Столичный стрит-ретейл: новые районы не менее интересны, чем центр

Стрит-ретейл является отдельным сегментом рынка недвижимости, который отличается от близкого формата торговой недвижимости повышенными требованиями к пешеходному трафику, наличием отдельного входа, а нередко и витрины. Специалисты консалтинговой компании NAI Belarus рассказали, как себя чувствовал этот сегмент коммерческой недвижимости в I квартале 2024 г. Оказалось – достаточно неплохо.

Такие разные и все же вместе

Участники рынка выделяют два основных направления стрит-ретейла (от англ. street retail – букв. уличная торговля): традиционный, он же классический стрит-ретейл, и так называемый стрит-ретейл спальных (жилых) районов. Классический стрит-ретейл получил название по причине расположения в исторически сформированных торговых коридорах. Наиболее известные примеры – Елисейские Поля в Париже, Нью-Бонд-стрит в Лондоне, Пятая Авеню в Нью-Йорке, виа Монтенаполеоне в Милане. Стрит-ретейл спальных районов, в свою очередь, располагается в жилых массивах, микрорайонах, кварталах, обособленных жилых комплексах и, как правило, ориентирован на удовлетворение потребностей жителей соответствующих локаций.

В Минске классический стрит-ретейл сконцентрирован преимущественно в историческом центре: Верхний Город, ул. Зыбицкая, Троицкое и Раковское предместья. Также к классическому стрит-ретейлу можно отнести объекты послевоенной застройки, расположенные вдоль пр. Независимости и на примыкающих улицах (Маркса, Кирова, Интернациональной, Революционной и т.д.). Несмотря на то что предложение площадей в этой локации считается сложившимся, объем предложения здесь все же увеличивается за счет реконструкции и точечной застройки. Крупнейшим объектом реконструкции в последние годы остается территория бывшего хлебозавода № 1 в Раковском предместье. Основной объект нового строительства – МФК в квартале улиц Городской вал и Революционная.

Как отмечают аналитики, стрит-ретейл новых районов столицы существенно отличается от классического по принадлежности объектов. Если в последнем сохраняется большой удельный вес ведомственной недвижимости и помещений коммунальной собственности, то в новых жилых районах собственниками нередко выступают частные компании, ИП или физические лица. Стрит-ретейл спальных районов сконцентрирован преимущественно в новых кварталах. Старые «спальники», застроенные панельками, – Зеленый Луг, Юго-Запад, Малиновка и др., возводились с целью максимально нарастить жилой фонд, в результате чего здесь гораздо меньше объектов, которые можно было бы отнести к категории стрит-ретейла. Связано это и со спецификой панельного домостроения: сложно предусмотреть пригодное для коммерческого использования помещение в типовом доме большинства серий КПД.

И только с ростом масштабов коммерческого жилищного строительства, где широко применяется монолитное и каркасно-блочное домостроение с более свободной планировкой, начал активно развиваться стрит-ретейл новых районов. Поэтому основными локациями, где он сконцентрирован за пределами исторического центра, стали первые линии застройки проспектов Победителей (микрорайон Лебяжий) и Дзержинского (Грушевка и по линии метро в сторону Малиновки), ул. Притыцкого (от станции метро «Спортивная» и до выезда из города). В последние годы стрит-ретейл активно развивается в местах комплексной застройки микрорайонов Маяк Минска и Минск Мир. В данных локациях практически все первые этажи домов выведены из жилого фонда и предполагают коммерческое использование. По итогам 2023 г. основной прирост предложения новых площадей в сегменте происходил как раз за счет Минск Мира.

Всего же объем предложения в стрит-ретейле новых районов на начало 2024 г., по оценке NAI Belarus, составляет свыше 230 тыс. кв. м валовой арендной площади. По мере дальнейшей застройки районов ожидается существенный прирост площадей. Так, на пр. Дзержинского возводится ряд крупных ЖК в районе станции метро «Грушевка». Вырастет предложение и в Минск Мире. А в течение 2024 г. ожидается выход на рынок стрит-ретейла помещений в первых введенных в эксплуатацию домах крупного проекта «Северный Берег».

