Что нужно учитывать при заключении договора аренды

Договор аренды недвижимости должен соответствовать определенным правилам, от которых зависит его юридическая сила. В ином случае есть риск, что суд признает его недействительным либо незаключенным.

Последствия недействительности или незаключенности договора одинаковы и крайне негативны для арендодателя: все правовые конструкции перестают работать (индексации, валютные привязки, гарантийный платеж, правила проведения и возмещения ремонта, нормы об ответственности).

В этом случае признается, что договора не было и обязательств по договору у сторон также не возникало. Что же тогда было? С точки зрения закона, имели место некие внедоговорные отношения, когда одна сторона пользовалась имуществом другой стороны.

В общем виде с обязательствами сторон происходит примерно следующее* (см. таб­лицу).

Обязательства	Последствия недействительности (незаключенности)
Объект аренды	Арендатор обязан вернуть имущество. Нормы договора о сроках аренды не действуют
Внесенная арендная плата	Фактически перечисленные арендатором денежные средства (арендная плата) по недействительному или незаключенному договору аренды являются платой за фактическое пользование имуществом и возврату арендатору не подлежат
Арендная плата (не внесенная)	Установленный договором размер арендной платы не применяется. Плата за пользование имуществом взыскивается по правилам для неосновательного обогащения. При определении стоимости неосновательного пользования чужим имуществом по аналогии закона может быть применено: – правило об оплате по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы, услуги; – методика расчета арендной платы, установленная для аренды государственного имущества
Внесенная арендная плата по недействительному (незаключенному) договору субаренды	Если по договору субаренды размер платы равен размеру платы по договору аренды, то внесенные деньги субарендатору не возвращаются
	Если по договору субаренды размер платы превышает размер платы по договору аренды (т.е. если арендатор, сдавая имущество в субаренду, «зарабатывает» на разнице ставок), внесенная субарендатором плата в части, превышающей размер платы по договору аренды, является неосновательным обогащением арендатора (субарендодателя) и подлежит возврату
Возмещение стоимости ремонта, модернизации	Нормы договора и законодательства о возмещении стоимости улучшений имущества не применяются. Стоимость улучшений может быть взыскана в качестве неосновательного обогащения, если: – работы выполнены с согласия собственника (законного владельца) имущества; – в результате улучшений произошло увеличение стоимости объекта за счет арендатора
Обеспечительный платеж	Подлежит возврату арендатору
Оплаты штрафов, пени и пр.	Нормы договора аренды, предусматривавшие ответственность сторон, не подлежат применению

* п.п. 18, 19, 25, 27 и 42 постановления Пленума ВХС от 15.02.2012 № 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений»

Очевидно, что при определенном негативном для арен­датора сценарии (когда ухуд­шилось финансовое состояние, накоплены долги в рам­ках договора и т.п.) самым оптимальным сценарием «вый­ти» из отношений по аренде может быть стратегия по при­знанию договора недействительным (незаключенным).

Для того чтобы минимизировать риски недействительности, юристу компании-собственника достаточно провести оп­ределенный «гигиенический минимум» мероприятий по анализу факторов риска. Ус­ловно их можно разделить на две группы: находящиеся в «зоне ответственности» соб­ст­венника и относящиеся к арендатору.

Очевидно, что обстоятельства из первой группы соб­ст­венник может без труда самостоятельно проконтролировать, поскольку сам обладает информацией, зарегистрирован ли объект недвижимости в едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (ЕГРНИ), есть ли обременения в отношении объекта, кто в его организации вправе принимать решения о заключении договора и пр. Факторами неопределенности являются обстоятельства второй группы. Поэтому важно уделить время проверке арендатора и получению дополнительных документов от него. Оформить такого рода проверку можно в виде чек-­листа.

В качестве источников ин­формации можно использовать как сведения, запрашиваемые у потенциального арендатора (устав компании; документы, подтверждающие полномочия руководителя; доверенность и др.), так и публичную информацию, размещенную на официальных интернет-ресурсах гос­органов.

Проверяем полномочия арендатора

В рамках этого этапа следует проанализировать информацию о правоспособности арен­датора, объеме прав его должностных лиц на подписание договора аренды.

До подписания договора необходимо определить: не ограничен ли арендатор в совершении сделок; кто вправе совершать сделки от имени арендатора; необходимо ли арендатору получать согласие иного органа управления (общего собрания, собственника); какой орган управления и в каком порядке принимает такое решение.

Необходимо обратить внимание на следующие «маркеры» риска: находится ли арендатор в стадии ликвидации либо в процедуре банкротства, может ли сделка относиться к категории крупной для конкретного арендатора.

В отдельных случаях способность юридического лица за­ключать сделки может быть значительно ограничена. Так, совершение ликвидируемым лицом сделок, не связанных с ликвидацией, запрещается (п. 10 Положения о ликвидации (прекращении деятельности) субъектов хозяйствования, утв. Декретом от 16.01.2009 № 1). Совершение сделок, связанных с имуществом юридического лица, которое находится в процедуре банкротства, допускается только в соответствии с требованиями Закона «Об экономической несостоятельности (банкротстве)».

