Дата начала строительства

С 1 января 2016 г. в соответствии с п. 4.3 ТКП 45-1.03-122-2015 (33020) датой начала строительства считается дата выдачи органами государственного строительного надзора разрешения на производство строительно-монтажных работ (СМР).

С 13 мая 2018 г. утратило силу Положение о порядке выдачи (перерегистрации) разрешений на производство строительно-монтажных работ, внесения изменений и (или) дополнений в них и продления срока их действия, утв. постановлением Совмина от 25.02.2016 № 151 (далее – Положение № 151).

Постановлением Совмина от 08.05.2018 № 343 утверждено Положение о порядке направления уведомлений о производстве строительно-монтажных работ.

Как определить дату начала строительства с 13.05.2018 г. – как дату направления в орган государственного строительного надзора уведомления о начале производства СМР?

С 01.01.2016 г. порядок определения даты начала течения нормативного срока строительства действительно определялся с учетом требований ТКП 45-1.03-122-2015 (33020) «Нормы продолжительности строительства зданий, сооружений и их комплексов. Основные положения», утв. приказом Минстройархитектуры от 06.11.2015 № 279 (далее – ТКП 45-1.03-122-2015).

Согласно п. 4.3 ТКП 45-1.03-122-2015 датой начала строительства является дата выдачи органами государственного строительного надзора разрешения на производство СМР.

Порядок получения разрешений на производство СМР до 13.05.2018 г. регулировался Положением № 151.

Вместе с тем с даты вступления в силу Декрета Президента от 23.11.2017 № 7 «О развитии предпринимательства» (далее – Декрет № 7, дата вступления в действие – 26.02.2018 г.) процедура получения разрешения на производство СМР была заменена на уведомительный порядок.

В частности, согласно абз. 14 подп. 4.4 п. 4 Декрета № 7 организации осуществляют при наличии положительного заключения государственной экспертизы по проектной документации на строительство объектов производство СМР на объектах строительства после направления уведомления заказным почтовым отправлением с уведомлением о вручении или в виде электронного документа в органы государственного строительного надзора в порядке, установленном Сов­мином.

В целях исполнения Декрета № 7 Положение № 151 было признано утратившим силу и было принято Положение о порядке направления уведомлений о производстве строительно-монтажных работ, утв. Совмином от 08.05.2018 № 343 (далее – Положение № 343).

Декретом № 7, Положением № 343 либо иными нормативными правовыми актами, принятыми в целях реализации норм Декрета № 7, не определено, что является датой начала строительства в рамках отсутствия необходимости получения разрешения на производство СМР.

Следует обратить внимание, что в настоящее время Минстройархитектуры подготовлен проект изменений в ТКП 45-1.03-122-2015.

Данный проект размещен на официальном сайте Минстройархитектуры в статусе «Обсуждение завершено».

Согласно подп. 4.3 проекта изменений в ТКП 45-1.03-122-2015 «датой начала строительства является дата, указанная в договоре строительного подряда».

При этом такая дата определяется в соответствии с Правилами заключения и исполнения договоров строительного подряда, утв. постановлением Совмина от 14.09.1998 № 1450 (далее – Правила № 1450).

Согласно п. 10 Правил № 1450 к существенным условиям договора относятся, в частности:

– сроки (число, месяц и год) начала и завершения строительства объекта (выполнения строительных работ). По согласованию сторон могут быть предусмотрены также сроки начала и завершения отдельных видов (этапов) строительных работ (промежуточные сроки).

Необходимость указания в договоре строительного подряда специальной «даты начала строительства» Правилами № 1450 либо иными НПА не определена, в связи с чем можно сделать вывод о том, что если в Правила № 1450 не будут внесены изменения, то датой начала строительства будет являться дата начала выполнения строительных работ, определенная в договоре строительного подряда.

Справочно. Вместе с тем, по мнению автора, данный подход создает предпосылки для определенных злоупотреблений заказчиком (застройщиком), т.к.:

– во-первых, в договор могут быть внесены изменения;

– во-вторых, законодательством не определено, что будет являться датой начала строительства в ситуации, когда дата начала выполнения работ, указанная в договоре строительного подряда, не будет соответствовать дате начала их фактического начала выполнения, определенной на основании, например, журнала производства работ у подрядчика (если в нарушение п. 71 Правил № 1450 между заказчиком и подрядчиком не будет подписано дополнительное соглашение к договору строительного подряда);

– в-третьих, непонятно, как определять дату начала строительства при выполнении строительных работ собственными силами застройщика (хозяйственным способом), т.е. в условиях отсутствия договора строительного подряда;

– в-четвертых, не определено, какой именно договор строительного подряда является основанием для определения даты начала строительства, т.к. заказчик вправе заключить отдельные договоры строительного подряда с достаточно большим количеством подрядчиков, т.е. далеко не всегда у заказчика имеется только один договор строительного подряда с генеральным подрядчиком;

– в-пятых, не определено, что будет являться датой начала строительства в ситуации, когда выполнение строительных работ было начато хозяйственным способом (в условиях отсутствия договора строительного подряда), а через некоторое время (например, через не­сколько месяцев) строительство было продолжено под­рядным способом с заключением договора строительного подряда.

И это далеко не полный перечень вопросов, с которыми могут столкнуться организации в ситуации, если изменения в ТКП 45-1.03-122-2015 будут приняты в редакции, предлагаемой проектом изменений.

Если датой начала строительства будет все-таки определена дата, указанная в договоре строительного подряда, то ответ на вышеуказанные вопросы можно будет дать только после изучения правоприменительной практики, в т.ч. которая будет выработана при проведении проверок контролирующими органами, а также разъяснений Минстройархитектуры, которые будут выдаваться по возникающим у организаций вопросам и направленным запросам.

До принятия и вступления в силу изменений в ТКП 45-1.03-122-2015, по мнению автора (которое совпадает с позицией МНС – см. «Информбанк», № 57 от 03.08.2018 г., с. 1 – Прим. ред.), датой начала строительства следует рассматривать дату направления уведомления в органы государственного строительного надзора, определяемую в соответствии с Положением № 343.

При этом необходимо обратить внимание, что согласно подп. 4.4 п. 4 Декрета № 7 и п. 3 Положения № 343 такое уведомление:

1) должно быть направлено до начала производства СМР;

2) может быть направлено только при наличии положительного заключения государственной экспертизы по проектной документации на строительство объекта (в случаях, когда государственная экспертиза проектной документации не является обязательной, – при наличии утвержденной проектной документации на строительство объектов);

3) может быть направлено заказчиком, застройщиком, генеральным подрядчиком при строительстве объектов «под ключ», инженером (инженерной организацией) при заключении договора на оказание инженерных услуг по комплексному управлению строительной деятельностью.