Бухгалтерский учет расходов по консервации объектов незавершенного строительства
В практической деятельности организаций встречаются ситуации, когда необходимо приостановить (законсервировать) строящийся объект. Порядок действий по консервации и расконсервации объектов незавершенного строительства регулируется ст. 62 Закона № 300-З1 и ТКП 45-1.03-165-20092.
Справочно: в соответствии с п. 2 Инструкции № 103 к объекту незавершенного строительства относится объект, строительство которого разрешено в соответствии с законодательством РБ, работы по строительству которого начаты, но не завершены в установленном порядке.
Консервация объекта незавершенного строительства – приостановление строительства на срок свыше трех месяцев, оформленное в установленном порядке и влекущее за собой расторжение договора, на основании которого осуществлялось строительство (п. 3 ст. 62 Закона № 300-З).
Справочно: в соответствии с подпунктами 3.4 и 3.6 раздела 3 ТКП 45-1.03-165-2009 консервация объекта незавершенного строительства – приостановление строительства объекта на срок более трех месяцев, с разработкой и выполнением на основании соответствующего решения мероприятий по обеспечению его безопасности и сохранности на период до возобновления работ (или ликвидации объекта) и последующим расторжением договора подряда.
Как видим, в ТКП 45-1.03-165-2009 более четко прописаны критерии консервации объектов незавершенного строительства.
Основания для принятия решения о консервации
Согласно п. 5 ст. 62 Закона № 300-З решение о консервации объекта незавершенного строительства принимается при наличии следующих обстоятельств:
– выявления в ходе строительства несоответствия проекта обязательным для соблюдения требованиям технических нормативных правовых актов;
– выявления дефектов в проектной документации, требующих ее существенного изменения;
– отсутствия у заказчика, застройщика средств для дальнейшего финансирования строительства, невозможности обеспечения строительства строительными материалами и оборудованием в установленные договором сроки;
– по иным основаниям, предусмотренным законодательством или договором строительного подряда.
Справочно: в соответствии с подп. 4.31 раздела 4 ТКП 45-1.03-122-20154 в ходе строительства объекта допускается принимать решение о приостановлении строительства по обстоятельствам, не связанным с технологическими перерывами в строительстве, а при необходимости – о консервации объектов.
Согласно подп. 4.3 раздела 4 ТКП 45-1.03-165-2009 причинами консервации объекта незавершенного строительства могут являться:
– неспособность заказчика обеспечить непрерывность инвестиционного процесса строительства объекта ввиду недостатка финансовых средств, отсутствия возможности в договорные сроки выдать подрядчику необходимую проектно-сметную документацию, осуществить поставку на объект требуемых материалов и оборудования, провести согласования с местными техническими службами, получить соответствующие разрешительные документы;
– выявленные в ходе строительства несоответствия проекта требованиям технических нормативных правовых актов, дефекты и просчеты, требующие его существенного изменения с тем, чтобы при продолжении и завершении строительства были обеспечены безопасность объекта для жизни и здоровья людей, надежность конструкций, оснований, фундаментов, исключалось отступление от требований по охране окружающей среды, рациональному использованию ресурсов;
– вскрытые в работе подрядчика нарушения, которые могут явиться причиной аварийной ситуации, повлечь за собой угрозу безопасности и надежности объекта из-за несоблюдения требований проектной документации и технических нормативных правовых актов, отсутствия производственного контроля качества работ;
– произошедшие за период строительства объекта изменения на рынке сбыта продукции, планов социального и экономического развития, исключающие целесообразность продолжения строительства объекта без его перепрофилирования;
– недееспособность подрядчика, чрезвычайные ситуации на объекте, стихийные явления и другие факторы.
Решение о консервации объектов незавершенного строительства принимаются различными органами и лицами (таблица 1).
Таблица 1
Органы и лица, принимающие решение о консервации объектов незавершенного строительства
|
№ п/п |
Органы и лица, принимающие решение о консервации объектов незавершенного строительства |
По каким объектам принимается решение |
|
1 |
Совмином или уполномоченным им органом |
По объектам незавершенного строительства, возводимым за счет средств республиканского бюджета |
|
2 |
Местными исполнительными и распорядительными органами |
По объектам незавершенного строительства, возводимым за счет средств соответствующих местных бюджетов |
|
3 |
Иными заказчиками, застройщиками |
По другим объектам незавершенного строительства |
В случае приостановления строительства на срок свыше трех месяцев лица, указанные в ч. 2 п. 5 ст. 62 Закона № 300-З, по истечении указанного срока обязаны принять в течение одного месяца решение о консервации объекта незавершенного строительства.
