Арендная плата за земельные участки: разбираемся с новациями

Нормы Указа от 24.08.2022 № 298 «О налогообложении» затронули в т.ч. порядок определения, исчисления и уплаты арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности.

Данным НПА внесены изменения в Указ от 12.05.2020 № 160 «Об арендной плате за земельные участки, находящиеся в государственной собственности» (далее – Указ № 160). Основным мотивом является создание равных условий для исчисления арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, и земельного налога (гл. 20 НК). Применены единые терминология и подходы.

Коротко об основных корректировках мы писали ранее, но на отдельных аспектах, стоит остановиться подробнее.

Повышающий коэффициент

С 1 января 2023 г. применяется повышающий коэффициент 3 к размеру ежегодной арендной платы в отношении земельных участков, предоставленных в аренду для строительства и (или) обслуживания капитальных строений (зданий, сооружений) и на которых в течение трех лет отсутствуют капитальные строения (п.п. 6 и 6-1 Указа № 160).

Трехлетний период исчисляется с даты принятия решения о предоставлении земельного участка в аренду, а если принятие такого решения не требуется – с даты госрегистрации перехода права аренды на него.

Земельными участками, на которых отсутствуют капитальные строения, признаются земельные участки, если в течение этого периода:

• не произведена государственная регистрация создания последнего из возводимых капитальных строений (зданий, сооружений) (если они подлежат госрегистрации);

• не принято в эксплуатацию последнее из возводимых сооружений и передаточных устройств (если их госрегистрация не требуется).

Для целей применения повышающего коэффициента 3 при расчете арендной платы РУП «Национальное кадастровое агентство» будет представлять (п. 33-1 Положения о порядке определения, исчисления и уплаты арендной платы, утв. Указом № 160 (далее – Положение № 160)):

– в МНС – сведения о таких земельных участках, предоставленных в аренду юридическим лицам;

– в местные исполкомы, администрации СЭЗ – сведения о таких земельных участках, предоставленных в аренду индивидуальным предпринимателям и гражданам.

Данные сведения будут представляться в электронном виде ежегодно начиная с 1 января 2023 г., не позднее 1 марта года, следующего за отчетным календарным годом.

Повышающий коэффициент применяется юридическими лицами независимо от наличия соглашения об изменении договора аренды земельного участка, предусматривающего изменение размера ежегодной арендной платы за земельный участок.

Установлен и порядок применения юрлицами повышающего коэффициента 3 при расчете арендной платы (п. 16-1 Положения № 160). Арендная плата за земельные участки с применением повышающего коэффициента 3 исчисляется юрлицами с 1-го числа первого месяца квартала, следующего за кварталом, в котором истек трехлетний период с даты принятия решения о предоставлении земельного участка в аренду (если принятие такого решения не требуется – с 1-го числа первого месяца квартала, следующего за кварталом, в котором истек трехлетний период с даты государственной регистрации перехода права аренды на земельный участок), по последнее число последнего месяца квартала, в котором:

– произведена государственная регистрация создания последнего из возводимых капитальных строений (зданий, сооружений) (если они подлежат госрегистрации);

– принято в эксплуатацию последнее из возводимых сооружений и передаточных устройств (если их госрегистрация не требуется).

Соответствующие изменения и (или) дополнения вносятся юрлицами в расчеты суммы арендной платы не позднее 20-го числа второго месяца квартала, следующего за кварталом, в котором имели место указанные обстоятельства (п. 23 Положения № 160).

Юрлица утрачивают право на применение льготы по арендной плате за земельные участки, в отношении которых к размеру ежегодной арендной платы применяется повышающий коэффициент 3 (п. 5-1 Положения № 160).

Сохраняется право на применение резидентами СЭЗ льготы по арендной плате за земельные участки, расположенные в границах СЭЗ и предоставленные им после регистрации в качестве резидентов СЭЗ для строительства объектов. Льгота предоставляется с квартала, на который приходится дата регистрации в качестве резидентов СЭЗ, по квартал включительно, в котором принят в эксплуатацию последний из объектов, для строительства которых предоставлен земельный участок, и действует не более 5 лет, исчисляемых с квартала, на который приходится дата регистрации в качестве резидента СЭЗ (подп. 5.41 п. 5 Положения № 160).

