Сдаем в аренду часть здания правильно

1. Недвижимое имущество, права на него и сдел­ки с ним в случаях, предусмотренных законодательством, подлежат госрегистрации (п. 1 ст. 131 ГК^1).

Сделка с недвижимым имуществом, подлежащая госрегистрации, считается заключенной с момента госрегистрации, если иное не предусмотрено законодательными актами (п. 4 ст. 9 Закона № 133-З²).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит госрегистрации (п. 1 ст. 522 ГК).

Активы, принимаемые к бухгалтерскому учету в качестве ОС, до их обязательной госрегистрации, сертификации и т.п. отражаются на сч. 08 «Вложения в долгосрочные активы» (ч. 4 п. 4 Инструкции № 26³, ч. 1 п. 13 Инструкции № 50⁴).

Моментом государственной регистрации объекта недвижимости являются время и дата приема документов, представленных для осуществления госрегистрации, которые внесены в журнал регистрации заявлений (ст. 39 Закона № 133-З).

Принятие изолированного помещения к учету в качестве ОС отражается по Д-ту сч. 01 «Основные средства» и К-ту сч. 08 «Вложения в долгосрочные активы» по первоначальной стоимости на основании акта о приеме-передаче ОС по форме согласно приложению 1 к постановлению № 23⁷ (п. 9, ч. 5 п. 11 Инструкции № 26).

Законодательством не закреплен документ, которым вводятся в эксплуатацию ОС. Поэтому в учетной политике необходимо закрепить документ, которым может быть введено в эксплуатацию ОС, например, протокол заседания комиссии по проведению амортизационной политики, в котором будет указана дата ввода в эксплуатацию объекта.

Если активы приняты к бухгалтерскому учету в составе ОС, нематериальных активов, но их фактическая эксплуатация не начата по причинам производственного или иного характера, то начисление амортизации линейным и нелинейным способами начинается с месяца, следующего за месяцем начала их фактической эксплуатации, в соответствии с назначением их использования в данной организации. При этом течение срока полезного использования, установленного при приобретении указанных объектов, также начинается с месяца, следующего за месяцем начала их фактической эксплуатации (ч. 2 п. 34 Инструкции № 37/18/6⁸).

2. В соответствии с п. 3 Инструкции № 37/18/6 затраты организации на приобретение (в т.ч. путем создания) объектов ОС, находящихся у нее на праве собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления), возмещаются посредством начисления амортизации.

Справочно: амортизация – это процесс перенесения стоимости объектов ОС на стоимость производимых (оказываемых) с их использованием в процессе предпринимательской деятельности товаров, работ, услуг (п. 4 Инструкции № 37/18/6).

В соответствии с п. 34 Инструкции № 37/18/6 начисление амортизации производится:

1) с 1-го числа месяца, следующего за месяцем их ввода в эксплуатацию, – по вновь введенным в эксплуатацию ОС при начислении амортизации линейным либо нелинейным способами;

2) с месяца, следующего за месяцем начала фак­тической эксплуатации ОС, – по ОС, которые после принятия их на учет в составе ОС фактически не эксплуатировались по причинам производственного и иного характера, при начислении амор­тизации линейным или нелинейным способами;

3) с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором была осуществлена госрегистрация организации, – в учреждаемой или образующейся в результате реорганизации организации при начислении амортизации линейным либо нелинейным способами;

4) с даты ввода в эксплуатацию – по объектам ОС и нематериальных активов, по которым амортизация начисляется производительным способом;

5) в конце года – бюджетными организациями.

Объектами начисления амортизации являются числящиеся на балансе организации ОС, как используемые, так и не используемые в предпринимательской деятельности (п. 11 Инструкции № 37/18/6).

