Одностороннее расторжение договора аренды
Между ООО «А» (арендодатель) и ОДО «Б» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 01.12.2016 г. Первоначально в договоре был установлен срок его действия до 31.12.2017 г. Данный срок истек, соглашение о его продлении между сторонами не заключалось. Договором предусмотрено, что при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора по истечении срока его действия он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях. В 2018 г. арендодатель изъявил желание расторгнуть договор.
Вправе ли арендодатель расторгнуть договор, учитывая, что им не предусмотрено оснований для одностороннего расторжения договора по инициативе арендодателя и арендатор надлежаще исполняет свои обязательства? Не будет ли последующее заключение договора аренды нежилого помещения с другим арендатором нарушением преимущественного права ОДО «Б» на заключение договора аренды на новый срок?
Возможность расторжения договора по инициативе арендодателя зависит от того, каким образом квалифицировать договор: как заключенный на определенный срок или на неопределенный срок. В данной ситуации такая квалификация является проблематичной.
Поскольку по истечении срока действия договора ни одна из сторон не заявила о его прекращении и арендатор фактически продолжает пользоваться имуществом, то, исходя из условий договора, он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях. Однако, учитывая, что срок действия договора был определен не периодом времени, а конкретной датой, невозможно однозначно установить, что означает понятие «тот же срок». Данное понятие может означать, что срок, на который автоматически продляется действие договора, исчисляется днями либо месяцами и днями (в количестве с момента заключения договора до первоначально установленного срока его действия) или определяется той же датой следующего календарного года. Например, срок, на который продляется действие договора, может составлять 13 месяцев (до 31.01.2019 г.) или до 31.12.2018 г. Если договором не определено, как именно должен определяться срок его автоматического продления, то после 31.12.2017 г. стало невозможно определить конкретную дату окончания срока его действия.
Согласно п. 2 ст. 581 Гражданского кодекса (ГК), если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 1 месяц, а при аренде недвижимого имущества – за 3 месяца. Законодательством или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
В соответствии с п. 2 ст. 592 ГК, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 581 ГК).
По нашему мнению, данные нормы ГК и изложенные выше фактические обстоятельства (невозможность определения даты окончания действия договора, продолжение арендатором использования имущества после первоначально определенной такой даты (31.12.2017 г.) при отсутствии возражений арендодателя) дают основание квалифицировать договор как возобновленный на неопределенный срок. Следовательно, он может быть расторгнут любой из сторон на основании п. 2 ст. 581 ГК путем предупреждения другой стороны за 3 месяца, поскольку объектом аренды является недвижимое имущество.
Отметим, что к отношениям сторон по договору аренды, заключенному на неопределенный срок, не применяется п. 1 ст. 592 ГК. Согласно ему, если иное не предусмотрено законодательством или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. По нашему мнению, преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок может принадлежать арендатору по договору аренды, заключенному на определенный срок, и быть реализовано по истечении этого срока.
Таким образом, для расторжения договора арендодателю необходимо не позднее, чем за 3 месяца до предполагаемой даты расторжения, направить арендатору письменное предупреждение о расторжении договора. Предупреждение должно быть вручено руководителю арендатора или другому уполномоченному действовать от его имени должностному лицу под роспись с указанием даты вручения или отправлено по почте заказным письмом с уведомлением о вручении, а также желательно с описью вложений. По истечении срока, указанного в предупреждении, договор будет считаться прекратившим действие. Арендодатель получит право в случае отказа арендатора от добровольного возврата имущества потребовать такого возврата и взыскания арендной платы за время фактического пользования имуществом в судебном порядке.
