Организация арендует у ИП или физлица здание: как платить налог на недвижимость

В Министерстве по налогам и сборам подготовили подробное разъяснение, как определяется налоговая база по налогу на недвижимость в ситуации, когда организация арендует у ИП или физического лица капитальные строения.

В ведомстве отметили, что в соответствии с п. 1 ст. 226 НК по капитальным строениям (зданиям, сооружениям), их частям, расположенным на территории Беларуси и взятым организациями в аренду, иное возмездное или безвозмездное пользование у физических лиц (как признаваемых, так и не признаваемых налоговыми резидентами Республики Беларусь), иностранных организаций, не осуществляющих деятельность на территории Республики Беларусь через постоянное представительство, плательщиком признается организация-арендатор.

В соответствии со ст. 19 НК индивидуальным предпринимателем признается физическое лицо, зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя в Беларуси либо за ее пределами. Таким образом, при аренде капитального строения (здания, сооружения) у ИП применяются такие же правила, как при аренде у физического лица.

С 2024 г. налоговая база налога на недвижимость у плательщиков-организаций в отношении капитальных строений (зданий, сооружений), их частей, расположенных на территории страны и взятых организациями в аренду, иное возмездное или безвозмездное пользование у физических лиц, иностранных организаций, не осуществляющих деятельность на территории Беларуси через постоянное представительство, определяется исходя из стоимости таких капитальных строений (зданий, сооружений), их частей, указанной в договорах аренды, иного возмездного или безвозмездного пользования, но не менее стоимости этих капитальных строений (зданий, сооружений), их частей, определенной исходя из их оценки:

- указанной в заключении о независимой оценке рыночной стоимости капитального строения (здания, сооружения), определенной в ценах на 1 января года, за который исчисляется налог на недвижимость, составленном юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем, осуществляющими оценочную деятельность (далее – заключение о независимой оценке);

- произведенной в порядке, установленном ч. 2 и 3 п. 3 ст. 229 НК.

В соответствии с ч. 2 и 3 п. 3 ст. 229 НК стоимость капитальных строений (зданий, сооружений), их частей определяется на 1 января налогового периода исходя из:

- расчетной стоимости одного квадратного метра типового капитального строения (здания, сооружения) и общей площади (для машино-мест - площади) садового домика, дачи, гаража, иного нежилого здания и сооружения, машино-места, а также указанных объектов, не завершенных строительством;

- расчетной стоимости одного квадратного метра типового капитального строения (здания, сооружения) и общей площади жилого помещения для жилого дома, жилого помещения в многоквартирном или блокированном жилом доме, а также указанных объектов, не завершенных строительством;

- расчетной стоимости одного метра типового капитального строения (здания, сооружения) и протяженности сооружения, у которого отсутствует площадь.

При наличии у организации-арендатора заключения о независимой оценке, исчисление расчетной стоимости капитального строения (здания, сооружения), его части взятого организацией в аренду, иное возмездное или безвозмездное пользование у физического лица, иностранной организации, не осуществляющей деятельность на территории Беларуси через постоянное представительство, не производится.

В указанном случае налоговая база по налогу на недвижимость у плательщиков-организаций в отношении капитальных строений (зданий, сооружений), их частей, расположенных на территории Беларуси и взятых организациями в аренду, иное возмездное или безвозмездное пользование у физических лиц, иностранных организаций, не осуществляющих деятельность на территории Беларуси через постоянное представительство, определяется в размере наибольшей стоимости таких капитальных строений (зданий, сооружений), их частей: указанной в договоре аренды или указанной в заключении о независимой оценке.

В случае отсутствия заключения о независимой оценке, налоговая база по налогу на недвижимость у плательщиков-организаций в отношении капитальных строений (зданий, сооружений), их частей, расположенных на территории страны и взятых организациями в аренду, иное возмездное или безвозмездное пользование у физических лиц, иностранных организаций, не осуществляющих деятельность на территории Беларуси через постоянное представительство, определяется в размере наибольшей стоимости таких капитальных строений (зданий, сооружений), их частей: указанной в договоре аренды или произведенной в порядке, установленном ч. 2 и 3 п. 3 ст. 229 НК.

Размеры расчетной стоимости одного квадратного метра (одного метра) типового капитального строения (здания, сооружения) устанавливаются на 2024 г. согласно приложению 321 к НК.

В приложении 321 к НК для иных зданий, сооружений, помещений установлены разные размеры расчетной стоимости одного квадратного метра (одного метра) в зависимости от площади (протяженности) такого объекта, принадлежащего физическому лицу или иностранной организации, не осуществляющей деятельность в Беларуси через постоянное представительство (до 200 кв. метров (метров), от 200 до 400 кв. метров (метров), свыше 400 кв. метров (метров)).

Для определения показателя, который необходимо использовать при исчислении расчетной стоимости объекта, взятого организацией в аренду, иное возмездное или безвозмездное пользование у физического лица, иностранной организации, не осуществляющей деятельность на территории Республики Беларусь через постоянное представительство, необходимо исходить из размера:

- общей площади (протяженности) капитального строения (здания, сооружения), принадлежащего физическому лицу, иностранной организации, не осуществляющей деятельность на территории Республики Беларусь через постоянное представительство, если таким лицам принадлежит все капитальное строение (здание, сооружение);

- общей площади (протяженности) части капитального строения (здания, сооружения), принадлежащей физическому лицу, иностранной организации, не осуществляющей деятельность на территории Республики Беларусь через постоянное представительство, если таким лицам принадлежит часть капитального строения (здания, сооружения).

