Арендодатель требует расторгнуть договор

У арендатора образовалась большая задолженность перед арендодателем по оплате за использованную электроэнергию. Произошло это из-за нарушения подключения электро­прибора, что выявила электроснабжающая организация в ходе проверки помещений. Имеет ли право арендодатель расторгнуть договор по этому основанию, если арендатор погасил образовавшийся долг?

Между ООО (арендодатель) и частным учреждением образования (УО) 25.11.2015 заключен договор аренды недвижимости.

В ноябре 2016 г. в ходе проверки, которую проводили сотрудники филиала «Минскэнерго», установлены факт нарушения подключения прибора учета электроэнергии, эксплуатируемого УО, а также занижение им учета потребленной электроэнергии.

Выставленный счет на оплату добора электроэнергии ООО оплатило в установленном порядке, но затем обратилось с иском в экономический суд с заявлением о расторжении договора аренды по основаниям, предусмотренным ч. 2 ст. 420 Гражданского кодекса (ГК).

Истец отметил, что арендатор допустил существенные нарушения условий договора аренды (из-за чего ООО причинен ущерб), затем отказался от уплаты штрафных санкций, а предупреждение о расторжении договора проигнорировал.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявленных исковых требований, с его решением согласилась и апелляционная ин­станция.

ООО направило кассационную жалобу в судебную коллегию по экономическим делам Верховного Суда, в которой указало, что УО допустило существенное нарушение договора по оплате коммунальных услуг, так как длительное время (с марта 2017 г. по август 2018 г.) уклонялось от оплаты расходов за электроснабжение арендуемого помещения, решением экономического суда от 12.11.2018 с него в пользу истца взыскано 14 458,27 руб. задолженности за электроэнергию. В связи с этим ООО считает договор аренды подлежащим расторжению.

По мнению кассатора, выводы суда о том, что УО надлежащим образом исполняло условия договора и что задолженность оплачена ответчиком в разумный срок, являются необъективными.

В итоге из хозяйственного оборота арендодателя на длительный срок были изъяты денежные средства, в связи с чем ООО нанесен ущерб, связанный с минимизацией финансовых потерь, задержкой перечисления зарплаты и иных компенсационных выплат работникам.

Верховный Суд напомнил, что в силу п. 2 ст. 420 ГК по требованию одной из сторон договор аренды может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим ГК и иными актами законодательства или договором.

Существенным признается нарушение договора, повлекшее для другой стороны ущерб, в результате которого она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Так как договор аренды от 25.11.2015 не содержал условий о возможности одностороннего отказа от его исполнения и стороны не пришли к соглашению о его расторжении, суд должен был установить, действительно ли истцу нанесен столь заметный ущерб.

Судьи пришли к выводу, что арендатор вовремя и в полном объеме уплачивал арендную плату, а также расходы ООО по содержанию арендованного помещения и коммунальным услугам. В данном случае необходимость возмещения расходов за потребленную электроэнергию возникла вследствие проверки истца контролерами «Минскэнерго» и имеет внедоговорной характер.

В соответствии с п. 30 постановления Пленума Высшего хозяйственного суда от 15.02.2012 № 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений» в удовлетворении требования о досрочном расторжении договора аренды может быть отказано, если хозяйственным судом будет установлено, что нарушения, послужившие основанием для обращения арендодателя с иском в хозяйственный суд, устранены арендатором в разумный срок.

Ответчик оплатил расходы за потребленную электроэнергию (в т.ч. по решению суда от 12.11.2018) в полном объеме 21.02.2019, т.е. нарушения, послужившие основанием для обращения арендодателя с иском в экономический суд, устранены в разумный срок.

При этом оплата была произведена УО на основании судебного приказа, исполнительное производство не возбуждалось, что опровергает доводы заявителя кассационной жалобы о принудительном взыскании суммы за потребленную электроэнергию.

Иных доказательств причинения ущерба арендодателю, в т.ч. наличия дополнительных убытков, связанных с изъятием из хозяйственного оборота истца в течение длительного времени денежных средств, суду не предоставлено.

Судьи учли длительность арендных отношений между сторонами (с 2015 г., добросовестное исполнение арендатором обязанностей по внесению платежей по договору, степень вины арендатора в неоплате задолженности за потребленную электроэнергию, отсутствие задолженностей перед ООО на дату вынесения решения суда.

В итоге высшая судебная инстанция посчитала, что основания для удовлетворения требований хозобщества к учреждению образования о расторжении договора аренды отсутствуют.