25.05.2012 7 мин на чтение мин

В ЗАКОУЛКАХ АРЕНДЫ©

Арендные отношения стали одной из главных тем обсуждения очередной практической конференции «Практика рассмотрения Хозяйственным судом Минской области различных категорий дел», состоявшейся 18 мая 2012 г. в г. Минске. Судья ВХС Маргарита ПОСЛЕД и судья Хозяйственного суда Минской области Сергей ВАСЬКОВСКИЙ представили обзор судебной практики по этой категории дел и ответили на вопросы юристов.

Важную роль в регулировании арендных отношений играют принятый недавно Указ Президента от 29.03.2012 № 150 «О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом», в соответствие с которым предстоит привести постановление Пленума ВХС от 15.02.2012 № 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений» (далее — постановление № 1). В числе основных новаций, предусмотренных Указом № 150, — отмена регулирования арендной платы на торговых местах на рынках и в торговых центрах, находящихся в частной собственности, право арендодателей устанавливать коэффициент с последующим его изменением по соглашению сторон, регулирование вопросов аренды машино-мест.

При заключении договора аренды необходимо подписать передаточный акт, напомнила М.Послед. Это существенное условие договора, которое не всегда соблюдается на практике. Кроме того, стороны нередко не различают односторонний отказ от исполнения договора и его досрочное расторжение, хотя это отнюдь не одно и то же. Для первого не требуется обращение в суд. А вот для досрочного расторжения договора в случае виновных действий одной из сторон, например задолженности арендатора по арендной плате, арендодателю в претензии нужно обязательно четко заявить два требования: о погашении задолженности и о расторжении договора.

В случае аренды земельных участков, помимо общих правил, имеется особая специфика, которая будет разъяснена в отдельном постановлении Пленума ВХС в этом году. А в следующем ожидается еще одно постановление — по финансовой аренде (лизингу).

В свою очередь, С.Васьковский рассказал, что если в 2010 г. был подан 561 иск, связанный с арендными отношениями, в 2011-м — 308, то в текущем году — уже 72. Исходя из судебной практики Хозяйственного суда Минской области, судья условно разделил споры в сфере аренды на 4 вида: многочисленные иски о взыскании задолженности по арендной плате (пени, процентов), иски о расторжении договоров аренды, о выселении из арендного помещения и споры, связанные с арендными отношениями (взыскание стоимости неотделимых улучшений, коммунальных и иных платежей и т.п).

Со взысканием арендных платежей, по словам судьи, особых проблем нет. Однако истцам следует внимательнее относиться к подготовке исковых заявлений. Если к иску не приложены необходимые для рассмотрения спора основные документы (свидетельство о госрегистрации недвижимости, техпаспорт, акт приема-передачи недвижимости с указанием состояния помещения и других в зависимости от условий договора), иск остается без движения. Это случается с половиной заявлений.

Встречаются споры относительно распределения поступивших денежных средств, если в платежке не указано конкретное назначение платежа. Например, при наличии задолженности за несколько месяцев иногда не указан оплачиваемый период. В этом случае бухгалтерии арендодателя следует руководствоваться ст. 300 ГК — сначала погашаются расходы по исполнению, а уже потом основной долг, который образовался ранее. Это важно для последующих расчетов пени и процентов. Порой неверно определяется курс валюты, если в договоре это условие сформулировано нечетко. Поэтому судья рекомендует в договоре устанавливать конкретную дату оплаты аренды.

С расторжением договоров не должно быть особых проблем, считает С.Васьковский. Надо лишь руководствоваться специальными нормами — ст.ст. 590–591 ГК и общими — ст.ст. 420–421 ГК. При этом возникла новая тенденция развития правоприменительной практики. Так, ранее в случае, когда арендатор дважды не оплатил аренду, у арендодателя имелись основания для расторжения договора, и суд был обязан удовлетворить иск о расторжении договора. Теперь же согласно постановлению № 1 суд должен дать оценку ситуации. И если арендные платежи были уплачены после подачи искового заявления, в расторжении договора может быть отказано.

Споры, касающиеся выселения арендаторов, как правило, рассматриваются после того, как договор расторгнут судом или срок его действия истек. Судья рекомендует арендодателям решать эти споры исключительно через суд и судебных исполнителей. В противном случае не исключены проблемы, связанные с находящимся в арендованном помещении имуществом арендатора.

В последней категории споров наибольшую сложность представляют исковые заявления по взысканию коммунальных и иных платежей, которые арендной платой не являются. Суд рассматривает такие договоры как смешанные на основании ст. 391 ГК. Но сложность заключается не только в том, что стороны не указывают специальные нормы, которые необходимо применять. Так, если речь идет о потреблении электроэнергии, — это договор электроснабжения; уборка помещений, вывоз мусора, пользование телефонной линией, водоснабжение, водоотведение — отношения возмездного оказания услуг, которые регулируются ст. 733 ГК и должны подтверждаться соответствующими доказательствами. Например, согласно ст. 510 ГК за потребленную электроэнергию должен платить ее потребитель. А в договорах аренды, как правило, записано, что коммунальные услуги не входят в арендную плату и их необходимо оплачивать отдельно. Во избежание споров С.Васьковский советует в договоре аренды указывать размер платежей пропорционально занимаемой площади, а также четко, понятно и однозначно прописывать и другие его условия.

Татьяна АБРАМОВИЧ