Аренда или хранение? Как лучше использовать лишние складские площади
Предприятия нередко сталкиваются с неоптимальной загрузкой своих складских помещений. В таком случае они практикуют для увеличения грузооборота складов сдачу неиспользуемых площадей (иногда это целые здания) в аренду или заключают договоры хранения.
В то же время для бизнеса аренда коммерческой недвижимости является самым дешевым способом обеспечить себя, например, складом или торговым помещением. Понятно, что арендатору следует внимательно подходить к выбору объекта аренды, а обеим сторонам – к согласованию условий договора при его заключении. Это заметно снизит риски судебных споров между партнерами.
Согласно ст. 585 Гражданского кодекса (ГК) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случаях, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Порядок аренды государственной собственности, а также собственности хозяйственных обществ, в уставных фондах которых более 50% акций (долей) находится в собственности Республики Беларусь и (или) ее административно-территориальных единиц, имеет ряд особенностей, установленных Указом Президента от 29.03.2012 № 150 «О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом» (далее – Указ № 150).
Размер арендной платы арендодателям следует определить в договоре аренды. Например, в договоре аренды складского помещения может содержаться следующий раздел:
«АРЕНДНАЯ ПЛАТА
Арендная плата в целом за предоставляемое по данному договору имущество составляет 5000 (пять тысяч) белорусских рублей за месяц.
Названная сумма выплачивается путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя ежемесячно до наступления первого числа месяца, за который производится уплата арендной платы (или не позднее 5-го числа месяца, следующего за месяцем, за который производится внесение арендной платы)...»
Если же арендная плата взимается в соответствии с нормами Указа № 150, то об этом также может быть указано в договоре, например: «Порядок исчисления и уплаты арендной платы регламентируется нормами Указа 150».
Вопрос: арендуем небольшое складское помещение у коммерческой фирмы. Договор заключили всего 5 месяцев назад, а арендодатель уже требует пересмотреть сумму арендной платы (естественно, в сторону увеличения). Имеет ли он на это право?
Ответ на вопрос зависит от того, что зафиксировано в договоре аренды.
Согласно п. 3 ст. 585 ГК размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Однако договором могут быть предусмотрены и иные положения. Например, в договоре может быть записано «Стороны вправе пересматривать размер арендной платы не чаще одного раза в календарный квартал. При намерении одной из сторон пересмотреть размер арендной платы она за месяц до наступления очередного квартала письменно уведомляет об этом вторую сторону с указанием конкретного предложения о новом размере арендной платы.
Если стороны при пересмотре арендной платы не приходят к консенсусу, то настоящий договор считается расторгнутым с первого дня календарного квартала, на который консенсусом сторон не определена арендная плата. Изменение размера арендной платы в соответствии с настоящим договором производится путем подписания к нему соответствующих приложений».
***
Заметим, что в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него (если иное не предусмотрено договором аренды) досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд. В свою очередь, за просрочку внесения арендной платы нормами Указа № 150 предусмотрено взимание пеней.
Согласно п. 2 ст. 585 ГК арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
3) предоставления арендатором определенных услуг;
4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Кроме того, стороны вправе предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
Если арендная плата устанавливается не в денежной форме (а, например, в виде получения услуг по ремонту склада или в виде определенного количества товаров), то эту неденежную составляющую также целесообразно оценить исходя из ее рыночной стоимости. Поэтому вне зависимости от формы расчета организации следует провести необходимые экономические расчеты размера арендной платы.
Вопрос: имеет ли право арендатор самостоятельно требовать уменьшения арендной платы? Если да, то в каких случаях?
Да, такие случаи определены действующим законодательством. Исключение составляет взимание арендной платы в соответствии с нормами Указа № 150.
Так, в частности, согласно ст. 585 ГК, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились. Например, если качество товаров существенно изменилось в связи с тем, что складское помещение не обеспечивает необходимых условий хранения (допустим, склады-холодильники не поддерживают требуемого температурного режима).
В силу положений ст. 583 ГК арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:
1) потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
2) непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
3) потребовать досрочного расторжения договора.
