Новые правила совместного домовладения

Довольно часто одно нежилое капитальное строение (здание, сооружение) принадлежит нескольким собственникам, которые помимо владения сталкиваются с бременем содержания непосредственно своего, а также общего имущества совместного домовладения. Собственникам необходимо обеспечить безопасные и благоприятные условия нахождения на территории капитального строения, а также решить вопросы пользования общим имуществом, содержания и обеспечения недвижимости необходимыми ресурсами (тепло, свет, вода). В этой связи возникают вопросы эффективного управления общим имуществом совместного домовладения.

Регулирование отношений по совместному домовладению, с 08.07.2021 претерпело значительные изменения в связи со вступлением в силу Закона от 08.01.1998 № 135-З «О совместном домовладении» (далее ­– Закон № 135-З) в редакции Закона от 04.01.2021 № 78-З (далее – Закон № 78-З).

Обратимся к обновленной версии Закона № 135-З, в которой помимо введения новых терминов, таких как «вступительный взнос», «дополнительные услуги», «коммунальные услуги» и иные, подверг­лось значительной корректировке и ранее существующее определение «совместное домовладение». Сейчас под совместным домовладением понимаются правоотношения собственников, обладателей иных вещных прав на объекты недвижимого имущества в нежилом капитальном строении (здании, сооружении), которые находятся (будут находиться) в государственной и (или) частной собственности двух и более лиц, а остальные части нежилого капитального строения (здания, сооружения) находятся (будут находиться) в общей долевой собственности.

Примечательно, что к отношениям по совместному домовладению помимо собственников отнесены иные лица, обладающие вещными правами на недвижимое имущество. В связи с этим в Законе № 135-З откорректировано понятие «участники совместного домовладения»: в состав участников включены лица, обладающие правом хозяйственного ведения либо оперативного управления, и лица, участвовавшие в финансировании строительства недвижимости. Связано это с тем, что до внесения изменений в Закон № 135‑З участники, обладающие ограниченными вещными правами, такими, как право хозяйственного ведения или право оперативного управления, не признавались субъектами правоотношений по совместному домовладению. Осуществляя фактическое пользование имуществом в т.ч. с возможностью извлекать из него доходы, указанные лица не могли нести расходы на содержание этого имущества и, соответственно, относить такие расходы на затраты, что ставило их в неравное положение с другими лицами, т.к. именно собственник недвижимости обязан был участвовать в расходах по содержанию и ремонту объектов недвижимого имущества.

Еще один тезис, вытекающий из определения «совместного домовладения», заслуживает внимания. В рассматриваемом определении имеется формулировка «будут находиться». Это дает основания полагать, что законодатель предоставит возможность возникновения правоотношений по совместному домовладению в капитальном строении, находящемся в процессе строительства. Сказанное нашло отражение в ст. 5 Закона № 135-З, согласно которой совместное домовладение возникает с момента:

– создания или изменения нежилого капитального строения (здания, сооружения), в котором два и более объекта недвижимого имущества будут находиться в собственности двух или более лиц (далее, если не предусмотрено иное, – собственники);

– возникновения права собственности на созданные в результате вычленения из нежилого капитального строения (здания, сооружения) объекты недвижимого имущества у двух или более собственников;

– перехода права собственности на расположенные в нежилом капитальном строении (здании, сооружении) объекты недвижимого имущества, в результате которого такие объекты недвижимого имущества поступят в собственность двух или более собственников.

Как видим, по сравнению с ранее действовавшей редакцией, которая имела в своем арсенале лишь одно основание возникновения отношений по совместному домовладению, связанное с возникновением права собственности на нежилые помещения в капитальном строении у двух и более собственников, новая версия Закона № 135-З дополнена и иными основаниями.

Также из определения «совместное домовладение» следует, что для возникновения отношений по совместному домовладению необходимо, чтобы отдельные части капитального строения находились в общей долевой собственности. Вопрос регулирования правового режима долевой собственности определен нормами ст.ст. 249 и 250 ГК. А для определения доли собственника объекта недвижимого имущества в праве общей собственности на общее имущество совместного домовладения и в т.ч. определения количества голосов участника совместного домовладения необходимо руководствоваться ст. 8 Закона № 135-З.

Кроме того, понятие «совместное домовладение» более не включает земельные участки. В случае нахождения на одном земельном участке нескольких объектов недвижимости земельный участок будет предоставлен собственникам на определенном законодательством праве об использовании и охране земель. Так, порядок предоставления земельных участков для содержания и обслуживания недвижимого имущества совместного домовладения подробно урегулирован Кодексом о земле (ст.ст. 15, 31¹) и Указом от 27.12.2007 № 667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков».

Управление общим имуществом совместного домовладения.

Безопасное функционирование капитального строения связано в т.ч. с эффективным управлением общим имуществом совместного домовладения. Способы управления общим имуществом совместного домовладения устанавливаются ст. 13 Закона № 135-З. В частности, к ним относятся виды управления:

– непосредственно участниками;

– управляющей организацией;

– уполномоченным лицом;

– товариществом собственников.