Применение повышающего коэффициента 3 к размеру ежегодной арендной платы за земельные участки, предоставленные в аренду ИП и гражданам, производится при определении местным исполкомом или администрацией СЭЗ ежегодной арендной платы. Основанием является осуществление госрегистрации создания последнего из возводимых капитальных строений (зданий, сооружений) либо принятие в эксплуатацию последнего из возводимых сооружений и передаточных устройств.

Повышающий коэффициент 3 не применяется, если гражданам для строительства и (или) обслуживания одноквартирного, блокированного жилого дома, дачного строительства предоставлено в аренду несколько земельных участков и на одном из таких земельных участков расположены завершенные строительством одноквартирный, блокированный жилой дом или дача, в отношении которых произведена государственная регистрация их создания, а на других – их принадлежности (п. 6-2 Указа № 160).

Кадастровая стоимость

Увеличены кадастровая стоимость земельных участков и коэффициенты к кадастровой стоимости, применяемые для определения размера ежегодной арендной платы (приложение 1 к Указу № 160). Их размеры установлены на уровне, применяемом при исчислении земельного налога (п. 6 ст. 240 и п. 6 ст. 241, приложение 6 к НК).

Целевое назначение участков

К жилой усадебной зоне отнесены земельные участки физлиц для строительства и обслуживания гаражей.

Напомним, что размер ежегодной арендной платы определяется исходя из кадастровой стоимости такого участка на 1 января календарного года с применением коэффициентов (приложение 1 к Указу № 160) в зависимости от вида функционального использования земельного участка (вида оценочной зоны) (приложение 2 к Указу № 160).

Следует отметить, что земельные участки организаций, осуществляющих хранение транспортных средств физических лиц, гаражных кооперативов, кооперативов, осуществляющих эксплуатацию автомобильных стоянок, также относятся к жилой усадебной зоне.

Понижающие коэффициенты

Определен порядок применения понижающих коэффициентов к арендной плате за земельные участки (их части), на которых расположены возведенные после 1 января 2019 г. юридическими лицами капитальные строения (здания, сооружения), их части (п. 20 Положения № 160).

Площадь земельного участка (его части), приходящаяся на капитальные строения (здания, сооружения), их части, для применения коэффициентов определяется путем:

– деления общей площади земельного участка на общую площадь всех капитальных строений (зданий, сооружений), их частей, расположенных на этом земельном участке,

– умножения полученного значения на общую площадь капитальных строений (зданий, сооружений), их частей в части площади, приходящейся на земельный участок (его часть), в отношении которого применяется понижающий коэффициент.

Исчисление арендной платы с применением понижающих коэффициентов производится юридическими лицами с 1-го числа первого месяца квартала, следующего за кварталом, на который приходится дата истечения годичного, двухлетнего, трехлетнего или четырехлетнего периода соответственно с даты приемки в эксплуатацию возведенных капитальных строений (зданий, сооружений), их частей.

Исключается возможность применения юрлицами понижающих коэффициентов к размеру ежегодной арендной платы за земельные участки (их части), на которых расположены возведенные после 1 января 2019 г. капитальные строения (здания, сооружения), их части и принятые в эксплуатацию на основании решений местных исполнительных и распорядительных органов о принятии самовольных построек в эксплуатацию (п. 6 Указа № 160).

Льготы

Исключена возможность применения юрилицами льгот в отношении:

– земельных участков, предоставленных для размещения опытных полей, используемых для научной деятельности (подп. 5.4 п. 5 Положения № 160);

– земельных участков (их частей), на которых расположены впервые введенные в действие капитальные строения (здания, сооружения), их части в течение одного года с даты их приемки в эксплуатацию, если эти капитальные строения (здания, сооружения), их части приняты в эксплуатацию на основании решений местных исполнительных и распорядительных органов о принятии самовольных построек в эксплуатацию (подп. 5.43 п. 5 Положения № 160).

До 1 января 2025 г. освобождены от арендной платы земельные участки общественных объединений инвалидов, их унитарных предприятий и учреждений (подп. 5.22 п. 5 Положения № 160).

Закреплено право решениями местных исполкомов или администраций СЭЗ уменьшать, но не более чем в два раза, размер ежегодной арендной платы отдельным категориям арендаторов с 1 января года, в котором принято такое решение. Однако это должно быть прямо предусмотрено в этом решении (п. 16 Положения № 160).

При отсутствии в решении соответствующей записи исчисление и уплата юрлицом арендной платы в уменьшенном размере производятся с 1 января года, следующего за годом, в котором принято соответствующее решение.

