Арендатор просит сократить площадь

По решению общего собрания членов товарищества собственников (далее – ТС), созданного для управления общим имуществом совместного домовладения нежилого офисного здания, товариществом заключен договор о передаче в аренду общего имущества. Арендатор просит уменьшить площадь арендуемого имущества и предлагает ТС заключить дополнительное соглашение к договору аренды.

Необходимо ли для заключения допсоглашения решение общего собрания членов ТС?

К исключительной компетенции общего собрания членов ТС относится отчуждение или передача общего имущества в пользование одному или нескольким членам ТС, иным лицам в случае, если это не делает невозможным для других членов ТС реализацию их прав соб­ственности (подп. 32.8 п. 32 Устава). Таким образом, принятие решения о заключении договора аренды общего имущества относится к исключительной компетенции общего собрания членов ТС.

Вместе с тем в соответствии с Уставом прекращение права пользования членов ТС или третьих лиц переданным им в аренду общим имуществом или его частью (расторжение договора аренды в отношении всего арендуемого общего имущества или его части) к исключительной компетенции общего собрания членов ТС не относится. Пункт 38 Устава не относит указанный вопрос также и к компетенции правления ТС. Согласно подп. 39.10 п. 39 Устава вопросы, не отнесенные к компетенции общего собрания и правления ТС, относятся к компетенции председателя правления. Согласно подп. 39.4 п. 39 Устава к компетенции председателя правления ТС относится заключение в пределах своей компетенции договоров и соглашений от имени ТС.

Соответственно, для решения вопроса об уменьшении сдаваемой в аренду площади общего имущества не обязательно проведение общего собрания членов ТС либо заседания правления. Достаточно заключить допсоглашение к договору аренды между ТС и соответствующим арендатором. Такое допсоглашение от имени товарищества подписывает председатель прав­ления.

Следует учесть, что решение общего собрания членов ТС в рассматриваемом случае требуется, если уменьшение сдаваемой в аренду площади общего имущества связано с внесением изменений в смету доходов и расходов. Согласно п. 22 Устава годовая смета доходов и расходов ТС разрабатывается правлением (председателем) ТС и утверждается общим собранием членов ТС. В течение года по представлению правления (председателя) общее собрание членов ТС может вносить изменения в смету доходов и расходов ТС.

Уменьшение сдаваемой в аренду площади общего имущества связано с изменением годовой сметы доходов и расходов, если арендная плата от сдачи в аренду данного имущества в определенном размере учитывалась при составлении доходной части сметы (например, указана в смете в качестве отдельной статьи доходов или составляет значительную часть статьи доходов «Арендная плата»). Как следствие, в данном случае уменьшение указанной арендной платы повлечет существенное уменьшение доходов, запланированных сметой к получению.

Исходя из ч. 1 п. 34 Устава, поскольку решение общего собрания членов ТС по вопросу об изменении сметы доходов и расходов не требует единогласия или квалифицированного большинства голосов, такое решение принимается простым большинством голосов присутствующих на собрании членов ТС или их представителей. При этом общее собрание членов ТС должно быть правомочным в соответствии с ч. 1 п. 30, п. 31 и ч. 4 п. 35 Устава.