Перечень не закрыт: Закон № 135-З допускает иные способы, преду­смотренные законодательны­ми актами. В качестве примера приведем Указ от 22.09.2014 № 456 «О реализации инвестиционного проекта «Экспериментальный многофункциональный комплекс «Минск-Мир».

Справочно: в ранее действовавшей редакции выделялось прямо только два способа – непосредственное управление и управление товариществом собственников.

Выбор и изменение способа управления общим имуществом совместного домовладения отражен в ст. 14 Закона № 135-З. Решение о выборе одного из способов управления общим имуществом принимается на общем собрании участников совместного домовладения в течение 6 месяцев с момента возникновения совместного домовладения.

Управление участниками. С 5 до 15 увеличено число собственников, при котором может реализовываться право на управление общим имуществом совместного домовладения непосредственно участниками. Если участники приняли решение самостоятельно управлять общим имуществом, они должны заключить между собой договор о совместном домовладении в простой письменной форме. При этом типовой договор о совместном домовладении утверждается Совмином.

Управление организацией, управляющей общим имуществом совместного домовладения, осуществляется на основании договора на управление общим имуществом. Порядок заключения договора определен в ст. 19 Закона № 135-З, а порядок принятия решения – в ст. 16. Выделены также требования к руководителю организации, управляющей общим имуществом (п. 4 ст. 16 Закона № 135-З), согласно которым руководитель обязан:

– иметь высшее образование, либо среднее специальное (техническое, экономическое, юридическое), либо иное среднее специальное образование и опыт работы в сфере ЖКХ не менее 3 лет;

– освоить содержание образовательной программы обучающих кусов по вопросам управления общим имуществом совместного домовладения.

Справочно: точно такие же требования закреплены в отношении уполномоченных лиц и председателей правления товариществ собственников (п. 2 ст. 18, ч. 3 п. 1 ст. 31 Закона № 135‑З). На реализацию данного требования дано 2 года (ч. 3 ст. 3 Закона № 78-З).

Уполномоченное лицо. Статья 18 Закона № 135-З относит к такому лицу организацию, назначаемую местным исполкомом в целях управления общим имуществом совместного домовладения, если способ управления не выбран участниками совместного домовладения.

Выбор уполномоченного лица осуществляется в порядке, установленном Совмином, путем проведения открытого конкурса или (если открытый конкурс не состоялся) путем назначения местным исполкомом из числа лиц, включенных в государственный реестр организаций, которые могут выступать уполномоченным лицом (п.п. 2–3 ст. 18 Закона № 135-З).

Товарищество собственников. В новой редакции Закона № 135-З более детально урегулирован правовой статус такого товарищества. Многие правовые нормы сформулированы аналогично нормам ЖК. Как и прежде допускается создание одного товарищества собственников на базе нескольких нежилых капитальных строений (зданий, сооружений), однако появилось условие, предусматривающее, что такие капитальные строения должны находиться на одном земельном участке либо на смежных (п. 4 ст. 23 Закона № 135-З).

Товарищество собственников помимо Закона № 135-З опирается в своей деятельности на устав. Примерная форма устава определяется Госкомитетом по имуществу. Ранее типовой устав утверждался постановлением Совмина. В частности, последнее действующее постановление Совмина – от 04.03.2015 № 161 «Об утверждении Типового договора о совместном домовладении и Типового устава товарищества собственников».

В новой редакции Закона № 135‑З помимо прочего определен перечень сведений, которые должны содержаться в уставе. Также установлено, что устав утверждается общим собранием участников совместного домовладения, на котором принято решение о создании товарищества собственников.

 

Что необходимо предпринять собственникам недвижимого имущества:

– осуществить приведение договоров, заключенных до 08.07.2021, о совместном домовладении и иных договоров, предусматривающих управление общим имуществом, в соответствие с новой редакцией Закона № 135-З. Такие действия необходимо произвести до 07.01.2022 (в 6-месячный срок со дня вступления в силу нововведений);

– в идентичный срок участникам совместного домовладения необходимо определиться со способом управления общим имуществом совместного домовладения (если способ не был определен ранее). Информацию о выбранном способе управления необходимо предоставить в местный исполком;

– в указанный 6-месячный срок товарищества собственников, созданные для управления отдельными частями одного капитального строения (здания, сооружения), должны произвести реорганизацию путем слияния или присоединения с образованием одного товарищества собственников для управления общим имуществом совместного домовладения;

– в двухгодичный срок (до 07.01.2023) организации, управляющие общим имуществом совместного домовладения, уполномоченные лица товарищества собственников должны обеспечить наличие руководителей, их заместителей и председателей правления товариществ собственников, отвечающих требованиям законодательства по образованию, опыту работы и т.п. согласно ст. 3. Закона № 78-З.

Товарищества собственников должны помимо прочего обеспечить внесение изменений в свои уставы. Это требование реализуется при первом (после вступления в силу нововведений от 08.07.2021) внесении изменений в уставы товариществ собственников. До этого момента уставы будут действовать в части, не противоречащей законодательству.

Информацию о типовых формах и положениях см. в статье «Приняты меры по реализации Закона о совместном домовладении».