Авторизуйтесь Чтобы скачать свежий номер №75(2572) от 04.10.2022 Смотреть архивы

USD:
2.4501
EUR:
2.3843
RUB:
4.2644
Золото:
130.83
Серебро:
1.53
Платина:
68.14
Палладий:
172.51
Назад
Консультации
13.10.2017 13 мин на чтение мин
Распечатать с изображениями Распечатать без изображений

Подменили условия договора:— как защищаться?

Сторонам сделки, как правило, не запрещено устанавливать в договоре дополнительные меры ответственности, кроме предусмотренных законодательством. Но что если условие про такую дополнительную меру «проникло» в договор помимо воли одной из сторон? Рассмотрим пути защиты на примере неординарной ситуации, которая недавно стала предметом одного судебного спора.

В тихом омуте

В конце декабря 2016 г. застройщик ввел в эксплуатацию многоквартирный жилой дом. После этого по результатам итоговых обмеров квартир необходимо было подписать допсоглашения с дольщиками – уточнить площадь квартир и цену пропорционально фак­тической площади, т.е. необходимо было совершить чисто техническое действие, причем обязательное как согласно законодательству, так и по условиям договоров. Изменения других условий не предполагалось, поскольку квартиры уже были готовы к передаче. В январе 2017 г. каждому дольщику для подписания были предоставлены однотипные допсоглашения к договорам. Все подписали и вернули документы застройщику для госрегистрации в исполкоме. Но одна дольщица перепечатала допсоглашение – сделала точную его копию, заменив один абзац текста на свой.

Из полученного от застройщика допсоглашения она удалила абзац: «Возмещение затрат застройщика по строительству объекта долевого строительства составляет долларовый эквивалент по отношению к курсу Нацбанка в размере 152 750 долларов США», вместо которого напечатала: «Застройщик за нарушение срока ввода в эксплуатацию многоквартирного дома обязан уплатить дольщику штраф в размере девяносто процентов от цены объекта долевого строительства в течение пяти дней с даты получения требования дольщика».

При этом для своей редакции допсоглашения дольщица пол­ностью воссоздала внешний вид документа, полученного от застройщика, – те же шрифты, интервалы, отступы, количество строк в абзацах и содержание. Женщина демонстрировала, что приняла условия застройщика, представив ему документы со своими подписями, возражений не озвучивала. Эти экземпляры допсоглашения в дальнейшем были подписаны застройщиком в общей массе аналогичных соглашений с другими дольщиками.

Но вскоре выяснилось, что в суд подан иск. Дольщица, получив квартиру, потребовала от застройщика штраф в размере 90% от ее стоимости, ссылаясь на просрочку и внесенное ею в допсоглашение условие о штрафе. Она полагала, что не имеет значения, какой текст ею был исключен из документа и в каком виде сформулировано условие о штрафе, поскольку, по ее мнению, предоставленный застройщиком проект допсоглашения никак не связывал дольщицу и не исключал замену ею части текста документа.

Дольщица указала, что измененный ею документ являлся офертой, которую и принял застройщик, поставив подпись. При этом она подтвердила, что не сообщала застройщику об изменении текста допсоглашения, но настаивала на том, что застройщика не принуждали, и он мог заметить спорное условие. Также дольщица заявляла, что подписание документа означает достижение соглашения независимо от того, что внесенное ею условие не являлось предметом обсуждения, и от намерений застройщика.

Всеми доступными способами

Возражения застройщика состояли из нескольких аргументов.

Прежде всего он указал на то, что интересы дольщика в достаточной мере обеспечены пеней, предусмотренной законодательством и договором, в то время как заявленная сумма штрафа беспрецедентна и явно несоразмерна последствиям просрочки, что согласно ст. 314 ГК в любом случае является основанием для суда уменьшить размер такого штрафа. Исходя из формулировки спорного условия о штрафе даже один день про­срочки влечет штраф в размере 90% цены квартиры. Иными словами, штраф выступает как способ обогащения, что не соответствует целям гражданско-правовой ответственности. Цена квартир в договорах с дольщиками была определена как неизменная, в связи с этим продление сроков строительства не приводило к доплатам со стороны граждан, а дольщица в процессе не представила доказательств каких-либо кон­кретных расходов (иных негативных последствий) в связи с просрочкой строительства.

Далее обращалось внимание, что появление в тексте допсоглашения незамеченного за­стройщиком условия о штрафе «за просрочку ввода в эксплуатацию дома» – это результат злоупотребления правом со стороны дольщицы. Ведь на момент подписания допсоглашения ввод в эксплуатацию дома уже состоялся, поэтому действия дольщицы совершены не с целью обеспечить своевременность строительства, а исключительно с целью личного обогащения и причинения вреда застройщику. Согласно ч. 1 ст. 9 ГК не допускаются действия граждан, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу. В случае несоблюдения этого требования суд может отказать лицу в защите права.