В решении уполномоченного государственного органа или иного заказчика, застройщика о консервации объекта незавершенного строительства определяются дата приостановления работ, источники финансирования, сроки разработки документации, необходимой для проведения консервации, а также меры по обеспечению сохранности строительных материалов и оборудования с указанием лица, ответственного за их сохранность (п. 6 ст. 62 Закона № 300-З).
В соответствии с подп. 4.7 раздела 4 ТКП 45-1.03-122-2015 в течение 14 календарных дней после принятия решения о консервации объекта заказчик совместно с подрядчиком составляют ряд документов (таблица 2).
Таблица 2
Документы, составляемые на основании принятого решения о консервации объектов незавершенного строительства
|
№ п/п |
Документ |
Комментарий |
|
1 |
Акт о консервации строящегося (реконструируемого) объекта |
С приложением к нему ведомости несмонтированных оборудования, конструкций и неиспользованных материалов, передаваемых на строительство других объектов, а также ведомости несмонтированных оборудования, конструкций и неиспользованных материалов, подлежащих консервации в соответствии с А.1 и А.2 (прил. А к ТКП 45-1.03-165-2015) |
|
2 |
Акт сверки расчетов между заказчиком и подрядчиком |
Форма приведена в приложение 19 к Инструкции № 1805 |
|
3 |
Перечень работ и затрат, необходимых для обеспечения безопасности и сохранности законсервированного объекта или его конструктивных элементов |
Оформляются в соответствии с А.3 (прил. А к ТКП 45-1.03-165-2015) |
Мероприятия и расходы по консервации объектов незавершенного строительства
Консервация объекта незавершенного строительства включает в себя (п. 4 ст. 62 Закона № 300-З):
– прекращение выполнения строительных работ, предусмотренных проектной документацией;
– осуществление необходимых мероприятий по обеспечению сохранности объекта строительства;
– завершение заказчиком, застройщиком расчетов с подрядчиком за выполненные строительные работы и расторжение договора строительного подряда;
– проведение заказчиком, застройщиком, инженером (инженерной организацией) периодических обследований законсервированного объекта незавершенного строительства для обеспечения его сохранности и безопасности.
Заказчиком, застройщиком или подрядчиком в течение четырнадцати дней со дня принятия решения о консервации объекта незавершенного строительства составляются соответствующие документы (таблица 3).
Таблица 3
Документы, оформляемые заказчиком застройщиком по консервации объектов незавершенного строительства
|
№ п/п |
Документы согласно п. 7 ст. 62 Закона № 300-З |
Комментарий |
|
1 |
Акт о консервации объекта незавершенного строительства |
В этом акте указывается сметная стоимость объемов выполненных строительных работ до момента консервации. К нему прилагаются (подп. 4.7 п. 4 ТКП 45-1.03-165-2009): – ведомости на неиспользованные стройматериалы и несмонтированное оборудование; – акт сверки расчетов между застройщиком или заказчиком и подрядчиком; – перечень работ и затрат, необходимых для обеспечения сохранности законсервированного объекта незавершенного строительства или его конструктивных элементов |
|
2 |
Перечень работ и затрат, необходимых для обеспечения сохранности законсервированного объекта незавершенного строительства или его конструктивных элементов |
На основании перечня работ и затрат, необходимых для обеспечения сохранности законсервированного объекта незавершенного строительства или его конструктивных элементов, разработчиком проектной документации составляются смета с учетом мероприятий по обеспечению сохранности объекта незавершенного строительства и техническая документация по его консервации. Строительные работы по консервации объекта незавершенного строительства, предусмотренные сметой, выполняются подрядчиком по дополнительному соглашению к договору строительного подряда, в котором предусматриваются сроки выполнения работ и сроки сдачи заказчику законсервированного объекта незавершенного строительства или его конструктивных элементов (п. 8 ст. 62 Закона № 300-З) |
Подрядчик обязан сдать заказчику законсервированный объект незавершенного строительства в согласованные сроки и возместить понесенные по его вине убытки, а заказчик – принять этот объект (п. 9 ст. 62 Закона № 300-З).
Расконсервация объектов незавершенного строительства
В состоянии консервации объект незавершенного строительства может находиться не более трех лет. После устранения причин, вызвавших консервацию объекта незавершенного строительства, принимается решение о возобновлении его строительства. Продолжение строительства осуществляется в порядке, установленном Законом № 300-З и иными актами законодательства. Подрядчику по акту передаются объект незавершенного строительства и заключение разработчика проектной документации о его техническом состоянии (п. 10 ст. 62 Закона № 300-З).
Следовательно, по окончании срока консервации должны быть выполнены работы по расконсервации законсервированного объекта.
Справочно: в соответствии с подпунктами 3.4 и 3.6 раздела 3 ТКП 45-1.03-165-2009 расконсервация объекта незавершенного строительства – возобновление по вновь заключенному договору подряда строительства законсервированного объекта согласно проектно-сметной документации, разработанной с учетом его технического состояния.
