Рынок офисной недвижимости г. Минска: помещениям старого формата придется несладко

Большинство аналитиков сходятся во мнении, что рынок офисной и торговой недвижимости находится на подъеме: арендные ставки растут, спрос на помещения сохраняется, средняя стоимость квадратного метра стремится вверх. Однако так ли это на самом деле? Какие неприятные сюрпризы могут ждать владельцев недвижимости и арендаторов завтра?

 

Офисы вне бизнес-центров ждут тяжелые времена

Группа компаний «Твоя столица» классифицирует бизнес-центр как объект недвижимости, введенный в эксплуатацию с 1996 г., офисная площадь которого составляет более 3000 кв. м. Это определение по умолчанию отсекает офисные помещения, расположенные в зданиях иного функционального назначения – кот­теджах и жилых многоквартирных домах, производственных помещениях и торговых объектах. По данным ГК «Твоя столица» ежемесячно в аренду в Минске предлагается в среднем 170–210 тыс. кв. м административных помещений, из которых 40–50 тыс. кв. м приходится на бизнес-центры. То есть основной избыток предложения (более 75%) – как раз в площадях, расположенных вне бизнес-­центров. Это означает, что конкуренция в данном сегменте выше, и арендатора найти сложнее.

 

Сколько лет вашему офису

Офисы в бизнес-центрах также не являются однородной группой. Существует довольно четкая градация БЦ по классам в зависимости от года постройки, места нахождения, качества коммуникаций конструктивных особенностей, отделочных материалов, обеспеченности здания пар­ковочными местами. Но еще более вы­разительной является разница между новыми, современными офис­ными зданиями и строениями 2000-х гг.

По данным ГК «Твоя столица» в настоящее время в Минске построен 131 бизнес-центр совокупной площадью свыше миллиона кв. м. Пять лет назад этот показатель был почти наполовину меньше. Таким образом, более 50% таких площадей – это офисы новой формации, построенные за последние 5–6 лет.

В настоящее время владельцы офисов старше 5–6 лет могут чувствовать себя неплохо, но в долгосрочной перспективе им будет все сложнее конкурировать с новыми зданиями с точки зрения привлекательности для потенциального арен­датора и покупателя при необходимости продажи. По мере того, как на рынке появляются свежие деловые центры, спрос на устаревшие помещения падает. В зоне риска находятся офисы 1990–2000-х гг. постройки, расположенные вдали от транс­портных узлов и станций метро.

 

Спрос на большую площадь

Несмотря на достаточно большое количество бизнес-центров, доступные для аренды офисы есть не в каждом. Например, в августе 2019 г. офисы в аренду предлагались только в половине таких комплексов. Особенность текущего предложения в том, что более 50% помещений имеет площадь до 200 кв. м. В отношении таких объектов – широкая выборка, и проблем с поиском у арендаторов нет. А вот уже касательно крупных площадей, от 500 кв. м, у арендатора могут возникнуть труд­ности. Таких помещений в предложении мало.

Такая же ситуация сложилась с про­дажей офисной недвижимости. Объем предложения – 70–160 тыс. кв. м административных помещений в месяц. Из них 10–20 тыс. кв. м – в бизнес-центрах. В структуре пред­ложения продажи преобладают небольшие офисные помещения в пределах 50–100 кв. м в бизнес-центрах классов «В» и «С». Это связано с тем, что основными покупателями и продавцами офисов являются физические лица, которые приобретают ком­мерческую недвижимость в инвестиционных целях.

Помещения в бизнес-центрах клас­сов «А» и «В+» к продаже не пред­лагаются, поскольку находятся под управлением одного собственника, который профессионально занимается их сдачей в аренду. Основная доля бизнес-центров «В» и «С» клас­сов в свое время формировалась по схеме долевого строительства, и самой ходовой была площадь до 150 кв. м. Все это обусловливает особенности структуры предложения: помещений до 100 кв. м много, в то время как крупных офисных блоков не хватает.

 

Встроенные помещения покупают чаще

С начала этого года в Минске зарегистрировано порядка 350 сделок куп­ли-продажи административных по­мещений совокупной площадью более 33 тыс. кв. м. При этом на долю бизнес-центров приходится только 9,3 тыс. кв. м, а остальное – помещения, встроенные в другие объекты недвижимости. Их преобладание в числе проданных объектов объясняется тем, что они могут при необходимости использоваться как торговые, для оказания услуг и т.п. А по­скольку основными покупателями выступают ин­весторы (для последующей сда­чи в аренду), то такая универсальность имеет важное рыночное преимущество.

 

Покупать или арендовать

Ставки аренды на офисы в БЦ выше, чем на встроенные помещения. При этом величина арендной ставки на­прямую зависит от класса качества бизнес-центра. По данным ГК «Твоя столица» в офисах класса «А» ставки предложения самые высокие – порядка 30 EUR за кв. м (здесь и далее цены с НДС), в классе «В+» – 18 EUR за кв. м, «В» – 14 EUR за кв. м, «С» – на уровне 8–9 EUR за кв. м. Стоимость аренды встроенных помещений зависит от их месторасположения, фор­мата и площади. Начинается она с 5 EUR за кв. м и легко доходит до 15 EUR за кв. м.

Средние цены по сделкам куп­ли-­продажи офисных помещений в БЦ для класса «В» могут достигать 1400 USD за кв. м, для класса «С» – 1100 USD за кв. м. Цены сделок со встроенными помещениями, как правило, дешевле бизнес-центров – на уровне 1050–1100 USD за кв. м.

Те, кто купил офисы раньше и смог поучаствовать в росте цен и арендных ставок, получили достойный доход от своих инвестиций. При покупке помещений по текущим ценам получить доходность на уровне 11–12% годовых в валюте уже сложнее. Ком­паниям также выгоднее арендовать офис, переезжая в новые помещения раз в 2–3 года, чем отвлекать оборотный капитал для покупки соб­ственного.

 

Тенденции

Аналитики ГК «Твоя столица» считают, что качественный спрос будет и далее смещаться в сторону новых бизнес-центров, введенных в эксплуа­тацию в 2014–2019 гг. Требования арендаторов ужесточатся, вслед­ствие чего наиболее конкурент­ными будут объекты с высокой транспортной доступностью и достаточным количеством парковочных мест, имеющие как в своем составе, так и в окружении развитую инфраструктуру.

Важное значение для компаний, арендующих площади 150–200 кв. м, будет иметь возможность последующего расширения площади в объекте размещения. Такие арендаторы будут прежде всего рассматривать объекты, централизованно управляемые и принадлежащие 1–2 собственникам. Подобные бизнес-центры сей­час наиболее ликвидны и имеют наивысшие арендные став­ки и наименьшую вакантность среди конкурентов.

В целом по рынку до конца года ожидается сохранение существующего уровня спроса без значительных скачков в сторону снижения либо увеличения.