Авторизуйтесь Чтобы скачать свежий номер №73(2570) от 27.09.2022 Смотреть архивы

USD:
2.5004
EUR:
2.3953
RUB:
4.2631
Золото:
130.09
Серебро:
1.47
Платина:
67.53
Палладий:
165.84
Назад
Судебная практика
29.04.2016 11 мин на чтение мин
Распечатать с изображениями Распечатать без изображений

Не согласовали арендную плату – не заключили договор

В силу п. 1 ст. 625 ГК договор аренды капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения или машино-места должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор считается незаключенным.

Пленум ВХС в ч. 2 п. 4 постановления от 15.02.2012 № 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений» разъяснил, что договор аренды считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, к которым относятся предмет договора, условия, которые названы в законодательстве как существенные, необходимые или обязательные для договора данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 402 ГК). В частности, к существенным условиям договора аренды относятся условия о:

– данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды;

– размере арендной платы, за исключением случаев, установленных законодательством;

– сроках уплаты арендной платы по договору аренды недвижимого имущества (за исключением торговых мест), находящегося в государственной собственности.

Важно отметить, что ст. 625 ГК устанавливает серьезное последствие отсутствия согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы. В частности, согласно названной норме такой договор аренды считается незаключенным. Примером сказанному может послужить одно дело из судебной практики.

СУДОМ был рассмотрен иск ИП к ООО об установлении факта ничтожности договора аренды нежилого помещения как сделки, не соответствующей требованиям законодательства (ст. 169 ГК).

В обоснование искового требования истец указал, что между ним и ООО был заключен договор аренды нежилого помещения, в соответствии с условиями которого ответчик предоставил истцу за плату во временное владение и пользование нежилые административные помещения (офисные помещения). Однако указанная сделка не соответствует ст. 579 ГК, в которой закреплено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. По мнению истца, ответчик не являлся собственником сдаваемых в аренду нежилых помещений, следовательно, заключенный с истцом договор аренды нежилого помещения является юридически ничтожным.

Свою заинтересованность в установлении факта ничтожности сделки истец мотивировал необоснованным взиманием ответчиком арендной платы и иных платежей по ничтожной сделке, в т.ч. их увеличением в одностороннем порядке. Также истца не устраивало, что ответчик предоставил в ИМНС сведения о наличии дебиторской задолженности истца (как следовало из материалов дела, ИМНС выставило к расчетному счету истца платежное требование для взыскания в счет дебиторской задолженности недоимки по налогам ООО).

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против заявленного требования, указав, что по своей природе спорный договор аренды нежилого помещения являлся договором безвозмездного пользования, поскольку по договору арендатор фактически возмещал арендодателю затраты по содержанию нежилых помещений. По мнению ответчика, исходя из имеющихся у ООО правоустанавливающих документов ответчик был правомочен заключить с истцом соответствующий договор.

ОЦЕНИВ доводы сторон, изучив представленные сторонами в подтверждение своей позиции доказательства, суд счел заявленное исковое требование не подлежащим удовлетворению исходя из следующего.

В соответствии со ст. 577 ГК по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Согласно ст. 578 ГК объектом аренды могут быть здания и сооружения. В соответствии со ст. 585 ГК арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды, если иное не установлено законодательством.

Как следует из ст. 621 ГК, по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение, а также часть здания или сооружения.

Представленный сторонами на исследование суду договор аренды нежилого помещения фактически представлял собой соглашение сторон о передаче арендатором арендодателю во временное владение и пользование части здания – нежилых административных помещений. При этом представители сторон в судебном заседании подтвердили, что фактически воля сторон была направлена на предоставление истцом ответчику во временное владение и пользование конкретного объекта – недвижимого имущества: части мансардного этажа здания в виде нежилых административных помещений – офисных помещений (дополнение к протоколу судебного заседания о признании сторонами согласованного факта).

Согласно ст. 625 ГК договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 394 ГК, не применяются.

УСЛОВИЕ по арендной плате было предусмотрено сторонами в спорном договоре аренды нежилого помещения. Условие по возмещению арендатором расходов по эксплуатации и текущему ремонту помещений, затрат на коммунальные услуги, включая плату за потребленную электроэнергию, также было согласовано в договоре аренды. При этом, анализируя договор в целом, суд констатировал, что условие по размеру подлежащих возмещению эксплуатационных затрат по содержанию имущества согласовано сторонами в достаточной и необходимой мере. В то же время условие по размеру арендной платы суд признал несогласованным вследствие отсутствия четкого определения размера ежемесячной арендной платы и (или) методики его определения. Так, согласно условиям договора ежемесячная арендная плата должна была указываться в счете-фактуре и состоять из:

– амортизационных отчислений;

– налогов, сборов, и иных обязательных платежей, уплачиваемых арендодателем в государственный (республиканский или местный) бюджет в соответствии с действующим и иным законодательством.

Исходя из данной формулировки суд не усмотрел возможности определить правильный согласованный размер арендной платы, подлежащей уплате арендатором арендодателю ежемесячно, поскольку отсутствие четких критериев определения размера арендной платы не позволяет при наличии спора установить правильность или неверность начисленных арендодателем сумм.

Подтверждением несогласованности условия по арендной плате являлась и мотивировка истца своей заинтересованности в предъявлении иска об установления факта ничтожности договора аренды, а также переписка сторон после одностороннего повышения арендодателем арендной платы за пользование нежилыми помещениями.

Что касается доводов ответчика о фактически безвозмездном характере договора, то суд отметил, что условие по арендной плате и условие по возмещению эксплуатационных затрат по содержанию имущества как в договоре, так и счетах на оплату (в виде предъявленных к оплате арендатору сумм) прописаны отдельно. Представитель истца в судебном заседании пояснил, что истец при заключении договора и оплате выставленных счетов воспринимал арендную плату как размер вознаграждения арендодателя, уплачиваемый сверх возмещения затрат по эксплуатации и содержанию имущества.

Кроме того, суд не нашел прямой связи с отнесением включенных в арендную плату амортизационных отчислений с расходами по содержанию имущества.

Пунктом 14 постановления Пленума ВХС от 28.10.2005 № 26 «О некоторых вопросах применения хозяйственными судами законодательства, регулирующего недействительность сделок» определено, что при разрешении судами, рассматривающими экономические дела, споров о недействительности сделок следует разграничивать недействительные договоры от незаключенных договоров, т.е. таких договоров, в которых отсутствуют установленные законодательством условия, необходимые для их заключения. Установив, что договор является незаключенным, суд, рассматривающий экономические дела, по этим основаниям оставляет без удовлетворения иск по спору о недействительности сделки.

С учетом отсутствия в договоре аренды нежилого помещения между ООО и ИП надлежаще согласованного условия о размере арендной платы суд признал данный договор незаключенным, а в связи с этим в иске об установлении факта ничтожности договора истцу было отказано.

 

 

Распечатать с изображениями Распечатать без изображений
Разместить рекламу на neg.by