При строительстве хозспособом нужен проект

Можно ли самим установить сроки строительства по объектам строительства 5-го класса сложности (без разрешения на строительство) при строительстве хозяйственным способом и с привлечением подрядчика? Каким образом будет формироваться налоговая база по налогу на недвижимость в такой ситуации?

В соответствии с п. 6 ст. 51 Закона от 5.07.2004 № 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь» капитальный ремонт объекта осуществляется в установленном порядке на основе утвержденной пред­проектной (прединвестиционной) документации, если ее разработка является обязательной, и проект­ной документации, в т.ч. сметы (сметной документации).

Разработка проектной документации обязательна независимо от того, подрядным или хозяйственным способом будет осуществляться строительство объекта и к какому классу сложности он относится (I–IV либо V).

Порядок определения нормативной продолжительности строительства объектов, в т.ч. осуществляемых собственными силами организации (хозяйственным способом), в настоящее время установлен техническим кодексом установившейся практики ТКП 45-1.03-122-2015 «Нормы продолжительности строительства зданий, сооружений и их комплексов. Основные положения», утв. приказом Минстрой­архитектуры от 6.11.2015 № 279 (далее – ТКП 45-1.03-122-2015).

В соответствии с подп. 4.1 ТКП 45-1.03-122-2015 нормативная продолжительность строительства объектов определяется в соответствии с техническим кодексом на основании норм продолжительности строительства зданий, сооружений, инженерно-технических и транспортных коммуникаций, установленных соответствующими техническими нормативными правовыми актами (ТНПА) с учетом конкретных условий строительства и основных характеристик объекта: назначения, конструктивного решения, объема, площади, мощности и других показателей.

Нормативная продолжительность строительства объектов, для которых не установлены нормы в действующих ТНПА, рассчитывается в проекте организации строительства по объектам-аналогам, построенным с применением прогрессивных методов организации и технологии строительного производства, или по объектам, близким по показателям объема, мощ­ности, площади и назначению, имеющим сходные объемно-планировочные и конструктивные решения, примерно равную сметную стоимость (под. 4.22 ТКП 45-1.03-122-2015).

Нормативную продолжительность строительства данных объектов допускается устанавливать в проекте на основе трудозатрат, рассчитанных по видам работ, приведенным в календарном плане строительства, с учетом их совмещения по времени, поточности, сменности и другим показателям.

При расчете нормативной продолжительности строительства объектов по трудозатратам дополнительно учитывается время на приемку объекта строительства в эксплуатацию и утверждение акта приемки объекта в эксплуатацию в размере 1 месяц, а по объектам, нормативная продолжительность строительства которых составляет менее 30 дней, – 0,5 мес.

При строительстве объектов, осуществляемых хозяйственным способом, нормы продолжительности строительства, установленные соответствующими ТНПА, являются рекомендуемыми (п. 4.37 ТКП 45-1.03-122-2015), но это не значит, что организация вправе самостоятельно установить и в любое время пересматривать нормативную продолжительность строительства.

Организация все равно обязана разработать проект­ную документацию, где будет обязательно установлен нормативный срок строительства (в т.ч. по объекту, относящемуся к V классу сложности), который должен учитываться при исчислении налога на недвижимость.

Напомним, что согласно подп. 2.2 п. 2 ст. 185 НК у организаций не признаются объектом налогообложения налогом на недвижимость объекты сверхнормативного незавершенного строительства в части стоимости объекта строительства, сформированной за счет работ, выполненных собственными силами. Поэтому стоимость строительных работ, выполненных хозяйственным способом, отраженная в бухгалтерском учете организации на сч. 08 «Вложения в долго­срочные активы», не включается в налоговую базу по налогу на недвижимость при превышении нормативного срока строительства и возникновении объекта сверхнормативного незавершенного строительства, влекущего необходимость исчисления и уплаты налога на недвижимость.