Арендные платежи. Комментарий к Указу № 143

Что изменилось для арендаторов? На что обратить внимание арендодателям? У одного нет возможности заплатить, а у второго – возможности остаться без дохода.

В сложившейся ситуации (пандемия COVID-19) исполнение своих обязательств надлежащим образом для многих предпринимателей стало очевидной проблемой.

Снижение потребительского спроса и соответственно доходов, раз­рыв или временное приостановление деловых связей с партнерами, курсовые колебания – все это не позволяет вести бизнес в прежнем режиме.

Когда стало очевидно, что Беларуси не миновать общемирового пути распространения эпидемии и связанных с ней экономических проблем, и следует привыкать к новой реальности, одним из ключевых вопросов для бизнес-сообщества, обсуждаемых на различных площадках, в т.ч. на встречах с представителями власти, стал вопрос арендной платы.

Результат – Указ от 24.04.2020 № 143 «О поддержке экономики» (далее – Указ № 143).

Остановимся подробнее на положениях данного документа, внесших изменения во взаимоотношения между арендодателями и арендаторами.

 

Аренда государственного недвижимого имущества

 

Справочно: государственное не­движимое имущество – капитальные строения (здания, сооружения), изолированные помещения, машино-места, их части, находящиеся в государственной собственности, а также в собственности хозяйственных обществ, в уставных фондах которых более 50% акций (долей) находится в собственности РБ и (или) ее административно-­тер­риториальных единиц.

 

Для арендаторов предусмотрена отсрочка по уплате арендной платы по 30 сентября 2020 г. с последующей рассрочкой по 31 декабря 2020 г. при обязательном соблюдении следующих условий:

1. Арендатор должен осущест­влять один из видов экономической деятельности, указанных в Перечне видов деятельности, наиболее подверженных неблаго­приятному воздействию эпидемиологической ситуации (приложение к Указу № 143) (далее – Перечень).

Логичнее выглядело бы условие, что такой вид деятельности должен быть основным или осуществляться в помещении, арендная плата за которое предполагает отсрочку.

Указ № 143 таких требований не предъявляет – достаточно факта осуществления одного из видов деятельности по Перечню;

       2. Оказывать бытовые услуги населению.

​

​Справочно: Перечень видов бытовых услуг утвержден постановлением Совмина от 28.11.2014 № 1108;

 

      3.  Арендатор должен подать заявление арендодателю, указав:

– сроки отсрочки (в пределах периода по 30.09.2020);

– сроки и размеры ежемесячных платежей (размеры необязательно должны быть равными).

 

 

В течение 3 рабочих дней со дня поступления заявления от арендатора сторонам следует заключить дополнительное соглашение к договору аренды.

 

Из разъяснений Госкомимущест­ва: отсрочка уплаты арендной платы предоставляется арендатору с месяца последнего произведенного им платежа, но не ранее 01.04.2020.

 

Для арендодателей, предоставивших отсрочку арендаторам, предусмотрен перенос срока уплаты НДС (п. 12 Указа № 143).

Таким образом, обязательства по уплате арендной платы для арендаторов госимущества продолжают действовать, но могут измениться в части сроков исполнения обязательств.

Соответственно после окончания периода отсрочки арендаторам придется исполнять обязательства по уплате текущей арендной платы и отсроченной по Указу № 143.

Указом № 143 введен мораторий на увеличение базовой арендной величины и арендной платы за пользование недвижимым имуществом до 30.09.2020 (п. 10 Указа № 143).

С 01.04.2020 базовая арендная величина составляет 17,85 руб. (постановление Совмина от 20.03.2020 № 162 «Об установлении размера базовой арендной величины» (далее – постановление № 162)).

 

Из разъяснений Госкомимущества:

арендная плата в период с 1 апреля по 30 сентября 2020 г., включая арендую плату за март 2020 г., а также задолженность по арендной плате, уплачиваемые после 31 марта 2020 г., должны определяться исходя из базовой арендной величины 16,90 руб.

 

Если к действующим договорам аренды до вступления Указа № 143 в силу были заключены дополнительные соглашения, в соответствии с которыми с 01.04.2020 произведен перерасчет размера арендной платы с учетом размера базовой арендной величины, установленной постановлением № 162, необходимо заключить дополнительное соглашение, зафиксировав размер арендной платы, установленный до 01.04.2020, на период до 30.09.2020.

Если же размер арендной платы в договорах аренды был зафиксирован только в базовых арендных величинах, внесения изменений в такие договоры не требуется.

Если арендная плата за март и апрель 2020 г. была уплачена после 01.04.2020 с учетом увеличенного размера базовой арендной величины, излишек арендной платы не возвращается, а засчитывается в счет последующих платежей.

 

Аренда недвижимого имущества, находящегося в частной собственности

Указ № 143 содержит рекомендательную норму для арендодателей имущества (юридических лиц и ИП): предоставлять арендаторам с учетом объема их выручки отсрочку по оплате арендной платы, а также уменьшать ее размер (п. 11 Указа № 143).

Указом № 143 не определены:

– сроки отсрочки (возможно предоставление на период и после 30.09.2020);

– порядок предоставления;

– порядок уменьшения размера арендной платы.

Возможно, предполагается обыч­ная процедура внесения изменений в договор аренды путем подписания сторонами дополнительного соглашения.

При выполнении рекомендаций (п. 11 Указа № 143) арендодатель получает бонус за перенос сроков внесения арендных платежей в виде изменения срока уплаты НДС по выручке от сдачи имущества в аренду (п. 12 Указа № 143): днем сдачи имущества в аренду будет считаться 31.12.2020, если день сдачи такого недвижимого имущества в аренду приходится на период с 1 апреля по 30 сентября 2020 г.