Факт расконсервации объекта незавершенного строительства оформляется актом, примерная форма которого приведена ниже.
Примерная форма акта о расконсервации объектов незавершенного строительства
|
УТВЕРЖДАЮ ___________________ (председатель комиссии) « » 20 г.
АКТ №___ о расконсервации объектов незавершенного строительства « » 20 г. ____________ (место составления) Составлен комиссией: Председатель _____________________; (должность, ФИО) Члены комиссии: 1) _______________; (должность, ФИО) 2) _______________. (должность, ФИО)
Заказчиком ______________________ предъявлено к осмотру ________________. Строительство производилось в соответствии с разрешением __________________. Строительство осуществлялось генеральным подрядчиком ____________________. Проектная документация на строительство разработана _______________________. Проектная документация утверждена в установленном порядке. Имеется акт о консервации объекта от ______. Комиссия произвела осмотр и оценку технического состояния объектов основных средств, подлежащих расконсервации. На основании представленных документов составлен акт о расконсервации объекта.
Фактические затраты по содержанию объекта в период консервации – ______ руб. коп. (объектная сводная ведомость за период консервации). Расходы на проведение работ по расконсервации: ____________________________. Объект подлежит передаче для осуществления работ по строительству. Техническое состояние объекта подтверждено. К настоящему акту прилагаются: 1) ________________________________________________________; 2) ________________________________________________________. Председатель комиссии ___________________ _____________________ (должность) (подпись) (расшифровка подписи) Члены комиссии: ___________________ _____________________ (должность) (подпись) (расшифровка подписи) ___________________ _____________________ (должность) (подпись) (расшифровка подписи) |
||||||||||||||||||||||
Бухгалтерский учет
Организации при принятии решения о консервации объектов незавершенного строительства несут расходы по их консервации, в период консервации и расконсервации. В связи с этим для целей бухгалтерского учета весьма актуальным является определение источника покрытия таких расходов.
Согласно п. 5 Инструкции № 10 затраты, увеличивающие стоимость объекта строительства, подразделяются на затраты, предусматриваемые и не предусматриваемые сводным сметным расчетом стоимости строительства.
К затратам, не предусматриваемым сводным сметным расчетом, относятся затраты, не включаемые в сводный сметный расчет к числу которых относятся затраты на консервацию (расконсервацию) незавершенного строительства (абз. 7 ч. 3 п. 5 Инструкции № 10).
Согласно п. 13 Инструкции № 506 для отражения информации о вложениях организации в объекты, которые впоследствии будут приняты к бухгалтерскому учету в качестве основных средств, нематериальных активов, инвестиционной недвижимости, иных долгосрочных активов, предназначен сч. 08 «Вложения в долгосрочные активы», к которому могут быть открыты применительно к рассматриваемой ситуации следующие субсчета в зависимости от того, в качестве какого объекта бухгалтерского учета впоследствии будут приняты строящиеся объекты:
– 08-1 «Приобретение и создание основных средств»;
– 08-2 «Приобретение и создание инвестиционной недвижимости».
Таким образом, расходы по консервации (расконсервации) объекта незавершенного строительства отражаются по Д-ту сч. 08 «Вложения в долгосрочные активы» соответствующего субсчета в корреспонденции со счетами учета запасов, расчетов и иными счетами.
Согласно ч. 10 п. 59 Инструкции № 50 на субсч. 76-3 «Расчеты по претензиям» учитываются расчеты по претензиям, предъявленным поставщикам, подрядчикам, транспортным и другим организациям, а также по присужденным судом или признанным должником неустойкам (штрафам, пеням) и другим видам санкций за нарушение условий договоров.
Суммы предъявленных претензий, а также присужденных судом или признанных должником неустоек (штрафов, пеней) и других видов санкций за нарушение условий договоров отражаются:
Д-т субсч. 76-3 «Расчеты по претензиям»
К-т счетов 51 «Расчетные счета», 52 «Валютные счета», 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» и других счетов.
Поступление соответствующих платежей отражается:
Д-т счетов 51 «Расчетные счета», 52 «Валютные счета» и др. счетов
К-т субсч. 76-3 «Расчеты по претензиям».
Не подлежащие взысканию суммы отражаются на тех счетах, на которые они были приняты к бухгалтерскому учету по Д-ту субсч. 76-3 «Расчеты по претензиям».
При консервации объектов незавершенного строительства используются работы и услуги сторонних организаций (услуги проектных организаций и работы по уборке территории, подача воды, электроэнергии и теплоэнергии и др.), для которых оказание таких услуг признается реализацией. Если такая организация является плательщиком НДС и выставляет ЭСЧФ, то при отражении его в бухгалтерском учете следует руководствоваться Инструкцией № 417.