Амортизация как процесс перенесения стоимости объектов ОС и нематериальных активов на стоимость производимых (оказываемых) с их использованием в процессе предпринимательской деятельности товаров, работ, услуг включает в себя систематическое включение организацией (за исключением бюджетной) относящейся к данному отчетному периоду части стоимости используемых объектов ОС и нематериальных активов (далее – амортизационные отчисления) (п. 4 Ин­струкции № 37/18/6):

1) в затраты на производство с отражением в бухгалтерском учете по Д-ту сч.сч. 20 «Основное производство», 23 «Вспомогательные производства», 25 «Общепроизводственные затраты», 26 «Общехозяйственные затраты», 29 «Обслуживающие производства и хозяйства» (при условии обособленного учета их коммерческой деятельности) в корреспонденции с К-том сч. 02 «Амортизация основных средств»;

2) в расходы на реализацию с отражением в бухгалтерском учете по Д-ту сч. 44 «Расходы на реализацию» в корреспонденции с К-том сч. 02 «Амортизация основных средств»;

3) в прочие расходы по текущей деятельности с отражением в бухгалтерском учете по Д-ту сч. 90 «Доходы и расходы по текущей деятельности» либо прочие расходы с отражением в бухгалтерском учете по Д-ту сч. 91 «Прочие доходы и расходы» в корреспонденции с К-том сч. 02 «Амортизация основных средств».

Амортизационные отчисления по объектам ОС, используемым в предпринимательской деятельности, производятся на протяжении всего срока полезного использования и отражаются путем ежемесячного включения амортизационных отчислений (п. 45 Инструкции № 37/18/6):

1) в затраты на производство или расходы на реализацию – при нахождении объектов ОС в эксплуатации; в простое продолжительностью до 3 мес., в т.ч. в связи с проведением ремонта;

2) в состав прочих расходов по текущей деятельности – при нахождении объектов ОС в простое продолжительностью свыше 3 мес., в т.ч. в связи с проведением ремонта, в простое, вызванном полной остановкой производства продукции (работ, услуг) в структурном подразделении организации или организации в целом, а также при нахождении в запасе.

Справочно: простой – временная приостановка эксплуатации объекта по причине производственного (технического или технологического) или экономического характера (приложение 5 к Инструкции № 37/18/6).

При этом амортизацию помещений, не переданных в аренду, можно определить по пропорции исходя из отношения нормируемой площади помещений, не сданных в аренду, к нормируемой площади здания.

Нормируемая площадь общественного, админист­ративного здания (изолированного помещения) и иных нежилых зданий определяется как сумма площадей, имеющихся в здании (изолированном помещении), за исключением коридоров (кроме рекреационных коридоров и коридоров, предназначенных для отдыха и ожидания), тамбуров, переходов, лестничных клеток, лифтовых шахт, внут­ренних открытых лестниц, санузлов, наружных площадок (балконов, лоджий, террас и т.п.), а также помещений, предназначенных для размещения инженерного оборудования и инженерных сетей (подп. 152.2.3 п. 152 Инструкции № 11^9).

При проведении технической инвентаризации здания составляется ведомость его технических характеристик (техпаспорт) (п. 218 Инструкции № 11, приложение 7 к Инструкции № 11).

При этом по каждому помещению на ситуационном плане (плане расположения) и поэтажном плане, а также графическим и вспомогательным приложениям, прилагаемым к техпаспорту на здание, указывается нормируемая площадь каждого помещения (подп. 219.3 п. 219 Инструкции № 11).

Справочно: нормируемая общая площадь здания приведена в стр. 11 раздела 1 «Общие сведения о здании» его техпаспорта.

При сдаче отдельных площадей зданий в аренду переданное имущество продолжает оставаться в собственности арендодателя. Соответственно стоимость этого имущества с баланса арендодателя не списывается и амортизацию на сданные в аренду ОС продолжает начислять арендодатель (ч. 1 п. 11 Инструкции № 37/18/6).

Ежемесячные амортизационные отчисления производятся в течение срока действия договора аренды в соответствии со способами, методами и правилами, установленными Инструкцией № 37/18/6.

Начисление амортизации по сданным в аренду площадям у арендодателя отражается на сч. 02 «Амортизация основных средств» обособленно.