Также застройщик доказывал, что условие о штрафе не являлось результатом согласия, несмотря на наличие его подписи. Ведь допсоглашение содержало окончательный расчет стоимости квартиры, который застройщик в обязательном порядке должен предоставить дольщику после ввода дома в эксплуатацию, что предусмотрено в п. 14 Положения о долевом строительстве объектов в Республике Беларусь, утв. Указом Президента от 6.06.2013 № 263 (далее – Положение), поэтому такая оферта могла исходить только от застройщика, но не от дольщика. Соответственно, с учетом ст. 415 ГК застройщик, не получив протокол разногласий, вправе был считать, что приняты его условия, и не подвергать детальной проверке текст. Не было свидетельств тому, что застройщик мог согласиться на исключение из договора абзаца про возмещение ему затрат на строительство и принять на себя условие о выплате штрафа в 90% цены квартиры. Другими словами, применительно к условию о штрафе, которое обнаружилось в подписанном допсоглашении, волеизъявление за­стройщика (подписание) не соответствовало его воле (намерению).

Кроме того, из преамбулы допсоглашения усматривалось исключительно намерение за­стройщика скорректировать в договоре цену квартиры с учетом итогового обмера, а не пересматривать другие условия. Воля же дольщицы, как видим, была направлена на порождение оснований для обогащения в виде фиктивного условия о штрафе. Значит, при подписании допсоглашения воля сторон была направлена на различные правовые последствия и, как след­ствие, была несогласованной, в связи с чем допсоглашение исходя из п. 3 ст. 155 ГК не может считаться заключенным.

Однако главный аргумент состоял в том, что спорное условие, тайно внесенное дольщицей, не соответствовало требованиям законодательства, поэтому был подан встречный иск об установлении факта ничтожности допсоглашения.

Согласно п. 1 ст. 392 ГК договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законодательством. Исходя из абз. 14 п. 2, а также ч. 7 п. 7 Положения цена объекта долевого строительства (цена договора) – это размер денежных средств, подлежащих уплате дольщиком, включая затраты застройщика на строительство объекта долевого строительства, затраты застройщика, не включенные в сводный сметный расчет стоимости строительства такого объекта, и прибыль застройщика. Таким образом, затраты застройщика по строительству объекта – обязательный элемент при определении цены объекта долевого строительства. Исключение этого элемента из пункта договора про цену (а именно это произошло в результате действий дольщицы) влечет нарушение требований Положения про определение цены договора долевого строительства. В силу ст. 169 ГК сделка, не соответствующая требованиям законодательства, ничтожна. Поскольку доп­соглашение является сде­л­кой, приводящей к несоответствию условий договора долевого строительства требованиям законодательства, данное допсоглашение является ничтожным.

Кроме того, штраф – это вид неустойки, а согласно ст. 311 ГК неустойка – это сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства. В свою очередь, согласно ст. 288 ГК обязательство – это обязанность одного лица (должника) совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, и при этом у кредитора есть право требовать исполнения этой обязанности. Таким образом, неустойка может быть установлена только за ненадлежащее исполнение обязанности одного лица по совершению определенного действия в пользу другого лица.

Но что являлось обязательством застройщика перед дольщиком? Исходя из договора долевого строительства – «обеспечить строительство жилого помещения» и передать его дольщику, и дольщик был вправе требовать исполнения этой обязанности. За что был установлен штраф в спорном допсоглашении? За нарушение срока «ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома». То есть усматривалось несовпадение прописанного доль­щиком основания штрафа с предусмотренными договором обязательствами застройщика.

Является ли ввод в эксплуатацию многоквартирного дома действием, которое застройщик обязан совершить в пользу дольщика? Нет. Ни в предмете договора, ни в перечне обязанностей застройщика в договоре «ввод многоквартирного дома в эксплуатацию» не был назван в качестве обязательства за­стройщика перед дольщиком. И очевидно, что дольщик не наделен правом требовать ввода дома в эксплуатацию. А потому нельзя установить неустойку за несвоевременный ввод дома в эксплуатацию, как это записала дольщица. Следовательно, условие о штрафе в оспариваемом допсоглашении не имело юридической силы, т.к. не соответствовало требованиям ст. 311 ГК, поскольку основанием этого штрафа названо то, что не являлось обязательством застройщика перед конкретным дольщиком.

Застройщиком приводились аргументы и о том, что в данном случае в связи с декларированием застройщиком цен договор долевого строительства может признаваться публичным, а допсоглашение может считаться ничтожным по п. 2 ст. 396 ГК ввиду нарушения правила для публичных договоров, поскольку установление в договоре с одной дольщицей штрафа в размере 90% стоимости квартиры и отсутствие подобного условия в договорах с другими дольщиками означало бы непропорциональную привилегию.

Запей водой

Поскольку истицей (дольщицей) в тексте допсоглашения была произведена замена условия, устанавливающего цену объекта долевого строительства, т.е. обязательного условия договора в соответствии с п. 6 Положения, и поскольку данная замена была произведена после ввода дома в эксплуатацию, а также учитывая то, что срок ввода дома в эксплуатацию не является обязательством застройщика перед дольщиком и, соответственно, относительно данного факта не может быть установлен штраф, суд пришел к выводу, что допсоглашение не соответствует требованиям законодательства (п.п. 2, 6 и 7 Положения и ст. 311 ГК), в связи с чем является нич­тожным. А раз так, то и требование, вытекающее из этого соглашения, не подлежит удо­в­летворению.

Распечатать с изображениями Распечатать без изображений
Разместить рекламу на neg.by