Квартира в собственности АО: при продаже правильно формируйте цену

В собственности акционерного общества есть жилое недвижимое имущество (квартира). На собрании учредителей было принято решение продать ее. Есть ли законодательно установленные ограничения по формированию цены при реализации жилой недвижимости?

Организация вправе самостоятельно или по согласованию с покупателем установить цену на реализуемый объект недвижимости (квартиру) за исключением случаев реализации объектов недвижимости по сделкам, подлежащим налоговому контролю соответствия рыночным ценам, а именно, со взаимозависимым лицом, а также плательщиком, применяющим особые режимы налогообложения. Для отдельных юридических лиц, а именно, для сельскохозяйственных организаций, предусмотрен особый порядок ценообразования при реализации по договорам купли-продажи объектов недвижимости.

Реализация имущества как юридическому лицу, так и физическому, в т.ч. своему работнику, осуществляется на основании договора купли-продажи (п. 1 ст. 390 ГК¹).

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать имущество (вещь, товар) в собственность, хозяйственное ведение, оперативное управление другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 424 ГК).

Цена договора купли-продажи недвижимости является существенным условием и согласовывается сторонами сделки (п. 3 ст. 391, ст. 1 ст. 526 ГК).

В РБ на товары (работы, услуги), за исключением случаев, предусмотренных Законом № 255-З², применяются свободные цены (тарифы) (ст. 6 Закона № 255-З).

Перечень товаров (работ, услуг), цены (тарифы) на которые регулируются Совмином, государственными органами (организациями), определен в приложении 1 к Указу № 72³.

Учитывая, что в соответствии с действующим законодательством в отношении объектов недвижимости, а именно, жилых домов (квартир), реализуемых по договору купли-продажи, не применяется государственное регулирование, то юридическое лицо независимо от применяемой системы налогообложения вправе самостоятельно или по согласованию с покупателем установить цену на реализуемый объект недвижимости (квартиру) (абз. 2 ст. 12 Закона № 255-З).

При этом проведение оценки в рассматриваемом случае не является обязательным (п. 21 Положения № 615⁴).

Обратите внимание, что в отдельных случаях при реализации объектов недвижимости сделки подлежат контролю соответствия рыночным ценам. Так, налоговые органы вправе контролировать соответствие налоговой базы по налогу на прибыль, определенной и отраженной плательщиком в налоговой декларации (расчете) по налогу на прибыль на основании примененных цен, налоговой базе по налогу на прибыль, определенной налоговым органом с учетом рыночных цен. Перечень сделок, по которым налоговые органы вправе их контролировать, приведен в п. 1 ст. 88 НК⁵.

В частности, нормы ст. 88 НК распространяются в т.ч. на сделки купли-продажи объектов недвижимого имущества (его части), в т.ч. в результате которых происходит передача дольщику объекта долевого строительства, совершенные со взаимозависимым лицом, а также плательщиком, применяющим особые режимы налогообложения (подп. 1.3 п. 1 ст. 88 НК).

При этом следует учитывать, что в случае, если объект недвижимости приобретается физическим лицом, постоянно проживавшим в нем не менее пяти лет, то указанная сделка контролю соответствия рыночных цен не подлежит (ч. 2 ст. 88 НК).

Справочно: взаимозависимыми лицами признаются физические лица и(или) организации, наличие отношений между которыми оказывает непосредственное влияние на условия или экономические результаты их деятельности или деятельности представляемых ими лиц (ч. 1 ст. 20 НК).

Если цена на объект недвижимости, применяемая плательщиком при определении налоговой базы по налогу на прибыль, отклоняется от рыночной цены на идентичные (однородные) объекты, в целях определения необходимости корректировки налоговой базы по налогу на прибыль налоговый орган производит сопоставление условий анализируемой сделки с информацией о рыночных ценах на идентичные (однородные) товары, которой он располагает и которая соответствует требованиям ст. 88 НК.

При этом, в случае занижения суммы налога на прибыль (завышение суммы убытка) для целей налогообложения выручка (доход, прибыль) по такой сделке принимается в размере суммы выручки (дохода, прибыли), которая могла бы быть получена плательщиком в анализируемой сделке с применением рыночной цены реализации. Определение выручки (доходов, прибыли), которая могла бы быть получена сторонами анализируемой сделки, но не получена ими вследствие отличия коммерческих и (или) финансовых условий указанной сделки от таких же условий сопоставимой сделки, производится с применением методов определения рыночных цен, установленных ст. 91 НК.

Если после сопоставления цен, примененных плательщиком, будут выявлены отклонения в сторону увеличения налоговой базы по налогу на прибыль, рассчитанной налоговым органом, по сравнению с налоговой базой по налогу на прибыль, отраженной плательщиком в налоговой декларации (расчете), в результате чего в бюджет был недоплачен налог на прибыль, налоговый орган вправе вынести решение о корректировке налоговой базы по налогу на прибыль и перерасчете налога на прибыль таким образом, как если бы результаты этой сделки (сделок) были отражены плательщиком исходя из рыночных цен на соответствующие товары.

