Покупаем помещение: бухучет
Здания (их части), а также изолированные помещения в соответствии с ч. 1 п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса (далее – ГК) относятся к недвижимым вещам.
В Законе от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее – Закон № 133-З) приведено следующее определение: изолированное помещение – внутренняя пространственная часть капитального строения (здания, сооружения), отделенная от других смежных частей строения перекрытиями, стенами, перегородками, имеющая самостоятельный вход из вспомогательного помещения (вестибюля, коридора, галереи, лестничного марша или площадки, лифтового холла и т.п.) либо с территории общего пользования (придомовой территории, улицы и т.п.) непосредственно или через другие помещения, территорию путем установления сервитута, назначение, местонахождение внутри строения, площадь которой описаны в документах единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.
Недвижимое имущество, права на него и сделки с ним в случаях, предусмотренных законодательством, подлежат государственной регистрации (п. 1 ст. 131 ГК).
Отражаем покупку
В соответствии с п. 1 ст. 520 ГК по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, капитальное строение (здание, сооружение), квартиру или другое недвижимое имущество.
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 404, ст. 521 ГК).
Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит госрегистрации (п. 1 ст. 522 ГК).
Обращаем внимание, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в т.ч. данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 525 ГК).
Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законодательством или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после передачи этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (п. 1 ст. 527 ГК).
Договоры по сделкам с недвижимостью считаются заключенными с момента их регистрации (п. 3 ст. 403 ГК).
Согласно п. 1 ст. 3 Закона от 12.07.2013 № 57-З «О бухгалтерском учете и отчетности» (далее – Закон № 57-З) бухгалтерский учет и отчетность основываются на принципах непрерывности деятельности, обособленности, начисления, соответствия доходов и расходов, правдивости, преобладания экономического содержания, осмотрительности, нейтральности, полноты, понятности, сопоставимости, уместности.
При этом принцип начисления означает, что хозяйственные операции отражаются в бухгалтерском учете и отчетности в том отчетном периоде, в котором они совершены, независимо от даты проведения расчетов по ним (п. 4 ст. 3 Закона № 57-З).
Пунктом 1 ст. 10 Закона № 57-З определено, что каждая хозяйственная операция подлежит оформлению первичным учетным документом.
Первичный учетный документ составляется при совершении хозяйственной операции, а если это не представляется возможным – непосредственно после ее совершения (п. 5 ст. 10 Закона № 57-З).
При отражении в учете хозяйственных операций также следует учитывать и то, что под отчетным периодом для формирования в бухучете информации о доходах и расходах в организациях понимается календарный месяц (ч. 2 п. 2 Инструкции по бухгалтерскому учету доходов и расходов, утв. постановлением Минфина от 30.09.2011 № 102, далее – Инструкция № 102).
Для отражения информации о вложениях организации в объекты, которые впоследствии будут приняты к бухгалтерскому учету в качестве основных средств (далее – ОС), предназначен сч. 08 «Вложения в долгосрочные активы» (ч. 1 п. 13 Инструкции о порядке применения типового плана счетов бухгалтерского учета, утв. постановлением Минфина от 29.06.2011 № 50, далее – Инструкция № 50).
Затраты, непосредственно связанные с приобретением и созданием ОС, учитываются на субсч. 08-1 «Приобретение и создание основных средств» сч. 08 (ч. 3 п. 13 Инструкции № 50).
Стоимость имущества, приобретенного у продавца изолированного помещения, отражается:
Д-т сч. 08 – К-т сч. 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» (ч. 3 п. 47 Инструкции № 50).
Суммы предъявленного продавцом НДС отражаются:
Д-т сч. 18 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным товарам, работам, услугам» – К-т сч. 60 (п. 21 Инструкции № 50, абз. 4 п. 2 Инструкции по бухгалтерскому учету налога на добавленную стоимость, утв. постановлением Минфина от 30.06.2012 № 41).
Принимаем к учету
В соответствии с Инструкцией по бухгалтерскому учету основных средств, утв. постановлением Минфина от 30.04.2012 № 26 (далее – Инструкция № 26), активы, имеющие материально-вещественную форму, принимаются к бухучету как объекты ОС при одновременном выполнении условий признания, определенных ч. 1 п. 4 Инструкции № 26. При этом активы, подлежащие обязательной регистрации, сертификации, признаются объектами ОС только после их регистрации, сертификации и до их обязательной госрегистрации, сертификации и т.п. отражаются на сч. 08 (ч. 4 п. 4 Инструкции № 26).
В соответствии со ст. 4 Закона № 133-3 объектами госрегистрации является в т.ч. возникновение, переход, прекращение прав на недвижимое имущество, в т.ч. долей в правах (далее – права), за исключением долей в праве общей собственности на общее имущество совместного домовладения, и ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество в соответствии с Законом № 133-З и иными законодательными актами (абз. 3 ст. 4 Закона № 133-З).
Датой регистрации объекта недвижимости согласно ст. 39 Закона № 133-З являются время и дата приема документов, представленных для осуществления госрегистрации, которые внесены в журнал регистрации заявлений.
В соответствии с п. 9 Инструкции № 26 ОС принимаются к бухучету по сч. 01 «Основные средства» по первоначальной стоимости на основании акта о приеме-передаче ОС по форме согласно приложению 1 к постановлению Минфина от 22.04.2011 № 23 «Об установлении форм акта о приеме-передаче основных средств, акта о приеме-передаче нематериальных активов и утверждении Инструкции о порядке заполнения акта о приеме-передаче основных средств и акта о приеме-передаче нематериальных активов».
Таким образом, приобретенное изолированное помещение при условии, что оно отвечает условиям признания его как актива, относящегося к ОС, подлежит включению в состав объектов ОС (сч. 01) на дату подачи документов на его госрегистрацию, но не позднее последнего дня месяца их подачи (п. 5 ст. 10 Закона № 57-З; ч. 2 п. 2 Инструкции № 102).
Согласно ч. 1 п. 10 Инструкции № 26 первоначальная стоимость приобретенных ОС определяется в сумме фактических затрат на их приобретение, включая:
– стоимость приобретения ОС;
– таможенные сборы и пошлины;
– проценты по кредитам и займам;
– затраты по страхованию при доставке;
– затраты на услуги других лиц, связанные с приведением ОС в состояние, пригодное для использования;
– иные затраты, непосредственно связанные с приобретением, доставкой, установкой, монтажом ОС и приведением их в состояние, пригодное для использования.
Исходя из норм п.п. 40, 47 Инструкции № 50 расчеты с госорганизацией, осуществляющей госрегистрацию создания здания и возникновения прав на него, отражаются на сч. 60. Перечисление платы за осуществление госрегистрации в бухучете отражается записью:
Д-т сч. 60 – К-т сч. 51 «Расчетные счета».
В соответствии с изложенным, а также с учетом норм ч. 1 п. 10 Инструкции № 26 стоимость госрегистрации возникновения прав на изолированное помещение формирует первоначальную стоимость ОС и отражается записью:
Д-т сч. 08 – К-т сч. 60 (абз. 6 п. 10 Инструкции № 26).
Принятие изолированного помещения к учету в качестве ОС отражается:
Д-т сч. 01– К-т сч. 08 (п. 9, ч. 5 п. 11 Инструкции № 26).