Пример 1

Организация арендует у ИП часть принадлежащего последнему помещения (склад), расположенного (расположенный) в Минске. Общая площадь указанного помещения – 634 кв. метров, арендуемая площадь – 86 кв. метров. Заключение о независимой оценке отсутствует. Стоимость арендованной части помещения, указанная в договоре аренды, составляет:

• 1 вариант) 400 000 рублей;

• 2 вариант) 500 000 рублей.

При определении расчетной стоимости арендованной части помещения за 2024 г. используется значение расчетной стоимости одного квадратного метра типового капитального строения (здания, сооружения) по графе «Иные здания, сооружения, помещения, кв. метров (метров) свыше 400 кв. метров». Для Минска размер расчетной стоимости одного квадратного метра такого помещения составляет 5 644 рублей.

Расчетная стоимость арендуемой части помещения, принадлежащего ИП, составляет 485 384 (86*5 644) рубля.

Налоговая база по налогу на недвижимость за 2024 г. определяется исходя из:

• 1 вариант) расчетной стоимости помещения, и составляет 485 384 рубля;

• 2 вариант) стоимости, указанной в договоре, и составляет 500 000 рублей.

Пример 2

Организация арендует у ИП принадлежащее последнему изолированное помещение (офис) в бизнес-центре, расположенном в Минске. Общая площадь арендуемого помещения – 86 кв. метров. Этому же индивидуальному предпринимателю принадлежат иные помещения в этом же бизнес-центре, общая площадь которых составляет 634 кв. метров. Каждое изолированное помещение зарегистрировано за ИП отдельно. Заключение о независимой оценке отсутствует. Стоимость арендованного изолированного помещения (офиса), указанная в договоре аренды, составляет:

• 1 вариант) 150 000 рублей;

• 2 вариант) 200 000 рублей.

При определении расчетной стоимости арендованного помещения за 2024 г. используется значение расчетной стоимости одного квадратного метра типового капитального строения (здания, сооружения) по графе «Иные здания, сооружения, помещения, кв. метров (метров) не более 200 кв. метров». Для Минска размер расчетной стоимости одного квадратного метра такого помещения составляет 1 881 рублей.

Расчетная стоимость арендованного изолированного помещения (офиса), принадлежащего индивидуальному предпринимателю, составляет 161 766 (86*1 881) рублей.

Налоговая база по налогу на недвижимость за 2024 г. определяется исходя из:

• 1 вариант) расчетной стоимости помещения, и составляет 161 766 рублей;

• 2 вариант) стоимости, указанной в договоре, и составляет 200 000 рублей.

Пример 3

Организация арендует у физического лица принадлежащее последнему изолированное помещение, расположенное в жилом доме, но не относящееся к жилому фонду. Помещение расположено в Пинске. Общая и арендуемая площадь помещения – 411 кв. метров. Заключение о независимой оценке отсутствует, стоимость помещения в договоре не указана.

При определении расчетной стоимости арендованного помещения за 2024 г. используется значение расчетной стоимости одного квадратного метра типового капитального строения (здания, сооружения) по графе «Иные здания, сооружения, помещения, кв. метров (метров) свыше 400 кв. метров». Для Пинска размер расчетной стоимости одного квадратного метра такого помещения составляет 2 129 рублей.

Расчетная стоимость арендованного помещения, принадлежащего физическому лицу, составляет 875 019 (411*2 129) рублей.

Налоговая база по налогу на недвижимость за 2024 г. определяется исходя из расчетной стоимости помещения и составляет 875 019 рублей.

Пример 4

Организация арендует у ИП часть принадлежащего последнему помещения (склад), расположенное (расположенный) в Кличеве. Общая площадь указанного помещения – 314 кв. метров, арендуемая площадь – 286 кв. метров. Согласно заключению о независимой оценке стоимость помещения на 1 января 2024 г. составляет 250 000 рублей. Стоимость арендованной части помещения, указанная в договоре аренды, составляет:

• 1 вариант) 150 000 рублей;

• 2 вариант) 300 000 рублей.

Налоговая база по налогу на недвижимость определяется исходя из наибольшей стоимости помещения, указанной в договоре аренды или в заключении о независимой оценке.

Налоговая база по налогу на недвижимость за 2024 г. определяется исходя из:

• 1 вариант) стоимости арендованной части помещения, указанной в заключении о независимой оценке, и составляет 227 707,48 (250 000/314*286) рублей;

• 2 вариант) стоимости, указанной в договоре, и составляет 300 000 рублей.

Пример 5

Организация арендует у физического лица принадлежащее последнему изолированное помещение, расположенное в Минске. Общая и арендуемая площадь помещения – 320 кв. метров. По указанному помещению имеется заключение о независимой оценке, согласно которому стоимость помещения определена в ценах на 1 января 2023 г. составляет 1 160 000 рублей. Стоимость арендованного помещения, указанная в договоре аренды, составляет 1 160 000 рублей.

При определении расчетной стоимости арендованного помещения за 2024 г. используется значение расчетной стоимости одного квадратного метра типового капитального строения (здания, сооружения) по графе «Иные здания, сооружения, помещения, кв. метров (метров) свыше 200, но не более 400 кв. метров». Для Минска размер расчетной стоимости одного квадратного метра такого помещения составляет 3 763 рублей.

Расчетная стоимость арендованного помещения, принадлежащего физическому лицу, составляет 1 204 160 (320*3 763) рублей.

Налоговая база по налогу на недвижимость за 2024 г. определяется исходя из расчетной стоимости помещения и составляет 1 204 160 рублей.

Стоимость помещения, указанная в заключении о независимой оценке, при определении налоговой базы по налогу на недвижимость за 2024 г. не учитывается, поскольку она определена в ценах на 1 января 2023 г., а не на 1 января 2024 г. Применение норм ч. 4 п. 3 ст. 229 НК для плательщиков-организаций НК не предусмотрено.