Сдача жилья в аренду: как гражданину заниматься бизнесом законно

Реформа предпринимательства, стартовавшая в Беларуси с 1 октября текущего года, больше всего затронула граждан, занимающихся индивидуальной предпринимательской деятельностью. О том, какие нюансы нужно учитывать белорусам, получающим доход от сдачи жилья в аренду, рассказал в интервью «ЭГ» судья экономического суда Гродненской области Денис КОТ.

– Денис Витальевич, как после 1 октября 2024 г. изменился подход к квалификации форм индивидуальной экономической активности граждан в целом и при сдаче ими в аренду жилой недвижимости в частности?

– Понятие предпринимательской деятельности, как и ранее, раскрывается в ст. 1 ГК и по своей сути не изменилось. В этой же статье ГК регламентировано, что к такой деятельности не относится. В частности, к предпринимательской деятельности не относится предоставление физическими лицами принадлежащих им на праве собственности жилых домов, квартир, жилых помещений, садовых домиков, дач, гаражей, машино-мест по договорам найма жилого помещения или аренды, кроме предоставления перечисленной недвижимости на краткосрочный период. То есть граждане, владеющие жильем, по-прежнему вправе сдавать в долгосрочную аренду свою свободную недвижимость, и такая деятельность не считается предпринимательской.

При этом с 1 октября 2024 г. изменился подход законодателя к отнесению различных форм экономической активности граждан к предпринимательской деятельности, которая применительно к физлицам теперь именуется индивидуальной. Так, согласно ст. 22 ГК гражданин вправе без образования юридического лица осуществлять индивидуальную предпринимательскую деятельность с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. Кроме того, гражданин вправе вести такую деятельность с момента уведомления налогового органа о применении особых режимов налого­обложения для осуществления самостоятельной профессиональной деятельности и ремесленной деятельности. Самостоятельной про­фессиональной, напомню, считается деятельность, при осуществлении которой гражданин не имеет нанимателя и не привлекает иных физических лиц по трудовым и (или) гражданско-правовым договорам. В обиходе такой вид активности часто называют самозанятостью, а граждан – самозанятыми.

Таким образом, самозанятые сейчас попадают в круг лиц, ведущих индивидуальную предпринимательскую деятельность.

На основании подп. 1.2 п. 1 Положения о государственной регистрации субъектов хозяйствования, утв. Декретом от 16.01.2009 № 1 (далее – Положение о госрегистрации), государственной регистрации в качестве субъекта хозяйствования подлежат индивидуальные предприниматели. У самозанятых такой обязанности нет.

Различия в статусе гражданина, занимающегося индивидуальной предпринимательской деятельностью, необходимо понимать, чтобы правильно определить его обязанности по уплате платежей в бюджет.

– Как именно эти различия влияют на налоговые обязанности гражданина?

– Согласно ст. 13 Закона от 22.04.2024 № 365-З «Об изменении законов по вопросам предпринимательской деятельности» с 1 октября 2024 г. физические лица, осуществляющие самостоятельную профессиональную деятельность, вправе применять в отношении такой деятельности налог на профессиональный доход (НПД) в порядке, предусмотренном гл. 40 НК, либо единый налог (при соблюдении условий, указанных в этой статье).

Перечень видов деятельности, разрешенных для осуществления в качестве самостоятельной профессиональной деятельности, определен приложением 2 к постановлению Совмина от 28.06.2024 № 457 «О видах индивидуальной предпринимательской деятельности» (далее – Перечень СПД). Как и другие документы, связанные с реформой предпринимательства, он вступил в силу с 1 октября 2024 г.

Одновременно продолжает действовать и постановление Совмина от 08.12.2022 № 851 «О перечне видов деятельности», которым определен перечень видов деятельности, осуществляемых физическими лицами – плательщиками налога на профессиональный доход (далее – Перечень № 851).