Учитывая, что в рассматриваемой ситуации недвижимое имущество относится к операционной недвижимости и подлежит отражению на сч. 01 «Основные средства», то амортизация начисляется арендодателем с месяца, следующего за месяцем передачи объекта арендатору, выбранным способом (применяемым до передачи в аренду либо заново установленным) исходя из амортизируемой (в случае изменения способа или метода начисления амортизации – недоамортизированной) стоимости объекта по состоянию на 1-е число месяца, следующего за месяцем сдачи объекта в аренду, и установленного (в случае изменения способа или метода начисления амортизации – остаточного) срока его полезного использования; арендодателем относится в Д-т сч.сч. 20 «Основное производство», 44 «Расходы на реализацию» и др. счетов (приложение 4 к Ин­струкции № 37/18/6).

В соответствии с п. 1 ст. 170 НК¹⁰ затраты по производству и реализации представляют собой стоимостную оценку использованных в процессе производства и реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав природных ресурсов, сырья, материалов, топлива, энергии, ОС, нематериальных активов, трудовых ресурсов и иных расходов на их производство и реализацию, отражаемых в бухгалтерском учете.

При этом в соответствии с подп. 2.1 п. 2 ст. 170 НК затраты на приобретение (в т.ч. путем создания) объектов ОС и нематериальных активов, используемых в предпринимательской деятельности и находящихся в эксплуатации, отражаются посредством начисления амортизации. ОС, находящиеся в простое (в т.ч. в связи с проведением ремонта) продолжительностью до 3 мес., запасе, приравниваются к ОС, находящимся в эксплуатации.

В соответствии с подп. 1.2 п. 1 ст. 173 НК при налогообложении не учитываются амортизационные отчисления находящихся на балансе организации объектов, не участвующих в предпринимательской деятельности.

Учитывая изложенное, амортизационные отчисления по зданию учитываются в составе затрат при налогообложении прибыли. При неиспользовании здания более 3 мес. амортизационные отчисления не учитываются при исчислении налога на прибыль, начиная со следующего месяца после истечения данного срока.

При сдаче имущества (части здания) в аренду расходы по амортизации в части, приходящейся на арендуемую площадь, относятся к внереализационным расходам и признаются на дату отражения соответствующих доходов от сдачи имущества в аренду. Состав расходов по сдаче имущества в аренду определяется с учетом положений ст.ст. 169–171 НК (п. 2, подп. 3.19 п. 3 ст. 175 НК).

¹Гражданский кодекс (ГК).

²Закон от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее – Закон № 133-З).

³Инструкция по бухгалтерскому учету основных средств, утв. постановлением Минфина от 30.04.2012 № 26 (далее – Инструкция № 26).

⁴Инструкция о порядке применения типового плана счетов бухгалтерского учета, утв. постановлением Минфина от 29.06.2011 № 50.

⁵Закон от 12.07.2013 № 57-З «О бухгалтерском учете и отчетности».

⁶Инструкция по бухгалтерскому учета доходов и расходов, утв. постановлением Минфина от 30.09.2011 № 102.

⁷Постановление Минфина от 22.04.2011 № 23 «Об установлении форм акта о приеме-передаче основных средств, акта о приеме-передаче нематериальных активов и утверждении Инструкции о порядке заполнения акта о приеме-передаче основных средств и акта о приеме-передаче нематериальных активов».

⁸Инструкция о порядке начисления амортизации основных средств и нематериальных активов, утв. постановлением Минэкономики, Минфина, Минстройархитектуры от 27.02.2009 № 37/18/6 (далее – Инструкция № 37/18/6).

⁹Инструкция об основаниях назначения и порядке технической инвентаризации недвижимого имущест­ва, а также проверки характеристик недвижимого имущества при совершении регистрационных действий, утв. постановлением Госкомимущества от 24.03.2015 № 11 (далее – Инструкция № 11).

¹⁰Налоговый кодекс (НК).