Рынок торговой недвижимости г. Минска. — Закат торговых центров старой формации

Торговая недвижимость является вторым по значимости сегментом коммерческой недвижимости после офисных помещений. Многие тенденции, о которых мы писали в статье «ЭГ» от 27.09.2019 № 72 «Рынок офисной недвижимости г. Минска: помещениям старого формата придется несладко» характерны и для торговой недвижимости. Мы изучили аналитические материалы, представленные Группой компаний «Твоя столица» и Национальным кадастровым агентством, чтобы узнать, как в настоящее время чувствует себя торговая недвижимость Минска и каковы перспективы ее развития.

 

Торговых помещений больше, чем офисов

В настоящее время в Минске насчитывается около 12 тысяч торговых объектов суммарной площадью более 1,3 млн кв. м, что больше, чем общий метраж офисных помещений. При этом на долю торговых центров приходится порядка 50% площадей. Остальное – торговые помещения различного формата и площади.

Национальное кадастровое агент­ство (НКА) предлагает такую классификацию торговых объектов:

• магазин шаговой доступности;
• магазин формата street-retail;
• помещения в торговых центрах;
• универсамы.

Аналитики ГК «Твоя столица» не выделяют отдельно сегмент магазинов шаговой доступности, предпочитая относить их к формату street-­retail.

 

Наиболее востребованы магазины шаговой доступности

Кажется очевидным, что наиболее востребованными с точки зрения аренды должны быть помещения в торговых центрах, где наиболее высокое место концентрации потенциальных покупателей. Однако это не так.

Наиболее востребованными остаются магазины шаговой доступности – на их долю приходится 47% рынка аренды и 51% сделок купли-­продажи.

Помещения в торговых центрах находятся на втором месте с долей 23%.

Средние цены на такие помещения, как и ставки аренды, находятся в тесной связи с местоположением торгового объекта. По данным НКА, средняя цена магазинов шаговой доступности сформировалась на уровне 1360 USD за кв. м в центральной части города и 1140 USD – за кв. м на окраине. Ставки арендной платы составили 16,7 и 13,5 EUR за кв. м соответственно.

 

Street-retail: в ходу небольшие помещения

Стоимость помещений формата street-retail сильно зависит от места расположения конкретного объекта.

Аналитики ГК «Твоя столица» выделяют три городские зоны, с которыми они увязывают цену на торговые объекты. Первая зона – цен­тральная часть Минска, деловой центр; вторая – основные магистрали города; третья – спальные районы.

По данным ГК «Твоя столица», цены для 1-й зоны составили 2060 USD за кв. м, 2-й и 3-й – 1750 и 1450 USD за кв. м соответственно. Статистика показывает, что наиболее востребованными с точки зрения покупки остаются небольшие помещения – более 50% сделок со­ставили помещения площадью до 50 кв. м.

 

Аренда вытесняет покупку

Однако если говорить о покупке помещений, то сейчас ее все больше и больше вытесняет рынок аренды. Это позволяет арендаторам оставаться мобильными и при необходимости переезжать в новое помещение.

Покупают торговые помещения в основном с инвестиционной целью для последующей сдачи в аренду.

За сколько же сейчас можно арен­довать помещения? Ставки в торговых центрах напрямую зависят от профиля ТЦ и от количества соб­ственников.

Наибольшей популярностью пользуются объекты с единым управлением, т.е. с одним собственником и квалифицированной управляющей компанией (Galileo, DanaMall, Galleria и др). Такие торговые цен­тры кому попало площади не сдают, проводят настоящие «кастинги» среди потенциальных арендаторов. И сред­ние ставки аренды здесь начинаются от 30–35 EUR за кв. м с НДС, но могут доходить до 100 EUR за кв. м с НДС, если говорить об «островках» в проходных местах.

В торговых центрах со множеством собственников, таких как «Зеркало», «Силуэт» и др., аренда заметно дешевле: 7–10 EUR за кв. м с НДС за помещения до 50 кв. м. Однако и спросом такие площади не пользуются. Старый формат торговли, которую олицетворяет собой рай­он Комаровского рынка, существенно уступает торговым центрам новой формации и помещениям street-retail.

 

Чего ожидать в 2020 году

Аналитики ГК «Твоя столица» не ожидают значительного изменения цен на торговую недвижимость при условии сохранения стабильной экономической ситуации. Рынок торговой недвижимости продолжит кон­центрироваться на аренде, а сделки купли-продажи будут совершаться инвесторами для последующей сдачи в аренду. Увеличение в продуктовом ретейле доли магазинов формата «у дома» позволит магазинам шаговой доступности оставаться в лидерах рынка торговой недвижимости.

Специалисты ждут ввода новых ТЦ и активного роста объектов общественного питания, в т.ч. в регионах. Арендные ставки сохранятся на текущем уровне, но не исключен их рост в наиболее востребованных ТЦ.