Льгота физлицам по арендной плате предоставляется теперь только за один земельный участок, предоставленный в аренду для строительства и (или) обслуживания одноквартирного, блокированного жилого дома, квартиры в блокированном жилом доме (подп. 12.4 п. 12 Положения № 160).

Одновременно установлен порядок применения такой льготы при наличии у такого физлица нескольких участков: она предоставляется в отношении одного земельного участка, за который размер ежегодной арендной платы больше, чем размер ежегодной арендной платы в отношении иных таких земельных участков.

Если размер ежегодной арендной платы за два и более земельных участка, предоставленных в аренду для указанных целей, равен между собой, льгота предоставляется в отношении земельного участка, предоставленного в аренду арендатору (право аренды на который перешло к нему) ранее других.

Перенесен на более поздний период срок для предоставления налоговыми органами в местные исполнительные комитеты (администрации свободных экономических зон) информации о льготах по арендной плате, использованных гражданами – индивидуальными предпринимателями, – не позднее 1 октября года, следующего за календарным годом, в котором использованы такие льготы (п. 29 Положения № 160).

Налоговое администрирование

Закреплена норма о прекращении уплаты арендной платы в случае смерти физического лица – с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором наступило такое обстоятельство.

Уточнен срок представления в налоговые органы садоводческими товариществами и дачными кооперативами сведений о принятых от граждан суммах арендной платы – не позднее 16 ноября года, следующего за истекшим календарным годом (ранее 16 ноября текущего года, п. 17 Положения № 160).

Предусмотрено, что расчеты суммы арендной платы за земельные участки, предоставленные садоводческим товариществам, дачным кооперативам с (после) 1 июля, представляются в налоговые органы не позднее 20 декабря текущего года. Ранее до указанной даты представлялись расчеты за земельные участки, предоставленные с 1 августа (п. 24 Положения № 160).

Для юрлиц в ряде случаев предусмотрено исчисление арендной платы, прекращение ее исчисления, применение льгот по арендной плате со следующего квартала.

Так, арендная плата за земельный участок, предоставленный юрлицу, исчисляется и уплачивается им пропорционально количеству кварталов аренды земельного участка в календарном году начиная с 1-го числа первого месяца квартала, следующего за кварталом принятия решения о предоставлении земельного участка в аренду (продлении срока аренды), об изменении договора аренды, предусматривающем изменение размера ежегодной арендной платы, государственной регистрации договора аренды земельного участка, заключенного с победителем аукциона либо единственным участником несостоявшегося аукциона, государственной регистрации перехода права аренды на земельный участок (п. 16 Положения № 160).

Льгота предоставляется юридическим лицам с 1-го числа первого месяца квартала, следующего за кварталом, в котором возникло право на льготу. При утрате права на льготу исчисление арендной платы производится с 1-го числа первого месяца квартала, следующего за кварталом, в котором такое право утрачено. Кварталом, в котором утрачено право на льготу, является квартал, на который приходится последний день действия льготы (п. 11 Положения № 160).

При переходе с особого режима налогообложения, не предусматривающего исчисление и уплату арендной платы, в текущем календарном году на общий порядок налогообложения либо на особый режим налогообложения, предусматривающий исчисление и уплату арендной платы:

– с 1-го числа первого месяца квартала – исчисление арендной платы производится с 1-го числа первого месяца квартала, с которого начал применяться общий порядок налогообложения либо особый режим налогообложения, предусматривающий исчисление и уплату арендной платы. Расчеты суммы арендной платы представляются не позднее 20-го числа второго месяца квартала, с которого имел место такой переход (п. 23 Положения № 160);

– с иной даты – исчисление арендной платы производится с 1-го числа первого месяца квартала, следующего за кварталом, в котором юридическим лицом начал применяться общий порядок налогообложения либо особый режим налогообложения, предусматривающий исчисление и уплату арендной платы. Расчет суммы арендной платы представляется (вносятся соответствующие изменения в расчет суммы арендной платы) не позднее 20-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором произошел такой переход (п. 23 Положения № 160).

При переходе с общего порядка налогообложения либо особого режима налогообложения, предусматривающего исчисление и уплату арендной платы, на особый режим налогообложения, не предусматривающий исчисление и уплату арендной платы, исчисление арендной платы прекращается с 1-го числа месяца, с которого произошел такой переход.