Предъявленный НДС отражается в учете:
Д-т сч. 18 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным товарам, работам, услугам»
К-т сч. 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками».
Подлежащий вычету:
Д-т сч. 68 «Расчеты по налогам и сборам» (субсч. 68-2 «Расчеты по налогам и сборам, исчисляемым из выручки от реализации продукции, товаров, работ, услуг»)
К-т сч. 18 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным товарам, работам, услугам» (абз. 4 п. 2, п. 4 Инструкции № 41, п. 21, ч. 4 п. 53 Инструкции № 50).
Таблица 4
В бухгалтерский учет операций по консервации и расконсервации объектов незавершенного строительства
|
№ п/п |
Д-т сч., субсч. |
К-т сч., субсч. |
Содержание хозяйственных операций |
|
1 |
08-1, 08-2 |
60 |
Отражены расходы на подготовку проектно-сметной документации по консервации объекта без учета «входного» НДС |
|
2 |
18 |
60 |
Отражена сумма «входного» НДС по проектно-сметной документации на консервацию объекта незавершенного строительства, предъявленная проектной организацией |
|
3 |
08-1, 08-2 |
60 |
Отражена стоимость работ по консервации объекта незавершенного строительства без учета НДС |
|
4 |
18 |
60 |
Отражена сумма «входного» НДС по работам по консервации объекта незавершенного строительства, предъявленная подрядчиками, выполняющими работы по консервации |
|
5 |
08-1, 08-2 |
60 |
Отражается стоимость работ по расконсервации объекта без учета «входного» НДС |
|
6 |
18 |
60 |
Отражается сумма «входного» НДС, предъявленная подрядчиками, выполняющими работы по расконсервации объекта незавершенного строительства |
|
7 |
68-2 |
18 |
Отражено принятие «входного» НДС к вычету |
|
8 |
76-3 |
23, 60 и др. |
Суммы предъявленных претензий по затратам по консервации объекта, связанных с устранением недостатков в проектной документации, строительных работах, исправлением дефектов оборудования и др. |
|
9 |
51 |
76-3 |
Поступление соответствующих платежей по предъявленной претензии |
Нарушение требований по консервации
Консервация – мера вынужденная. Организации прибегают к консервации в исключительных случаях. Соблюдение требований и условий по консервации, обслуживанию законсервированных объектов и их расконсервация контролируются соответствующими государственным органами.
В случае выявления специалистами контролирующих (надзорных) органов нарушения требований и условий по консервации, обслуживанию законсервированных объектов и их расконсервация могут применяться санкции. Так, согласно ст. 15.2 КоАП8 нарушение требований экологической безопасности при проектировании, размещении, строительстве, вводе в эксплуатацию или в процессе эксплуатации, консервации, ликвидации промышленных, научных или иных объектов влечет наложение штрафа в размере от десяти до сорока базовых величин, на ИП – от тридцати до двухсот базовых величин, а на юридическое лицо – от сорока до пятисот базовых величин.
Невыполнение требований по приведению консервируемых или ликвидируемых горных выработок и буровых скважин в состояние, обеспечивающее безопасность населения, а также требований по сохранению месторождений, горных выработок и буровых скважин на время консервации влечет наложение штрафа в размере от десяти до тридцати базовых величин, на ИП – от десяти до ста базовых величин, а на юридическое лицо – до пятисот базовых величин (ст. 15.19 КоАП).
1 Закон от 05.07.2004 № 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь» (далее – Закон № 300-З).
2 Технический кодекс установившейся практики ТКП 45-1.03-165-2009 (02250), утв. приказом Минстройархитектуры от 30.12.2009 № 447 (далее – ТКП 45-1.03-165-2009).
3 Инструкция о порядке формирования стоимости объекта строительства в бухгалтерском учете, утв. постановлением Минстройархитектуры от 14.05.2007 № 10 (далее – Инструкция № 10).
4 Технический кодекс установившейся практики ТКП 45-1.03-122-2015 (33020) «Нормы продолжительности строительства зданий, сооружений и их комплексов. Основные положения», утв. приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 06.11.2015 № 279 (далее – ТКП 45-1.03-122-2015).
5 Инструкция по инвентаризации активов и обязательств, утв. постановлением Минфина от 30.11.2007 № 180.
6 Инструкции о порядке применения типового плана счетов бухгалтерского учета, утв. постановлением Минфина от 29.06.2011 № 50 (далее – Инструкция № 50).
7 Инструкция по бухгалтерскому учету налога на добавленную стоимость, утв. постановлением Минфина Республики Беларусь от 30.06.2012 № 41 (далее – Инструкция № 41).
8 Кодекс об административных правонарушениях (КоАП).
