$

2.4008 руб.

2.6736 руб.

Р (100)

3.4492 руб.

Ставка рефинансирования

8.00%

Недвижимость

В управдомы – только профессионалов

14.01.2020
В управдомы – только профессионалов
Геннадий Калёнов

В Беларуси идет довольно успешный процесс трансформации административной модели управления совместными домо­владениями (которая до настоящего времени была скорее благом) в профессиональную. При этом необходимо уже сейчас проектировать новую модель – надежную, экономичную и конкурент­ную в современном цифровом мире.

Здесь неизбежно возникает воп­рос: стоит ли резко отказываться от того, что уже действует, – организаций собственников (юридические лица), службы заказчика (внешнее управление через муниципальные компании без создания в совместном домовладении юридического лица)?

Организации собственников до­статочно хаотичны, внешнее управление через назначение уполномоченных лиц также имеет изъяны – ограниченную территорию и отсутствие выбора у владельцев жилья в совмест­ном домовладении. Ведь мест­ная власть назначает только одну компанию, и по услуге «Управление общим имуществом» правовая база конкуренции не предусматривает.

Такой ограниченный выбор, конечно, не соответствует современным принципам менеджмента, но закладывает основы для трансформации уже сложившейся системы. Поэтому ничего запрещать и ломать в сфере управления совместными домовладениями нельзя.

Следует параллельно формировать другую модель (профессиональное управление на конкурентной основе), а когда она заработает в полную силу, тогда можно будет отходить от старой практики. Во всех странах люди хотят меньше платить и получать больше качественных услуг. И если появится более совершенная схема организации работы, собст­венники жилья сами откажутся от предыдущей.

То есть пока следует сохранить товарищества собственников и организации застройщиков – это сегодня единственный инструмент прямого управления собственниками своим общим имуществом.

Модель профессионального управления совместными домовладениями основывается на трех очень важных задачах государства: создание ком­п­лексной системы подготовки управляющих жильем (менеджеров), фор­мирование системы допуска к профессии, разработка и утверждение правил как для объединения соб­ственников, так и для управляющих компаний, которых первые смогут привлекать к работе на конкурсной основе.

Напомню, что ставка на развитие самоуправления (создание товариществ собственников) и на «приватизацию советских ЖЭКов» в большинстве стран бывшего СССР привела к хаосу прежде всего потому, что страны СНГ не создали правил, в соответствии с которыми следовало работать в этой сфере. Беларусь здесь – удачное исключение, и сегодня нам важно не упустить полученные преимущества.

Остановлюсь более подробно на трех самых важных компонентах модели.

 

Комплексная система подготовки менеджеров

Она необходима уже сегодня, на­пример, для муниципальных управляющих компаний. С 2020 г. менеджеры КУП ЖКХ обязаны организовывать общие собрания, в т.ч. по подготовке капитального ремонта домов в соответствии с Указом Президента от 04.09.2019 № 327 «О повышении энергоэффективности многоквартирных жилых домов», заниматься от имени объединения соб­ственников организацией конкурсов на оказание жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ). Да и сама деятельность по управлению будет строиться на основании договоров, которые помимо навыка организации общих собраний, ин­формационной работы с населением предусматривают под­готовку отчетов для собственников. Бывшие работники ЖЭС и ЖЭУ этого делать не умеют, их учили совершенно другому.

Например, в странах Евросоюза управляющих нижнего звена готовят от 3 до 3,5 года в специализированных колледжах (от 90%) и университетах (до 10%). Кроме того, такие управляющие-менеджеры обязаны ежегодно проходить обучение продолжительностью не менее 26 часов. Даже рабочие (хаус-мастера) за свой счет повышают квалификацию на специальных курсах, покупают и изучают профессиональную литературу. Без этого в современной экономике невозможно быть конкурентоспособным.

И нашим менеджерам КУП ЖКХ для того, чтобы побеждать на кон­курсах, которые в дальнейшем будут организовывать объединения собст­венников, придется демонстрировать соответствующую времени компетенцию.

 

На рынок выходят лучшие

Страны строят «барьеры» на пути к профессиональному управлению недвижимостью по-разному – через формирование регистра профессиональных управляющих, сертификацию специалистов, утверждение требований к уровню квалификации в зависимости от объема работ (площади управляемых объектов). В итоге возникает здоровая конкуренция среди компаний, заинтересованных совершенствовать качество управленческой услуги в долгосрочной перспективе, отсекаются от рынка любители легких и быстрых денег.

При этом все окончательные решения по финансированию работ, связанных с общим имуществом, принимает его собственник (объединение собственников жилых и нежилых помещений многоквартирного жилого дома). На компетентного управляющего возлагается работа, для выполнения которой требуется специальная подготовка, ведь современные жилые дома отличаются сложными инженерными коммуникациями.

Только такое взаимодействие (объединение собственников со своими правилами плюс профессиональный управляющий, нанятый по договору) дает результаты.

 

Правила для совместного домовладения

Правила должны создаваться еще на этапе проектирования жилого дома.

Прицениваясь к жилому помещению в новостройке, потенциальный собственник должен знать все: сколько энергии будет потреблять дом, какие статьи расходов неизбежны в связи с его конструктивными особенностями, что можно и что нельзя при проживании в нем. Эти правила в результате формируют однородный состав жителей, которым заранее все было известно, а также невозможность нарушать правила (заранее прописывается ответственность).

Самым важным должно стать правило наделения объединения собственников правом юридического лица с ограниченными полномочиями для исключения создания в перспективе дорогостоящей и громоздкой структуры товарищества собственников. При этом каждое объединение собственников (оно получает название по адресу) становится таковым с момента продажи первого помещения застройщиком. Оно обязано выдать доверенность управляющему на право открыть счет в банке на имя «Объединения собственников» для накопления средств на текущий и капитальный ремонты, и далее, не ведя хозяйственной деятельности, долж­но работать по заранее прописанным правилам.

Именно такие модели наиболее успешно зарекомендовали себя в Австрии, Германии, Франции, Китае и ряде других стран. Там собственникам, потребителям ЖКУ достаточно организовать конкурс для того, чтобы получить услугу высокого качества. У нас же сегодня для этого зачастую приходится прилагать большие усилия и тратить немало времени и нервов.

Вероятно, Беларуси здесь следует позаимствовать чужой позитивный опыт, а не делать все самим путем проб и ошибок, которые в сфере жилищных отношений могут обойтись очень дорого.

Более подробно об этом аспекте мы рассказывали в «ЭГ» № 35 за 17.05.2019.  Понятно, что для создания такой модели управления жилой недвижимостью понадобится время – примерно 4–5 лет.

Использование материала в полном объеме запрещено без получения предварительного письменного разрешения  в электронном виде редакции neg.by. За разрешением обращаться на op@neg.by

Автор публикации: Геннадий КАЛЁНОВ, член правления и исполнительный директор Международной ассоциации менеджмента недвижимости


***