Что делать, если арендное помещение не соответствует требуемым параметрам

Согласно заключенному договору аренды капитального строения и дополнительному соглашению к нему арендодатель обязан был за свой счет подключить сдаваемое в аренду здание к городской отопительной сети, а также установить приборы учета потребленного тепла. Поскольку температурный режим в помещении не выдерживался, арендатор подал иск о расторжении договора аренды в связи с существенным нарушением ответчиком обязательств по договору.

В аренду было передано имущество, которое представляло собой здание склада с административными помещениями. Часть площади (как зафиксировано в договоре) предполагалось использовать для размещения и работы лазерно-гравировального оборудования.

Указанный в договоре срок подключения к городской отопительной сети истек 01.11.2020, а спустя 10 дней ООО «В» (арендатор, истец) обратилось к ООО «М» (арендодатель, ответчик, кассатор) с письмом, в котором попросило до 17.11.2020 создать совместную комиссию для обследования системы теплоснабжения в здании, в т.ч. приборов учета тепловой и электрической энергии.

Однако арендодатель в ответ сообщил, что он свои обязательства по подключению здания к городской отопительной сети выполнил в полном объеме.

ООО «В» подало иск в экономический суд о расторжении договора аренды на основании п. 2 ст. 420 ГК – в связи с существенным нарушением ответчиком обязательств по договору, т.е. по причине неподключения здания к городской отопительной сети.

Так как экономический суд удовлетворил иск (с этим решением согласилась и его апелляционная инстанция), арендодатель направил в Верховный Суд кассационную жалобу. Он считал, что по договору аренды не обязан обеспечивать в капитальном строении определенный температурный режим с учетом размещения там арендатором офисных и торговых помещений, хранения товаров и оборудования. Что же касается своих обязательств по подключению здания к системе отопления, то они выполнены в полном объеме. А вот порядок этого подключения договором не предусмотрен.

Суд, проанализировав материалы дела, пришел к выводу, что акты, поверки и справки, которые предоставило ООО «М», не подтверждают факт выполнения им своих обязательств по договору аренды. Они касаются подключения к городской отопительной сети здания, расположенного по соседству с арендуемым.

Также в деле имеется письмо филиала РУП «М», в котором поясняется, что разрешение на подключение к тепловым сетям и акт разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности на теплоснабжение сданного в аренду административного здания не выдавались.

Более того, после произведенного специалистами РУП «М» осмотра спорного капитального строения был зафиксирован факт его самовольного присоединения к городской отопительной сети. А такой способ не может быть принят в качестве надлежащего, поскольку при подключении к сети субабонента нужно учитывать тепловую нагрузку и составлять проект.

Проанализировав все доказательства, а также учитывая назначение объекта аренды и особенности используемого истцом оборудования, судебная коллегия по экономическим делам 23.03.2021 постановила, что расторжение договора аренды по основаниям ч. 1 п. 2 ст. 420 ГК является законным и обоснованным. Вследствие чего кассационная жалоба оставлена без удовлетворения.

***

Как без экономических потерь избавиться от обременительной арендованной недвижимости, которая не соответствует целям вашей деятельности? Для этого в момент заключения договора аренды стоит предусмот­реть все важные параметры, необходимые для планируемого использования данного имущества. Причем следует указать все эти параметры в самом договоре.

Это могут быть температурный режим, максимально допустимая нагрузка на электросети, подключение к городскому отоплению и другие существенные условия.