Арендные каникулы затягиваются. Какие изменения произошли на рынке покупки и аренды офисной недвижимости

Театр начинается с вешалки, а бизнес – с офиса или торгового помещения. В идеале – бизнес-центра. Основные критерии выбора для арендатора неизменны: развитая инфраструктура окружения помещения, близость к метро (для отдельных арендаторов это является решающим фактором), обеспеченность коммуникациями, круглосуточный доступ в здание, вместительная парковка, презентабельный вид офиса, высокая инженерная и техническая составляющая, позволяющая сократить эксплуатационные затраты, а в некоторых случаях – еще и приличные соседи (особенно актуально для международных компаний). Но коронакризис ударил по арендаторам и владельцам бизнес-центров одинаково больно. Первые просят у вторых платежных каникул и настаивают на фиксации докризисной стоимости аренды, а вторые сталкиваются с невостребованностью площадей и уходом бизнесов в менее светлые и комфортные помещения, а-ля бывшие НИИ и цокольные этажи жилых зданий.

Что же будет дальше? Как удержать арендатора и не остаться в минусе? С этими вопросами участники семинара «Бизнес-центры: формируем иммунитет к кризису» обратились к экспертам рынка.

С 2007 года в Беларуси бизнес-центры делятся на классы А, В, В+ и С. Самый насыщенный ими город, конечно же, Минск. Больше всего в нем бизнес-центров класса В (64 объекта). Самый скромный – класс А (4 БЦ). Сейчас в столице действуют 136 объектов, предоставляющих более 1 млн кв.м площадей. Хотя по меркам наших соседей показатели скромны. Бизнес-центры Киева предлагают 2,2, а Варшавы – 5,7 млн кв.м офисных площадей. Регионы Беларуси не испытывают дополнительного спроса на большие офисные объекты – им хватает и того, что уже построено. Наиболее востребованы арендаторами бизнес-центры в Могилеве, Витебске и Бресте.

В последние 5 лет тенденция приобретать офис в собственность сместилась в сторону аренды. После падения рынка в 2015–2016 годах компании не хотят участвовать в приобретении либо долевом строительстве таких помещений. Исключение – инвестиционные покупки для последующей сдачи в аренду.

Из особенностей этого года можно отметить то, что пандемия прогнала арендаторов из офисов на удаленку. После сокращения рынка продаж и услуг, а также встряски курса валют стоимость аренды пропорционально выросла, и компании-арендаторы не смогли финансово потянуть аренду. С апреля 2020 г. уровень предложения обрел тенденцию увеличиваться. Это произошло в классах В и С. Свободных площадей в таких бизнес-центрах стало в 2,5 и 1,5 раза больше соответственно.

На начало сентября 2020 г. арендодатели предлагали более 62 тыс. кв.м офисных площадей в 74 бизнес-центрах Минска. Из них в 23 объектах свободных площадей оставалось менее 100 кв.м. К продаже было доступно около 9 тыс. кв.м (покупку помещений можно осуществить в центрах классов В и С). Наибольшая востребованность наблюдается в классах А и В+. Их успех обеспечивают высокие инженерные и технические составляющие и то, что такие бизнес-центры имеют единое управление, т.е. офисные помещения обслуживает одна управляющая компания. Ежемесячно встроенных офисов предлагается примерно на 100 тыс. кв.м (около 400 помещений). По функциональному назначению это в основном клиентские офисы, мало подходящие для размещения сотрудников. Высок спрос на помещения от 50 до 100 кв.м. Оpenspace или кабинетная система – уже не столь важно для арендатора.

 

 

Пока вакантность офисных площадей для Беларуси составляет 5,7%. Она наблюдается не первый год, хотя сейчас есть тенденция к повышению. Ранее эксперты фиксировали нехватку качественных офисных помещений площадью от 500 кв.м и выше. Сейчас из-за нестабильной обстановки на рынке эффект дефицита сошел на нет. Для европейских бизнес-центров нормальным считается показатель вакантности в 10%.

