связи с этим на учете в налоговых органах РБ (далее – иностранные организации, не состоящие на учете в налоговых органах РБ), обязанность по исчислению и уплате в бюджет НДС возлагается на состоящие на учете в налоговых органах РБ организации и, если иное не установлено ст. 141 НК, индивидуальных предпринимателей, приобретающих данные товары (работы, услуги), имущественные права. Такие организации и индивидуальные предприниматели имеют права и несут обязанности, установленные ст.ст. 21 и 22 НК (п. 1 ст. 114 НК).

Место реализации работ (услуг), имущественных прав определяется в соответствии:

с международным договором РБ, составляющим право ЕАЭС, в случае реализации работ (услуг), имущественных прав в государствах – членах ЕАЭС;

со ст. 117 НК – в иных случаях (п. 4 ст. 115 НК).

Так, местом реализации работ, услуг, имущественных прав признается территория РБ, если работы, услуги непосредственно связаны с недвижимым имуществом, в т.ч. возводимым (за исключением воздушных, морских судов и судов внутреннего плавания, а также космических объектов), находящимся на территории РБ. Настоящее положение применяется также в отношении юридических услуг, связанных с передачей (оформлением) права собственности на недвижимое имущество, его регистрацией, установлением или передачей имущественных прав на недвижимое имущество (за исключением юридических услуг, предметом оказания которых является предоставление консультаций по исполнению договора о передаче недвижимого имущества или прав на него, его регистрации) (подп. 1.1 п. 1 ст. 117 НК).

Таким образом, поскольку юридические услуги, оказываемые нерезидентом, связаны с объектом недвижимости, который не находится на территории РБ, то исчислять НДС при перечислении вознаграждения юридической компании – нерезиденту не следует.

За оказанные нерезидентом юридические услуги налог на доходы возможно не удерживать

Объектом налогообложения налогом на доходы иностранных организаций, не осуществляющих деятельность в РБ через постоянное представительство, признаются доходы от оказания юридических услуг, полученные иностранной организации от источников в РБ (подп. 1.12.1 п. 1 ст. 189 НК).

Положением о ПВТ не предусмотрена ставка налога 0% на доходы иностранных организаций, оказывающих юридические услуги резидентам ПВТ.

Дата возникновения обязательств по уплате налога на доходы определяется как приходящийся на налоговый период день начисления иностранной организации дохода (платежа) за юридические услуги (п. 1 ст. 191 НК).

Датой начисления дохода считается наиболее ранняя из следующих дат:

– дата отражения белорусской организацией в бухгалтерском учете обязательств перед иностранной организацией по выплате дохода от аренды;

– дата отражения в бухгалтерском учете факта выплаты налоговым агентом дохода от аренды иностранной организации (факта осуществления платежа, проведения зачета встречных однородных требований в зависимости от установленной сторонами договора формы расчета) (п. 2 ст. 191 НК).

Налог на доходы исчисляется исходя из налоговой базы, умноженной на ставку в размере (п. 2 ст. 193 НК). Ставка налога на доходы от оказания юридических услуг составляет 15% (подп. 1.5 п. 1 ст. 192 НК).

Налоговая декларация (расчет) по налогу на доходы представляется белорусской организацией – налоговым агентом в свою налоговую инспекцию не позднее 20-го числа месяца, следующего за истекшим налоговым периодом (кварталом), на который приходится дата возникновения обязательств по уплате налога на доходы. Перечисление налога в бюджет осуществляется в этом же месяце, но не позднее 22-го числа (п.п. 1, 5 ст. 193 НК).

Для РБ правила, закрепленные в международных соглашениях, имеют приоритет над национальным налоговым законодательством. Это значит, что если международным договором установлены правила налогообложения, отличные от белорусских, то применяют нормы международного договора, если иное не определено нормами международного права (п.п. 1, 2 ст. 5 НК).

Доход предприятия одного Договаривающегося Государства облагается налогом только в этом государстве, если только это предприятие не осуществляет коммерческую деятельность в этом другом договаривающемся государстве через находящееся там постоянное представительство (ст. 7 Соглашения⁵).

Для целей применения положений международных договоров РБ по вопросам налогообложения иностранная организация представляет в установленном порядке подтверждение того, что она имеет постоянное местонахождение в том иностранном государстве, с которым имеется международный договор РБ по вопросам налогообложения, которое должно быть заверено компетентным органом соответствующего иностранного государства. Подтверждение может представляться в налоговый орган как до уплаты налога на доходы, так и после этой уплаты.

Представление подтверждения в налоговый орган по месту постановки на учет налогового агента является основанием для неудержания налога на доходы или удержания налога на доходы по пониженным ставкам с учетом положений соответствующего международного договора РБ, если иное не установлено п. 4 ст. 194 НК. При непредставлении в налоговый орган подтверждения налог на доходы удерживается и перечисляется в бюджет в установленном порядке (п. 1 ст. 194 НК).

Таким образом, если юридическая компания – резидент Латвии представит подтверждение о резидентстве, то белорусская организация – резидент ПВТ не удерживает налог на доходы. В случае непредставления подтверждения о резидентстве применяется ставка налога на доходы 15%.

---

¹Закон от 22.07.2003 № 226-З «О валютном регулировании и валютном контроле».

²Инструкция о регистрации резидентами валютных договоров, утв. постановлением Правления Нацбанка от 12.02.2021 № 37 (далее – Инструкция № 37).

³ Налоговый кодекс (НК).

⁴Положение о Парке высоких технологий, утв. Дек­ретом от 22.09.2005 № 12 (далее – Положение о ПВТ).

⁵Соглашение между Республикой Беларусь и Латвийской Республикой об избежании двойного налогообложения и предотвращении уклонения от уплаты налогов в отношении налогов на доходы.