ХОТЕЛИ КАК ЛУЧШЕ...

С 1 января 2006 г. у нас появится новый вид страхования - обязательное страхование ответственности юридических лиц и индивидуальных предпринимателей за неисполнение обязательств по договору о долевом строительстве жилого помещения (ОС ДС), которое вводится Указом Президента от 2005-06-20 г. № 287 "О некоторых мерах по защите прав на жилище". Идея неплохая, если учесть, что в нашей действительности приостановки строительства, "перебор" сроков ввода жилья, возводимого на долевых началах, проблемы с финансированием и не только они - обыденное дело. Только вот будет ли этот документ рабочим по части страхования?

Первое, что удивляет: а где здесь собственно страхование, если страховщик имеет право требования к страхователю (читай строительной организации) в пределах выплаченного страхового возмещения? Строитель страхует СВОЮ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ, сам уплачивает страховые взносы и при этом отвечает перед страховщиком в сумме возмещения, выплаченного этим страховщиком дольщику. Согласитесь, все это больше похоже на разновидность банковских операций типа выдачи гарантии, чем на страхование.

Второе: в документе четко не прописаны события, являющиеся страховым случаем, и вообще не прописаны исключения из них. В п. 4 Положения, утвержденного Указом, сказано, что "страховым случаем является неисполнение страхователем обязательств по договору о долевом строительстве жилого помещения перед гражданином, включая индивидуального предпринимателя, или юридическим лицом (далее - выгодоприобретатель) по передаче жилого помещения".

Но каких именно обязательств?

Достаточно даже мельком заглянуть в Типовой договор долевого строительства, чтобы увидеть, что их много, и все так или иначе затрагивают интересы инвестора. Поэтому будем считать, что речь идет о двух основных обязательствах застройщика, касающихся сроков сдачи и качества объекта (наличие соответствующего оборудования, оговоренной отделки и т.п.).

И опять непонятно, нарушение их обоих или только сроков сдачи является страховым случаем? Существует ли "срок ожидания" исполнения обязательств, связанный с расчетом страхового возмещения? Ведь выходит, если в договоре написано, что застройщик обязан сдать помещение, например, в 1-м квартале, то уже 1 апреля в случае несдачи дольщик может подать заявление на выплату страхового возмещения, а страховщик обязан принять его и согласно п. 20 Положения в течение 15 дней возмещение выплатить.

А если объект будет сдан уже в конце этого же месяца? Да, п. 21 дает право страховщику на месяц продлить разбирательства, но что делать в достаточно типичной для республики ситуации, когда сдача дома задерживается на 2-3 месяца?

Третье: можно сказать, что в Положении вообще не оговорен порядок определения ущерба. Пункт 19 "велит" возмещать вред, причиненный выгодоприобретателю неисполнением страхователем своих обязательств по передаче жилого помещения согласно договору о долевом строительстве, а размер вреда определять исходя из стоимости этого помещения, указанной в договоре о долевом строительстве, но не более размера, предусмотренного страховым договором. И это ЕДИНСТВЕННЫЙ пункт, касающийся такого важнейшего вопроса, как определение размера ущерба и страховой выплаты.

Вернемся к вышеприведенному примеру.

Как определить размер вреда, нанесенного несвоевременной сдачей дома?

Допустим, дольщик заплатил в течение всего срока строительства 100 млн. руб. и 1 апреля дом не сдан. Ущерб, нанесенный ему, равен 100 млн. руб. или размеру пени, которую обязан заплатить ему застройщик за каждый день просрочки? Наверное, все-таки - 100 миллионам, ведь оплаченного и обещанного имущества нет. Страховщик, действуя по выше обозначенной схеме, максимум через месяц выплачивает дольщику эти деньги. А что при этом происходит с квартирой, которая может быть сдана через 2-3 месяца?

К сожалению, об этом в Указе не сказано ни слова, поэтому можно предполагать разные варианты. Допустим, дольщик не теряет своего права на получение жилья и через 2-3 месяца его получает. Тогда у него - и квартира, и деньги, а у застройщика ни того, ни другого, т.к. страховщик "снял" с него выплаченную сумму (п. 33 Положения), и вряд ли есть возможность заставить дольщика вернуть потом полученные от страховщика деньги страхователю.

Если же дольщик теряет право на жилье, то ситуация не в его пользу. Он брал кредит, платил проценты, хотел получить квартиру, а на самом деле через пару лет строительства остался при своих деньгах, без выплаченных процентов и без квартиры. Застройщик же имеет возможность спокойно достроить дом и реализовать квартиры в розницу по рыночной цене.

