Аренда помещения с общим входом несколькими организациями
Можно ли одно помещение с общим входом и неразделенное перегородками сдать в аренду двум-трем организациям?
Полагаем, сделать это будет затруднительно. Вместе с тем считаем необходимым отметить следующее.
Согласно п. 3 ст. 578 ГК в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор – незаключенным.
В соответствии с ч. 2–3 п. 9 постановления Пленума ВХС от 15.02.2012 № 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений» (далее – постановление № 1), к данным, позволяющим определенно установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды, относятся сведения, содержащие признаки, характеристики, индивидуализирующие (идентифицирующие) объект аренды.
Примерный перечень основных данных об объекте недвижимого имущества приведен в абз. 14 ч. 1 ст. 1 Закона от 22.07.2002 года № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним». Для изолированного помещения такими данными признаются инвентарный номер, назначение, местонахождение, площадь и (или) другие размеры.
При оценке доводов сторон относительно условия об имуществе, подлежащем передаче (переданном) арендатору в качестве объекта аренды, экономическим судам на основании положений ч. 2 ст. 401 ГК следует принимать во внимание вместе с данными, содержащимися в договоре аренды, иные сведения, указанные в документах, относящихся к договору. Например, в подписанном сторонами передаточном акте, приложении к договору в виде плана, схемы, выкопировки, иной документации, содержащей признаки, характеристики объекта аренды и позволяющей индивидуализировать (идентифицировать) подлежащее передаче (переданное) по договору имущество), а также все соответствующие обстоятельства, связанные с исполнением договора.
Таким образом, в договоре аренды необходимо максимально возможными способами индивидуализировать часть помещения, передаваемую в аренду: указать инвентарный номер изолированного помещения, часть которого сдается в аренду, его назначение, адрес, этаж, порядковый номер помещения, часть которого передается в аренду, площадь в квадратных метрах, передаваемую в аренду, описать расположение части помещения, отметить (заштриховать, выделить цветом) на схеме/выкопировке, описать характеристики и особенности части помещения.
В случае отсутствия доказательств, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды, экономическим судам следует исходить из незаключенности договора аренды в силу несогласованности сторонами условия об имуществе, подлежащем передаче арендатору в качестве объекта аренды (ч. 4 п. 9 постановления № 1, п. 1 ст. 402, п. 3 ст. 578 ГК).