Найти арендаторов не проблема

Спрос на площади в стрит-ретейле новых, в особенности развивающихся и застраивающихся районов оценивается специалистами как очень хороший. Это обусловлено тем, что на ранней стадии, когда не открылись крупные ТЦ, фактически любой объект стрит-ретейла становится успешным с коммерческой точки зрения. По мере роста предложения и конкуренции объекты или нарабатывают базу постоянных клиентов, что позволяет им успешно функционировать, или меняют концепцию, за счет чего сохраняют популярность у населения и после появления локального ТЦ.

В новых районах жителями наиболее востребованы объекты масс-маркета и повседневные услуги. В связи с развитием интернет-торговли все чаще в стрит-ретейле располагаются пункты выдачи заказов. Они популярны именно в новых районах, поскольку, во-первых, там еще не так развита инфраструктура стационарной торговли, во-вторых, там проживает более молодое и «продвинутое» население, демонстрирующее более высокую лояльность к e-commerce.

Следующая большая группа, характерная для новых районов, – магазины по реализации строительных и отделочных материалов, товаров для интерьера, а также дизайн-студий. Данная категория операторов предсказуема, поскольку здесь находится основная аудитория потребителей их товаров и услуг. Частыми арендаторами площадей в стрит-ретейле становятся алкогольные магазины и кофейни, а также общепит в целом. Сектор общественного питания стал одним из ключевых игроков рынка аренды коммерческих площадей, а во многих локациях – доминирующим. Значительное число арендаторов представляют сферу услуг. В этой категории наиболее распространены объекты «индустрии красоты»: парикмахерские, барбершопы, студии маникюра и т.п. Также довольно плотно представлены услуги медицинской направленности, туристические компании.

Примечательно, что по мере развития цифрового банкинга сокращаются площади, занимаемые сектором финансовых и страховых услуг. В свою очередь, продовольственная розница в стрит-ретейле стала уступать набирающим обороты алкогольным магазинам, в целом появляется больше нишевых, специализированных продуктовых магазинов (мясных лавок, магазинов экоеды и фермерских продуктов, эксклюзивных чайных напитков и т.д.).

Вакантность ниже, чем у офисов

Фактическая вакантность в стрит-ретейле остается низкой во всех основных локациях. Практически нет незанятых помещений в объектах исторического центра и на первой линии застройки торговых коридоров в новостройках. Наличие свободных объектов, как правило, связано с их худшим расположением или иными недостатками. В среднем уровень вакантности в стрит-ретейле находится в пределах 5–7% в новых районах и 2–3% среди объектов, относимых к классическому направлению.

Низкая вакантность в сегменте хорошо заметна по значению арендных ставок, которые росли на протяжении всего прошлого года. Рост коснулся прежде всего объектов в новых кварталах, поскольку в центре подавляющее число объектов находится в государственной или ведомственной собственности. Там ставки привязаны к базовой арендной величине (БАВ), размер которой не менялся с 2019 г. Как повлияет на размер арендной платы апрельское увеличение БАВ, станет понятно во II квартале.

В новых же районах доминирует частная собственность, что позволяет устанавливать ставки на рыночной основе. Так, арендная плата в пересчете на привычный эквивалент в евро составляет от 28–48 EUR за 1 кв. м в менее выгодных локациях и до 55–78 EUR на сформированных участках, с обустроенной инфраструктурой и устоявшимся потоком посетителей, а также возле популярных станций метро («Малиновка», «Кунцевщина»).

Стрит-ретейл для оптимистов

С другой стороны, большой объем недвижимости в руках частных собственников в новых кварталах порождает ситуацию, когда в непосредственном соседстве часто открываются два объекта с арендаторами, занимающимися схожими видами деятельности, что ведет к ожесточенной конкуренции там, где этого можно было избежать при наличии единой стратегии управления. Однако аналитики признают, что, пока застройщики предпочитают продавать объекты в строящихся домах, а не осуществлять операционное управление ими, это вряд ли реализуемо.

В целом же специалисты компании NAI Belarus оценивают ближайшие перспективы сектора оптимистично, несмотря на ожидаемое увеличение предложения из-за массового ввода новых объектов. Перенасыщение данному сегменту пока не грозит, т.к. объекты вводятся по мере строительства новых жилых районов. Иными словами, по мере увеличения предложения растет и потенциальный спрос, так что за судьбу стрит-ретейла в Минске можно не переживать.