Предоставление жилья в общежитии и налогообложение

Организация имеет на балансе общежитие, часть жилых помещений в котором планируется предоставлять работникам других организаций с взиманием платы (возмещения) стоимости проживания.

Как «выстроить» налогообложение доходов от предоставления жилья в общежитии и их учет?

Отношения, вытекающие из договора найма жилого помещения, регулируются Жилищным кодексом (далее – ЖК) (ст. 642 Гражданского кодекса). Договор найма жилого помещения – соглашение, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить за плату другой стороне (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 49 ЖК). При наличии в общежитии свободных мест и отсутствии в государственном органе, другой государственной организации, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находится общежитие, жилое помещение в общежитии, государственном органе и государственной организации, заключивших договор безвозмездного пользования общежитием, жилым помещением в общежитии, или у лица, уполномоченного такими государственным органом и государственной организацией на предоставление жилых помещений в общежитии, учет граждан, желающих получить жилое помещение в общежитии (далее – государственные организации), лиц, нуждающихся в жилом помещении в общежитии, жилое помещение в общежитии может предоставляться работникам (служащим) другой организации по ее ходатайству на основании договора найма жилого помещения государственного жилищного фонда в общежитии (ч. 2 п. 2 Положения об общежитиях и типового договора найма жилого помещения государственного жилищного фонда в общежитии, утв. постановлением Совмина от 05.04.2013 № 269 (далее – Положение № 269). По правовой и экономической природе договор найма, в т.ч. жилого помещения, выражает форму аренды имущества.

Доходы и расходы для целей их отражения в бухучете в зависимости от их характера, условий осуществления и направлений деятельности организации подразделяются на: доходы и расходы по текущей деятельности; доходы и расходы по инвестиционной деятельности; доходы и расходы по финансовой деятельности (п. 5 Инструкции по бухгалтерскому учету доходов и расходов, утв. постановлением Минфина от 30.09.2011 № 102, далее – Инструкция № 102). Отнесение доходов и расходов к тому или иному виду деятельности определяется в учетной политике организации.

Таким образом, если деятельность по сдаче данного имущества в наем отнесена к инвестиционной, плата за пользование жилым помещением включается в состав доходов по инвестиционной деятельности и отражается по кредиту сч. 91 «Прочие доходы и расходы» (абз. 12 п. 14 Инструкции № 102).

При отнесении рассматриваемых доходов к текущим они отражаются в составе выручки от реализации продукции, товаров, работ, услуг по кредиту сч. 90 «Доходы и расходы по текущей деятельности» (исходя из характера таких доходов – на субсч. 90-7 «Прочие доходы по текущей деятельности») (п. 6 Инструкции № 102).

Стоимость коммунальных услуг, потребленных арен­датором, может включаться в сумму арендной платы (п. 1 ст. 585 ГК). Однако расходы арендодателя по содержанию, эксплуатации, текущему ремонту сданного в аренду недвижимого имущества, затраты на санитарное содержание, горячее и холодное водоснабжение, водоотведение (канализацию), газо-, электро- и тепло­снабжение, техническое обслуживание лифта, обращение с твердыми коммунальными отходами и другие услуги не включаются в арендную плату и возмещаются арендатором отдельно (п. 5 Положения о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, утв. Указом Президента от 29.03.2012 № 150, далее – Положение № 150).

Полагаем, что оплату жильцами коммунальных расходов корректно отражать в таком же порядке, в зависимости от отнесения доходов к инвестиционной либо текущей деятельности, как и сумму платы за общежитие (доходы от сдачи имущества в наем). Жильцам общежития могут быть оказаны и иные платные услуги (стирка, чистка, глажение, прокат и т.п.). По мнению автора, по своему характеру (связаны с нахождением и проживанием нанимателя в общежитии) они могут учитываться в том порядке, как и указанные выше доходы.

Считаем, что в целях налогообложения доходы от сдачи жилых помещений в наем отражаются аналогично доходам от операций по сдаче имущества в аренду, которые согласно подп. 3.15 п. 3 ст. 128 Налогового кодекса (НК) включаются в состав доходов от внереализационных операций. В таком же порядке отражаются и доходы от коммунальных услуг, оказания иных платных услуг, оказываемых общежитием (стирка, чистка, глажение, прокат и т.п.). НДС, предъявленный поставщиками коммунальных услуг, наймодатель принимает к вычету после отражения сумм налога в бухучете и подписания ЭСЧФ, выставленного поставщиком (абз. 2 п. 5¹, ч. 1 п. 6¹ ст. 107 НК).

Отметим, что обороты по передаче организацией жилого помещения в наем другой организации либо ее работнику можно отнести к объектам обложения НДС (подп. 1.1.6 п. 1 ст. 93 НК). Но одновременно в данном случае применима норма подп. 1.11 п. 1 ст. 94 НК, согласно которой освобождаются от НДС обороты по реализации на территории Беларуси оказываемых физическим лицам жилищно-коммунальных и эксплуатационных услуг по перечню таких услуг, утверждаемому Президентом. В п. 2 Перечня жилищно-коммунальных и эксплуатационных услуг, оказываемых физическим лицам, обороты по реализации которых на территории Республики Беларусь освобождаются от обложения налогом на добавленную стоимость, утв. Указом Президента от 26.03.2007 № 138, включены, в частности, услуги по пользованию жилыми помещениями.

Таким образом, обороты по передаче жилого помещения в общежитии в пользование (наем) сторонним лицам признаются у организации объектом обложения НДС, но при этом эти объекты освобождаются от НДС на основании норм НК.