 

Из разъяснений МНС (письмо от 30.04.2020 № 2-2-2/00934 «О нормах Указа Президента Республики Беларусь от 24.04.2020 № 143»):

– перенос срока исполнения налогового обязательства по НДС осуществляется только в отношении арендной платы, приходящейся на период с 01.04.2020 по 30.09.2020;

– по указанным суммам арендной платы ЭСЧФ арендодателями за период с 01.04.2020 по 30.09.2020 следует выставить в адрес арендаторов не позднее 10.01.2021;

– в отношении арендной платы, приходящейся на период с 01.10.2020, исчисление и уплата НДС, а также выставление ЭСЧФ необходимо производить в установленном законодательством порядке.

 

При принятии решения о предоставлении отсрочки арендной платы в расчете на перенос срока уплаты НДС арендодателю следует обратить внимание на отдельные формулировки Указа № 143:

– рекомендовано предоставлять отсрочку арендаторам – субъектам хозяйствования (п. 11 Указа № 143).

Термин «субъект хозяйствования» имеет свое определение в тексте Указа № 143. Субъекты хозяйствования – юридические лица и ИП, основной вид экономической деятельности которых включен в Перечень (подп. 2.1 п. 2 Указа № 143);

– в сноске к Перечню обозначено, что виды деятельности, указанные в секциях C и G, применяются ис­ключительно для целей реализации п.п. 6–9 Указа № 143.

Рассматриваемые нормы об отсрочке арендной платы и переносе срока уплаты НДС предусмотрены п.п. 11 и 12 Указа № 143.

Соответственно исходя из бук­вального прочтения нормы на перенос сроков уплаты НДС не могут претендовать арендодатели, предоставившие отсрочку по уплате аренд­ной платы арендаторам, имеющим в качестве основного вида деятельности: см. таблицу.

 

СЕКЦИЯ С	ОБРАБАТЫВАЮЩАЯ ПРОМЫШЛЕННОСТЬ
ПОДСЕКЦИЯ СВ	ПРОИЗВОДСТВО ТЕКСТИЛЬНЫХ ИЗДЕЛИЙ, ОДЕЖДЫ, ИЗДЕЛИЙ ИЗ КОЖИ И МЕХА
13	ПРОИЗВОДСТВО ТЕКСТИЛЬНЫХ ИЗДЕЛИЙ
14	ПРОИЗВОДСТВО ОДЕЖДЫ
СЕКЦИЯ G	ОПТОВАЯ И РОЗНИЧНАЯ ТОРГОВЛЯ; РЕМОНТ АВТОМОБИЛЕЙ И МОТОЦИКЛОВ
47	РОЗНИЧНАЯ ТОРГОВЛЯ, ЗА ИСКЛЮЧЕНИЕМ ТОРГОВЛИ АВТОМОБИЛЯМИ И МОТОЦИКЛАМИ
474	Розничная торговля компьютерами, программным обеспечением и коммуникационным оборудованием в специализированных магазинах
475	Розничная торговля прочими бытовыми товарами в специализированных магазинах
476	Розничная торговля товарами культурно-развлекательного характера в специализированных магазинах
477	Розничная торговля прочими товарами в специализированных магазинах, не включенными в другие группировки
478	Розничная торговля в палатках, киосках и на рынках
4782	Розничная торговля одеждой, обувью и текстильными изделиями в палатках, киосках и на рынках

 

Арендатор, основным видом экономической деятельности которого является вид деятельности, поименованный в секциях С и G Перечня, имеет право договориться с арендодателем об отсрочке и/или уменьшении размера арендной платы (такое право действовало и до вступления в силу Указа № 143), но арендодатель не сможет воспользоваться правом на перенос срока уплаты НДС.

Если основным видом экономической деятельности арендатора является вид деятельности, поименованный в секциях H, I, L, N, P, Q, R и S Перечня, то арендодатель имеет право на перенос срока уплаты НДС.

Правило переноса срока уплаты НДС действует только в отношении арендодателей, предоставивших от­срочку уплаты арендной платы, т.е. если стороны договорились лишь об уменьшении размера арендных платежей (без отсрочки), права на изменение срока уплаты НДС не возникает.

Арендодателю необходимо быть уверенным, что перенос срока исполнения налогового обязательства по НДС реализован правомерно, т.е. необходимо подтвердить налоговым органам факт осуществления арендатором в качестве основного вида экономической деятельности одного из указанных в секциях H, I, L, N, P, Q, R и S Перечня.

Возникает риск применения к арендодателю мер ответственности за необоснованный перенос срока уплаты НДС в том случае, если арендатором предоставлены недо­стоверные сведения об основном виде экономической деятельности.

Сторонам договора целесообразно обсудить возможные риски, а также механизмы их нивелирования.

Например, в дополнительном соглашении к договору аренды:

– закрепить обязанность арендатора представить арендодателю заверенную копию первого листа любой налоговой декларации за последний отчетный период, в которой отражен основной вид экономической деятельности по ОКЭД;

– возможно предусмотреть обязанность арендатора по возмещению ущерба в виде штрафов и пеней, уплаченных арендодателем в результате неправомерного использования права на перенос срока уплаты НДС по причине предоставления недостоверной информации об основном виде экономической деятельности.

Иных механизмов стимулирования субъектов хозяйствования, сдающих недвижимость в аренду, предоставить арендаторам отсрочку по уплате арендной платы Указом № 143 не установлено.