Важно понимать, что виды деятельности, поименованные в Перечне № 851, но не вошедшие в Перечень СПД, не относятся к самостоятельной профессиональной деятельности. Соответственно, в отношении таких видов деятельности физические лица не вправе с 1 октября 2024 г. применять налог на профдоход. Исключение составляют ремесленная деятельность и деятельность по оказанию услуг в сфере агроэкотуризма – осуществляющие их граждане обязаны применять НПД, если местным исполкомом не принято решение о применении такими физлицами соответствующих сборов (п. 2 ст. 378 НК).

Например, в Перечень СПД не вошло предоставление в аренду движимого имущества, в то время как в Перечне № 851 фигурирует предоставление в аренду имущества вообще (т.е. и недвижимого, и движимого).

Таким образом, действующим законодательством регламентировано, какими видами индивидуальной предпринимательской деятельности вправе заниматься гражданин в качестве самозанятого и с уплатой НПД. Занятие иными видами деятельности без госрегистрации в качестве индивидуального предпринимателя может быть расценено как незаконная предпринимательская деятельность, влекущая административную ответственность.

– Есть ли в практике экономических судов примеры, демонстрирующие недопонимание гражданами этих законодательных нюансов?

– Да, такие примеры встречаются регулярно. Так, в оба вышеупомянутых перечня вошел такой вид деятельности, как предоставление принадлежащих на праве собственности физическому лицу жилых помещений иным физическим лицам для краткосрочного проживания. Подчеркну, что обязательным признаком здесь является принадлежность недвижимости сдающему ее гражданину на праве собственности.

Минувшей осенью в экономический суд Гродненской области из инспекции МНС поступили материалы дела об административном правонарушении в отношении гражданки С. Из них следовало, что на протяжении нескольких месяцев в 2023 г. и в 2024 г. женщина сдавала квартиру для кратко­срочного проживания, в поисках клиентов размещая объявления на сайте kufar.by и указывая в них номер своего мобильного телефона. При этом сама квартира принадлежит другой гражданке – Т. Денежные средства, полученные от сдачи квартиры, С. отражала как свой доход в приложении «Налог на профессиональный доход», полагая, что ведет вполне легальную деятельность. В протоколе опроса С. указала, что не знала о нормативных актах, в соответствии с которыми плательщикам НПД можно сдавать квартиру, только находящуюся у них в собственности.

В свою очередь владелица жилья пояснила, что в принадлежащей ей квартире зарегистрирован ее сын. О том, что между ним и С. была заключена устная договоренность о сдаче квартиры посуточно, Т. не знала, равно как и о размещении объявлений в интернете о сдаче ее имущества.

Рассмотрев дело, суд согласился с тем, что гражданкой С. нарушены требования п. 1 ст. 22 ГК, подп. 1.2 п. 1 Положения о госрегистрации, и пришел к выводу о наличии в ее действиях состава административного правонарушения, предусмотренного ч. 2 ст. 13.3 КоАП. Эта норма устанавливает ответственность, в частности, за осуществление предпринимательской деятельности без государственной регистрации, когда такая регистрация обязательна, в виде штрафа в размере до 100 базовых величин. Также может быть применена конфискация предмета административного правонарушения и до 100% от суммы дохода, полученного в результате такой деятельности.

В данном случае с учетом характера и последствий правонарушения суд присудил гражданке С. штраф 10 базовых величин с конфискацией 10% полученного от сдачи квартиры дохода.

Этот пример показывает, что порой граждане, полагая, что действуют в рамках правового поля и уплачивают все полагающиеся налоги, на деле нарушают закон. Поэтому тем белорусам, которые решили заняться индивидуальной предпринимательской деятельностью, можно рекомендовать более тщательно изучать законодательство перед началом такой активности, при необходимости обратиться за консультацией, которую можно получить, например, в регио­нальных центрах поддержки предпринимательства.

Беседовала Вера Сазонова