Судьба арендованной земли при передаче дольщикам объектов
Как регулируется вопрос по арендуемому земельному участку при долевом строительстве нежилых помещений?
После передачи возведенных помещений организации (дольщику) к нему переходят права и обязанности по договору аренды земельного участка (доли участка) в порядке, установленном законодательством.
Сделки по предоставлению арендованных земельных участков в субаренду, передаче арендаторами своих прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков другим лицам совершаются при сохранении целевого назначения земельных участков, а также при наличии документов, удостоверяющих права на эти участки, (ч. 2 ст. 47 Кодекса Республики Беларусь о земле (далее – КоЗ)).
При этом сделки по предоставлению арендованных земельных участков в субаренду, передаче арендаторами своих прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков другим лицам совершаются в письменной форме в порядке, установленном гражданским законодательством, и подлежат государственной регистрации в порядке, установленном законодательством о государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (ст. 49 КоЗ).
Следует учитывать, что в соответствии со ст. 5 КоЗ закреплено единство судьбы земельного участка и расположенных на нем капитальных строений (зданий, сооружений), если иное не предусмотрено КоЗ и иными законодательными актами.
Согласно Положению о долевом строительстве объектов в Республике Беларусь, утв. Указом от 06.06.2013 № 263 (далее – Положение № 263) после приемки в эксплуатацию объектов недвижимости застройщик в течение 25 календарных дней обязан передать дольщику окончательный расчет стоимости объекта долевого строительства. При условии полной уплаты цены объекта долевого строительства (цены договора) застройщик в двухдневный срок со дня обращения дольщика обязан передать ему документы, необходимые для государственной регистрации права дольщика на объект долевого строительства (ч. 1 п. 14 Положения № 263).
Дольщик не позднее трех месяцев со дня получения от застройщика документов, необходимых для государственной регистрации прав на объект долевого строительства, обязан в установленном порядке зарегистрировать данное право (ч. 2 п. 14 Положения № 263).
В соответствии с ч. 7 п. 14 Положения № 263 при передаче застройщиком дольщику во владение и пользование объекта долевого строительства до момента государственной регистрации права дольщика на этот объект стороны заключают договор найма, аренды, безвозмездного пользования или иное соглашение, предусматривающее передачу дольщику во владение и пользование объекта долевого строительства и определяющее его качественные характеристики. Данные договоры заключаются в течение одного рабочего дня после обращения дольщика, полностью уплатившего цену объекта долевого строительства (цену договора), в простой письменной форме, не подлежат государственной регистрации и считаются заключенными со дня их подписания. Со дня подписания такого договора дольщик обязан вносить плату за жилищно-коммунальные услуги, а также нести риск случайной гибели имущества.
При возникновении у дольщика права на объект долевого строительства у него одновременно возникает право на долю в праве общей собственности на общее имущество, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права на объект долевого строительства (ст. 254 ГК).
Согласно ст. 267 ГК при переходе прав на капитальные строения (здания, сооружения), незавершенные законсервированные капитальные строения к приобретателям этих строений переходят права, ограничения (обременения) прав на земельные участки в порядке, установленном законодательством об охране и использовании земель. При переходе прав на капитальные строения (здания, сооружения), незавершенные законсервированные капитальные строения, расположенные на арендуемых земельных участках, к приобретателям этих строений переходят права и обязанности по соответствующим договорам аренды земельного участка на оставшийся срок аренды соответствующего земельного участка в порядке, установленном законодательством об охране и использовании земель.
Договор аренды земельного участка, а также возникновение, переход, прекращение права аренды на земельный участок подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных законодательными актами Республики Беларусь (подп. 2.7 п. 2 ст. 8 Закона от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним»).
Административная процедура по государственной регистрации возникновения права либо доли в праве, регулируется подп. 17.1 единого перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, утв. постановлением Совмина от 17.02.2012 № 156.