В 2014–2015 годах ставки аренды офисных помещений упали почти в 2 раза. Планомерный рост начался в середине 2016 года и продолжался до июля 2020 г. В этот период собственники диктовали условия, которые часто не были привязаны к рыночным. Но в марте текущего года ситуация изменилась. Вакантность начала стремительно расти, а ставки аренды пошли на спад. В классе А этот показатель равен 30ª за кв.м (с НДС); в классе В – 11,8ª за кв.м (с НДС); в классе В+ – 18ª за кв.м (с НДС); в классе С – 8,4ª за кв.м (с НДС). Таким образом, по сравнению с докризисным периодом ставка осталась стабильной только для объектов класса А.

Бизнес-центры класса А возводились в Беларуси для обеспечения качественными офисами IT-компаний, поскольку за последние 5 лет, в которые произошел сильный рывок в развитии IT-бизнеса, крупные компании не видели перспектив для строительства собственных хабов. Это оказалось менее выгодно, поэтому IT-компаниям было «финансово не больно» снимать офисы. Например, компания EPAM разместила сотрудников на 19 локациях. Из-за неудобства она нуждалась в огромных продуманных площадях под офисы. Хотя намерения одного из разработчиков белорусского Декрета «О развитии цифровой экономики», а ныне советника министра цифровой трансформации Украины, адвоката Дениса Алейникова создавать в Украине IT-хаб говорят о том, что перспективы для строительства таких объектов есть. Но не сегодня и не в Беларуси. Ощутимая вакантность арендных помещений возникает именно за счет IT-компаний, которые сейчас либо работают на удаленке, либо сокращают штат. Те, кто заключал предварительные договоры на аренду площадей, пока отказываются от них.

Пока в нашей стране 1300 IT-компаний, в которых заняты от 40 до 60 тыс. человек. Уже чуть больше 100 компаний заявили о желании релокейта (это менее 10% от общего числа). Но переезд для IT-компаний – это дорогое удовольствие. Ведь приходя на рынок, они работают над тем, чтобы заточить инфраструктуру под свои собственные нужды. Расходы от релокейта в этом случае могут достигать до 700 USD на кв.м. Существует и отложенный спрос на IT-специалистов в размере от 15 до 100% численности сотрудников. Хотя одну из самых стабильных сфер тоже затронул кризис. За 7 месяцев этого года крупные IT-компании «почистили» штат на 5,6 тыс. сотрудников. Активнее всего их количество «резали» в марте, апреле и июле: за этот период отказались от услуг более 900 человек. Причем в апреле-мае число уволенных превысило количество принятых на работу. Последний раз такая тенденция наблюдалась в январе 2019 г., а за январь-июль тогда отказались от услуг 5 тыс. специалистов (на 15% меньше). В первом полугодии 2020 г. нашли работу 6,4 тыс. человек. Это на 13% меньше, чем в январе-июле 2019 г. (более 7 тыс. сотрудников). Хотя положительная динамика все еще сохраняется: с начала этого года крупные IT-компании приняли на работу на 12,7% больше сотрудников, чем уволили.

 

 

В ближайшем будущем рынок коммерческой недвижимости ожидает стагнация ставок и последующее их снижение. IT-сфера в изрядной мере определяла спрос и предложение на рынке аренды офисных помещений. Также основные классы арендаторов – это инфотехнологические компании. Прогнозируется, что от аренды откажется сфера торговли B2B. За последние месяцы порядка 200 спросовых заявок на аренду площадей в Минске поступили от компаний, занимающихся логистическими, маркетинговыми услугами, и компаний, связанных с информационными технологиями. Международные резиденты (среди которых российские компании составляют 60–70% от общего количества желающих) замораживают заявки на неопределенный срок в связи с непростой эпидемиологической обстановкой и внутриполитической ситуацией в Беларуси.

Что делать, чтобы сдержать арендаторов от побега? По возможности предлагать собственникам помещений понизить арендные ставки. Этот показатель может составлять от 10 до 30%. Уместно пойти на такой шаг на период от 3 до 6 месяцев, заключив дополнительное соглашение с возможностью его продления. Есть вариант зафиксировать валютный курс на период от полугода. Либо заключить долгосрочный договор с фиксированным на данный момент курсом евро на продолжительный период, который может занимать до 3 лет. Также предлагается реализовывать большие площади за меньшую сумму. Такие меры обеспечат занятость помещений и лояльность настоящих клиентов. Если вероятность больше, чем ноль, эксперты советуют рисковать. Хотя некоторым арендодателям проще держать места вакантными, поскольку пока бОльшая часть помещений заполнена. Очевидно одно: работать становится сложнее, но интереснее.