Справочно: рыночной ценой на товар признается цена, сложившаяся на рынке идентичных (однородных) товаров в сопоставимых экономических условиях (сделках).

При сопоставлении цен по сделкам плательщика для установления правильности определения налоговой базы по налогу на прибыль налоговыми органами могут использоваться, в частности:

– данные информационно-ценовых агентств;

– сведения о ценах, содержащиеся в опубликованных и (или) общедоступных изданиях и информационных системах;

– сведения о рыночной стоимости объектов оценки, проведенной в соответствии с законодательством РБ об оценочной деятельности, определенной на основании фактически сложившихся рыночных цен по идентичным (однородным) товарам;

– сведения о рыночной стоимости идентичных (однородных) объектов недвижимости, полученные налоговыми органами от уполномоченных государственных органов (организаций) РБ;

– сведения из бухгалтерской и государственной статистической отчетности организаций, в т.ч. указанные сведения, опубликованные в общедоступных информационных системах, а также размещенные на официальных сайтах белорусских и иностранных организаций;

– иная информация, имеющаяся в распоряжении налоговых органов.

Таким образом, если налоговые органы посчитают, что организация продала квартиру взаимозависимому лицу либо плательщику, применяющему особые режимы налогообложения, по цене ниже рыночной, то налогообложение подвергнется корректировке. Чтобы этого избежать, необходимо определить рыночную цену продаваемой квартиры.

В случаях, определенных ст. 88 НК, когда у организации есть заключение независимой оценки о рыночной стоимости квартир, можно продавать квартиры по цене, указанной в заключении об оценке, или выше. Главное, чтобы цена на недвижимость в этих случаях не была ниже цены, указанной в заключении об оценке. В случае отсутствия заключения независимой оценки о рыночной стоимости организации, обосновать применяемый уровень цены при реализации объекта недвижимости можно, используя в т.ч. информацию о ценах и (или) пределах колебаний цен, опубликованную в официальных источниках информации государственных органов и иных государственных организаций, официальных источниках информации уполномоченных органов либо в иных общедоступных изданиях и (или) информационных системах.

Внимание: цена реализуемого имущества соответствует рыночной цене, если ее значение находится в диапазоне рыночных цен. Диапазон рыночных цен – две и более рыночные цены, определенные на основе имеющейся информации о ценах в период, за который проводится исследование, или информации на ближайшую дату до совершения анализируемой сделки. При определении диапазона рыночных цен не учитывается цена, примененная в анализируемой сделке.

Действующим законодательством для отдельных организаций установлены ограничения, применяемые при формировании цен на реализуемые объекты недвижимости.

В соответствии с п. 4 Указа № 253⁶ цена по договору купли-продажи жилого помещения (за исключением незаселенного жилого помещения, реализуемого на аукционе), включая хозяйственные постройки, элементы благоустройства прилегающей территории, определяется по оценочной стоимости (но не выше рыночной).

Справочно: под сельскохозяйственными организациями понимаются юридические лица, осуществляющие производство сельскохозяйственной продукции, рыбоводство, предоставление услуг в области растениеводства и животноводства, ветеринарных, мелиоративных услуг и услуг по обслуживанию сельского хозяйства, проведение научных исследований в области сельского хозяйства (подп. 1.1 п. 1 Указа № 253).

При этом цена не должна быть меньше первоначальной (переоцененной) стоимости жилого помещения, отраженной в бухгалтерском учете сельскохозяйственной организации на 1 января года, в котором осуществляется его продажа.

Оценочная и рыночная стоимость жилых помещений определяются по результатам независимой оценки, проведенной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Дата оценки рыночной стоимости в текущем использовании жилого помещения устанавливается не ранее даты осмотра объекта оценки и (или) даты заключения договора на оказание услуг по проведению независимой оценки. При этом разница между датой оценки рыночной стоимости в текущем использовании жилого помещения и датой оценки его оценочной стоимости не должна составлять больше одного календарного месяца.

¹Гражданский кодекс (далее – ГК).

²Закон от 10.05.1999 № 255-З «О ценообразовании» (далее – Закон № 255-З).

³Указ Президента от 25.02.2011 № 72 «О некоторых вопросах регулирования цен(тарифов) в Республике Беларусь».

⁴Положение об оценке стоимости объектов гражданских прав в Республике Беларусь, утв. Указом Президента Республики Беларусь от 13.10.2006 № 615 «Об оценочной деятельности в Республике Беларусь».

⁵Налоговый кодекс (далее – НК).

⁶Указ Президента от 17.06.2011 № 253 «Об отдельных вопросах купли-продажи жилых домов (квартир) сельскохозяйственных организаций» (далее – Указ № 253).