ДЕДОЛЛАРИЗАЦИЯ АРЕНДЫ:©

настало ли время для перемен?

Государство планирует сделать очередной шаг по сокращению использования валютных оценок в отечественной экономике. В опубликованном на сайте Госкомимущества проекте указа «О внесении изменений и дополнений в Указ Президента Республики Беларусь от 29 марта 2012 г. № 150» предусматривается установление ставок аренды исключительно в белорусских рублях организациями всех форм собственности.

В соответствии с проектом при сдаче в аренду недвижимого имущества, находящегося в частной собственности, за исключением имущества хозяйственных обществ, в уставных фондах которых более 50% акций (долей) находится в собственности Республики Беларусь и (или) ее административно-территориальных единиц, размер арендной платы в договорах может устанавливаться только в белорусских рублях или базовых арендных величинах. При этом арендная плата, установленная в белорусских рублях, может ежегодно на 1 апреля корректироваться на индекс потребительских цен за предыдущий год по отношению к предшествующему. Арендодатели-госпредприятия по-прежнему будут определять ставки в арендных базовых величинах.

Расходы арендодателя на содержание, эксплуатацию, текущий ремонт сданного в аренду недвижимого имущества, затраты на коммунальные услуги не включаются в арендную плату. Но если сегодня они оплачиваются арендатором отдельно по договоренности сторон на основании фактических затрат, то с принятием указа — будут возмещаться в порядке, определяемом Совмином.

Согласно проекту договоры аренды и безвозмездного пользования, заключенные до 1 августа 2015 г. и действующие после этой даты, должны быть приведены в соответствие с данным Указом в трехмесячный срок (разумеется, в случае принятия документа).

Одной из задач проекта является повышение эффективности использования государственного имущества. Так, арендодатели- госпредприятия получат небольшой бонус — они смогут перечислять в бюджет не 50% средств, полученных от сдачи в аренду данного имущества и оставшихся после вычета начисленной амортизации и налогов, а только 25%. Зато в случае несвоевременного перечисления в республиканский бюджет соответствующих сумм будет взиматься пеня в размере 1/360 ставки рефинансирования Нацбанка от суммы задолженности за каждый календарный день просрочки.

Должна измениться и формула, которой определяется размер арендной платы, в случае, если она с учетом всех коэффициентов оказалась ниже суммы начисленной амортизации, налогов, других обязательных платежей. Как и ранее, здесь будут учитываться суммы начисленной амортизации, земельный налог или арендная плата за земельный участок, налог на недвижимость, НДС. Кроме того, теперь в формулу включена и часть средств, подлежащих перечислению в бюджет, а вот прибыль берется исходя из рентабельности не более 5%, а не 30%, как сейчас, и общая сумма умножается на коэффициент 0,75. Таким образом, расчетная арендная плата окажется существенно меньше, чем теперь.

НЕСКОЛЬКО расширить планируется круг лиц, имеющих право на понижающие коэффициенты. Так, коэффициент 0,4 будет устанавливаться за площади, арендуемые юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями для организации и осуществления розничной торговли в торговых объектах при условии обеспечения в них продажи не менее 80% товаров отечественного производства в общем объеме розничного товарооборота в порядке, установленном Минторгом.

На коэффициент 0,5 смогут рассчитывать арендаторы, у которых доля производства высокотехнологичных товаров (выполнения работ, оказания услуг) в стоимостном выражении в общем объеме производства составляет не менее 30% — при наличии заключение Госкомитета по науке и технологиям об отнесении товаров (работ, услуг) к высокотехнологичным и сведения за подписью руководителя компании-арендатора или ИП о доле таких товаров (работ, услуг) в стоимостном выражении в общем объеме производства в предшествующем году. Такой же коэффициент предоставляется за площади, арендуемые госорганизациями, передавшими недвижимость в оперативное управление ГУ «Главное хозяйственное управление» Управления делами Президента Республики Беларусь либо Управления делами Президента Республики Беларусь, их правопреемниками, осуществляющими проектную, научно-исследовательскую, конструкторскую деятельность, при условии, что доля бюджетных средств в выручке от указанной деятельности за предшествующий год составляет более 50%.

НОВЫЕ правила формирования ставок арендной платы уже успели вызвать споры в деловом сообществе. С одной стороны, значительные колебания курса евро, в котором традиционно устанавливают сегодня ставки аренды большинство частных компаний-арендодателей, стали источником постоянного напряжения в арендных отношениях. Для арендаторов непосильным становится бремя аренды в периоды очередной девальвации, а пересмотр ставок в этих случаях зачастую сопровождается конфликтами, переездами и т.п. Правда, в настоящее время, в условиях кризиса, арендодатели чаще всего готовы снижать ставки в евро, чтобы не потерять арендаторов и не остаться с пустыми помещениями. С другой стороны, перевод ставок аренды в белорусские рубли может сократить основания для пересмотра договоров — с неоднозначными последствиями. Например, если ставки будут устанавливаться в арендных базовых величинах, то арендодателям придется год терпеть инфляционно-девальвационные потери, а арендаторам — раз в год существенное повышение арендной платы.

СПЕЦИАЛИСТЫ компании Colliers International, проанализировав документ, сделали вывод, что при отсутствии стабильной и прогнозируемой национальной валюты данный проект не совсем уместен и дестабилизирует сложившуюся в республике практику арендных отношений на частные объекты коммерческой недвижимости. Это не позволит говорить о привлечении крупных инвестиций в объекты коммерческой недвижимости со стороны иностранных инвесторов и остановит развитие проектов, а также значительно усложнит работу существующим девелоперским проектам. При этом эффект дедолларизации достигнут не будет: собственники все равно будут вынуждены искать прогнозируемый и относительно стабильный доход, говорится в пресс-релизе компании. В противном случае большинство девелоперских проектов остановятся, иностранные инвесторы окончательно потеряют интерес к нашей стране, города перестанут развиваться в плане застройки его современными объектами.

Кирилл ПРУДНИКОВ