$

2.0884 руб.

2.4436 руб.

Р (100)

3.1453 руб.

Ставка рефинансирования

10.00%

Инфляция

0.10%

Базовая величина

24.50 руб.

Бюджет прожиточного минимума

213.67 руб.

Тарифная ставка первого разряда

35.50 руб.

Недвижимость

Кому рулить жильем

11.11.2016

Проблемам подготовки управляющих жилой недвижимостью была посвящена VIII конференция Международной ассоциации менеджмента недвижимости (МАМН), прошедшая в Минске 9 ноября. В ней приняли участие специалисты из Беларуси, Германии, Литвы, Латвии, Украины, Молдовы, Грузии, Азербайджана, России. Организаторами конференции выступили также Проект HOME (Инициатива «Жилищное хозяйство в Восточной Европе» (ИВО), г. Берлин) и БГТУ (г. Минск).

Жилищный сектор, как и любой иной, бесспорно, нуждается в профессиональном управлении, заявил в приветственном слове посол ФРГ в Беларуси Петер Деттмар. Правда, как показали выступления других спикеров и дискуссия, у участников конференции разное понимание профессионализма, а порой и управления.

К примеру, в Германии профессиональными управляющими жилой недвижимостью являются около 20 тысяч частных фирм, рассказал председатель правления МАМН, директор управляющей компании «ВЕГИС» (г. Берлин) Вернер Меркель. В управлении у некоторых из них находятся до 18 тысяч квартир. Это довольно доходный бизнес, существующий в конкурентной среде. И это заставляет уделять постоянное внимание качеству оказания услуг, что работает на интересы потребителей. В свою очередь, выдержать такую конкуренцию могут только профессионалы.

Для представителей постсоветских стран, за исключением, разве что, Латвии и России, более интересными оказались наболевшие проблемы обучения и повышения профессионального уровня председателей товариществ собственников, жилищных кооперативов, кондоминиумов. Многие полагают, что прошедший определенную учебу председатель уже может считаться профессиональным управляющим. Такого мнения и представители белорусского Минжилкоммунхоза. Они считают, что именно Указ Президента от 14.10.2010 № 538 «О некоторых вопросах деятельности товариществ собственников и организаций застройщиков» заложил в нашей стране начало становлению профессионального управления жилой недвижимостью. В этом нормативном акте установлены определенные требования к уровню образования председателя, а также обязанность прохождения специальных курсов и согласования кандидатуры председателя с местной исполнительной властью. В придачу в данный документ Указом от 9.10.2013 № 461 были внесены изменения, еще больше усовершенствовавшие эту немудреную систему.

На самом деле, Указом № 461 упразднено управление организацией, управляющей общим имуществом многоквартирного жилого дома. Это фактически поставило крест на профессиональном управлении жилой недвижимостью в Беларуси, отдав его целиком и полностью в руки дилетантов – самих участников совместного домовладения. Ведь товариществом собственников управляет даже не председатель, а общее собрание как высший орган управления ТС (ЖПК), а также правление как постоянный орган, действующий между собраниями. Кстати, согласно имеющейся судебной практике правление должно состоять исключительно из членов ТС (ЖПК). Председатель правления – лишь исполнитель решений этих органов. Его обучение можно расценивать не более как повышение уровня самоуправления участников совместного домовладения, но не как подготовку профессионального управляющего жилой недвижимостью. Само же избрание председателя и правления ТСЖ кто-то из выступающих сравнил с выборами командира экипажа и других пилотов пассажирами самолета из своего же состава. Кто осмелится лететь таким рейсом?

В конце дискуссии г-н Меркель признался: он не может даже себе представить, чтобы наш опыт был перенесен в его страну, и приходит в ужас от одной только мысли о том, что для управления жилой недвижимостью избирается какой-то председатель, который через пару лет сменится новым. «Если бы мне теперь сообщили, что у нас в Германии так сделали во время моего отсутствия, я бы отказался возвращаться в эту страну!» – заявил председатель правления МАМН.

Существующий в ФРГ порядок был определен еще в 50-х годах XX века законом о собственности на жилой фонд. Этот документ, состоящий из 60 параграфов, по сей день практически не менялся. Для сравнения, белорусский Жилищный кодекс по вопросам совместного домовладения в 2012 г. приводился в соответствие с Указом № 538. Однако с принятием Указа № 461, а немногим более года спустя – Указа от 31.12.2015 № 536 раздел V «Совместное домовладение» ЖК нужно чуть ли не полностью переписывать, поскольку он стал принципиально противоречить Указу № 538. А ведь у нас указы обладают большей юридической силой. Впрочем, если разобраться, было бы лучше оставить в силе именно нормы ЖК, которые допускают возможность заключения договора с профессиональным управляющим – организацией по управлению общим имуществом многоквартирного жилого дома.

Такие организации образуют определенный сектор экономики, создающий рабочие места и уплачивающий налоги. Конечно, здесь не обходится без своих недостатков, но в России, например, их в значительной степени удалось устранить с помощью лицензирования данной деятельности. У нас же этот сектор просто вырубили под корень, фактически запретили.

К сожалению, на многих мероприятиях, несмотря на участие специалистов, происходит подмена понятий. Отдельные инструменты «выдергиваются» из зарубежной практики, наделяются каким-то особенным смыслом, зачастую полностью противоречащим исходному образцу, а потом нас уверяют, что это передовой мировой опыт. Именно так и получилось с профессиональными управляющими жилой недвижимостью. За рубежом таковыми считаются специализированные компании, имеющие в штате бухгалтеров, юристов, инженеров и других специалистов и способные эффективно решать стоящие перед ней ежедневные задачи. У нас же почему-то уверены, что достаточно направить согласованного с исполкомом председателя ТС на краткосрочные курсы – и его уже можно объявить «профессионалом».

Автор публикации: Александр ГОРБАЧ