Отдельные сделки, определенные уставом и законодательством, могут совершаться по решению общего собрания (собственника), уставом арен­датора к такого рода сделкам могут быть отнесены и договоры аренды недвижимого имущества. В специальном порядке принимаются решения в от­ношении крупных сделок хозяйственного об­щества.

Напомним, что согласно ст. 58 Закона «О хозяйственных обще­ствах» к крупным сделкам относят договоры, которые направлены в т.ч. на отчуждение и возможность отчуждения обще­ством денежных средств. Раз­мер средств должен составлять 20% и более балансовой стоимости активов этого об­щества. В уставе организации могут быть определены иные виды сделок (критерии размера), которые будут считаться для арендатора крупными. Правила о крупных сделках не применяются к обществам, где есть только один участник, который также является его руководителем.

Негативными последствиями несоблюдения арендатором порядка принятия решений по таким сделкам является риск оспаривания сделки участниками общества (арендатора). При этом необходимо отметить, что, например, судебная практика в отношении квалификации договора аренды к крупным сделкам для арендатора неоднозначна. Общая рекомендация такова: если есть сомнения, крупная ли это сделка для арендатора, если конкретный до­говор аренды значим для вашего бизнеса (заключается в отношении крупного объекта, на длительный срок), целесообразно просить оформить ее решением общего собрания арендатора. Решение общего собрания должно содержать как минимум указание на стороны договора аренды, описание объекта аренды, сумму сделки (размер арендной платы). В идеале проект договора аренды со всеми приложениями должен быть утвержден таким решением.

Проверяем полномочия представителя

Без доверенности от имени юридического лица действует его руководитель, он же вправе выдавать доверенности. Доверенность юридического лица должна содержать дату выдачи, подпись руководителя и печать организации, данные о доверителе и представителе, объем полномочий представителя. Максимальный срок действия доверенности, выданной в Беларуси, составляет три года. Если он не указан, доверенность сохраняет силу в течение одного года со дня ее совершения.

Целесообразно получить ин­формацию о финансовом состоянии арендатора, наличии задолженностей, исполнительных производств. Обладание такого рода информацией поможет вам спрогнозировать ситуацию: вы сможете либо вовремя отказаться от сделки в принципе, либо определить, какие условия договора необходимы для минимизации рис­ков.

Публичные источники

Информацию о контрагенте можно получить в электронном виде с помощью многочисленных бесплатных ресурсов, на­пример:

Информация	Источник
Сведения о госрегистрации и текущем статусе организации	http://egr.gov.by/egrn/index.jsp?content=Find
Сведения из Государственного реестра плательщиков (иных обязанных лиц), не составляющих налоговую тайну	http://www.portal.nalog.gov.by/grp/
Единый государственный реестр сведений о банкротстве	http://bankrot.gov.by/
Сведения о ликвидации / прекращении деятельности субъектов хозяйствования	http://www.justbel.info/liquidation/findmyrequest
Реестр коммерческих организаций и индивидуальных предпринимателей с повышенным риском совершения правонарушений в экономической сфере	http://www.nalog.gov.by/ru/reestr_ru/   http://www.portal.nalog.gov.by/ngb/
Перечень компаний и ИП, имеющих задолженность перед бюджетом	http://www.nalog.gov.by/ru/Information_about_the_business_partner/

При этом не обязательно ограничиваться перечисленными источниками, можно анализировать и использовать информацию из других ресурсов, сведения СМИ, отзывы контр­агентов и др.

Обеспечиваем заключенность договора

Описанные выше мероприятия по анализу контрагента в большей степени обеспечивают действительность договора аренды. Заключенность договора в общем виде предполагает факт наличия в нем минимального для данного вида сделок перечня условий, которые прямо поименованы в законодательстве.

Для того чтобы договор аренды недвижимого имущества считался заключенным, в нем необходимо указать дан­ные о недвижимом имуществе, которое передается в аренду, и размер арендной платы.

Как правило, проблем с установлением арендной платы в договоре у собственника нет, а вот с описанием объекта они могут возникнуть. Объектом договора аренды выступают, как пра­вило, капитальные строения (здания, сооружения), изолированные помещения, а также ча­сти этих объектов. Для того чтобы описать объект в договоре достаточно привести его основные данные, указанные в ст. 1 Закона «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним»: инвентарный номер, наз­начение, местонахождение, площадь капитального строения, изо­лированного помещения, ма­шино-места. Основные дан­ные объекта содержатся в свидетельстве (удостоверении) о госрегистрации капитального строения (изолированного помещения), выписке из регистрационной книги Единого госрегистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. В случае, если в аренду передается часть здания или часть самостоятельного изолированного помещения, то для должной индивидуализации объекта аре­нды в договоре целесообразно дополнительно использовать графический материал (план объекта), офор­мленный в виде соответствующего приложения.