Ну а если ущербом считать пеню, то возникает вопрос: когда дольщику заявлять об убытке? Ведь сдача жилого объекта может задержаться и на месяц, и на два, и на полгода, а это существенно влияет на сумму выплаты. И потом, с чего бы это вдруг санкции в долевом строительстве должны покрываться страхованием?

Можно предположить, что без каких-либо дополнительных инструкций и положений предложенная схема организации страхования будет работать только при глобальном риске - невозможности страхователя исполнить свои обязательства по сдаче объекта в принципе. Например, по причине банкротства, хотя документ в этом плане не читается так однозначно. Правда, п. 12 Положения подразумевает, что у страхователя есть возможность продлевать сроки исполнения своих обязательств. Застройщик, видя, что не укладывается в сроки сдачи, должен известить об этом всех дольщиков и подписать с ними соответствующие изменения в договорах, а потом известить страховщика. Застройщик должен также предусмотреть в договоре возможность продлевать сроки строительства по своей инициативе в конкретных случаях и в форс-мажорных. Если все это реализуемо на практике, то часть вопросов снимается, но не все.

В частности, чем обосновано требование заключать договор страхования еще до получения разрешения Госстройнадзора на производство строительно-монтажных работ (п. 8)? Ведь дольщик со своими деньгами включается в процесс на самом последнем этапе, когда пройдены все экспертизы, согласования, получены нужные разрешения и известно, что это будет за жилье, где и почем. До этого момента ни он, ни застройщик ничем не рискуют. Что же тогда требуется страховать? К сожалению, как стало известно "Экономической газете", документ, родившийся в стенах Минфина, не согласовывался с Минстройархитектуры, иначе этот момент был бы обнаружен, как и многие другие. Строители, например, уже сейчас ломают голову над тем, надо или не надо им будет раз в месяц появляться на пороге страховой организации в связи с ежемесячной индексацией стоимости СМР.

Есть вопросы и к технике оформления страхового полиса. Пункт 11 Положения гласит, что договор обязательного страхования ответственности считается заключенным с момента вручения страхователю полиса, подписанного страховщиком, и вступает в силу со дня уплаты страхового взноса. Таким днем является день списания денежных средств со счета страхователя, а сам взнос уплачивается им одновременно с заключением страхового договора.

Если перевести этот пункт на "язык" практического страхования, то получается, что в банке страхователя в одно и то же время должны оказаться сам страхователь с готовым платежным поручением и представитель страховщика с бланком страхового полиса. Но подписанная "платежка" еще не есть факт оплаты денег. Страховщик в этот день может и не узнать, списаны деньги со счета страхователя или нет. Зачем же изобретать все эти сложности, если есть наработанные годами правила и практика определения начала срока страхования и момента вступления договора в силу? Тем более в ситуации, когда в момент заключения договора страхования риска еще нет и в помине - страховой случай не может наступить, т.к. к строительству объекта никто не приступал!

И самое главное - у кого спросить? Указ подробно расписывает штрафы, систему контроля, но при этом не указывает госорган, которому поручена трактовка Положения и практики его применения. Есть лишь поручение Совмину утвердить тариф и порядок расчета взноса, а Минфину - формы полиса, заявления и акта о страховом случае. Выходит, что все изменения в данное Положение, а оно очевидно в том нуждается, будут вноситься только через Указы Президента?

Есть еще несколько соображений, ставящих под сомнение простоту реализации данного документа. В среднем строительство одной квартиры обходится сегодня инвестору в 40-50 тыс. USD, строительство одного, скажем, 100-квартирного дома - в 4-5 млн. USD. Более-менее свободно принимать на страхование столь внушительные риски по силам единственной компании - Белгосстраху. И то до определенного предела. Другим, у которых размеры активов в 10 и более раз меньшие,- весьма проблематично. Не забывайте, что для обеспечения своей платежеспособности страховщик должен соблюдать определенное законодательством соотношение между принимаемыми обязательствами и активами. В частности, по добровольному страхованию это соотношение установлено на уровне 20% от размера собственного капитала. Все, что "сверху", должно обеспечиваться перестрахованием. Так что остальным государственным и полугосударственным компаниям, если ничего не изменится, сложно будет внести сколь-нибудь заметный вклад в развитие такого страхования.

И последнее. Введение обязательного страхования ответственности в долевом строительстве жилья не освобождает дольщика от обязанности внимательно изучать договор с застройщиком перед его подписанием, так как страхованием явно не будет покрываться риск нарушения сроков сдачи объекта в случаях, прописанных в договоре.