Однако арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды, либо были заранее известны арендатору, либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Заключаем договор хранения
В соответствии со ст. 776 ГК по договору хранения одна сторона (хранитель) обязуется хранить вещь, переданную ей другой стороной (поклажедателем), и возвратить эту вещь в сохранности.
В свою очередь, в силу ст. 780 ГК, в случаях, прямо предусмотренных договором хранения, принятые на хранение вещи одного поклажедателя могут смешиваться с вещами того же рода и качества других поклажедателей (хранение с обезличением). Поклажедателю возвращается равное или обусловленное сторонами количество вещей того же рода и качества.
Согласно ст. 786 ГК вознаграждение за хранение должно быть уплачено хранителю по окончании хранения, а если оплата хранения предусмотрена по периодам, оно должно выплачиваться соответствующими частями по истечении каждого периода. Таким образом, размер платы за хранение следует определить в договоре хранения. Например, в договоре хранения может быть раздел следующего содержания:
«ВОЗНАГРАЖДЕНИЕ ЗА ХРАНЕНИЕ
Вознаграждение за хранение одной тонны продуктов питания составляет 10 (десять) копеек в день.
Названная сумма выплачивается ежемесячно путем перечисления денежных средств на расчетный счет Хранителя не позднее 5-го числа месяца, следующего за календарным месяцем, в котором производилось хранение товаров».
Заметим, что при просрочке уплаты вознаграждения за хранение более чем на половину периода, за который оно должно быть уплачено, хранитель вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от поклажедателя немедленно забрать сданную на хранение вещь.
Кроме того, вознаграждение за хранение выплачивается и в том случае, если по истечении срока хранения находящаяся на хранении вещь не взята обратно поклажедателем.
Согласно ст. 787 ГК расходы хранителя на хранение вещи включаются в вознаграждение за хранение. То есть, фактически, в вознаграждение на хранение допускается включать и зарплату персонала по приему товаров. Этим отличается порядок определения вознаграждения на хранение товаров от порядка определения арендной платы.
Важно! В отдельных случаях законодатель позволяет увеличивать вознаграждение за хранение за счет чрезвычайных расходов. В частности, в соответствии со ст. 788 ГК расходы на хранение вещи, которые превышают обычные расходы такого рода, и которые стороны не могли предвидеть при заключении договора хранения (чрезвычайные расходы), возмещаются хранителю, если поклажедатель дал согласие на эти расходы или одобрил их впоследствии, а также в других случаях, предусмотренных законодательством или договором.
Таким образом, чрезвычайные расходы возмещаются только при наличии соответствующего согласия поклажедателя. При необходимости произвести чрезвычайные расходы хранитель обязан запросить поклажедателя о согласии на эти расходы. Если поклажедатель не сообщит о своем несогласии в срок, указанный хранителем, или в течение нормально необходимого для ответа времени, считается, что он согласен на чрезвычайные расходы.
В случае, когда хранитель произвел чрезвычайные расходы на хра-
нение, не получив от поклажедателя предварительного согласия на эти расходы, хотя по обстоятельствам дела это было возможно, и поклажедатель впоследствии не одобрил их, хранитель может требовать возмещения чрезвычайных расходов лишь в пределах ущерба, который мог быть причинен вещи, если бы эти расходы не были произведены. Заметим, что если в договоре не оговорено иное, то чрезвычайные расходы возмещаются сверх вознаграждения за хранение.
Нормативное регулирование тарифов за хранение и аренду
В соответствии со ст.ст. 6 и 7 Закона «О ценообразовании» на товары (работы, услуги), за исключением случаев, предусмотренных этим Законом, применяются свободные цены (тарифы). В качестве исключения из данного правила является порядок ценообразования, установленный Указом № 150.
Регулируемые цены (тарифы) в Беларуси применяются на:
товары, произведенные (реализуемые) в условиях естественных монополий, услуги, оказываемые (предоставляемые) субъектами естественных монополий, относящиеся к сферам естественных монополий;
отдельные товары (работы, услуги), конкретный перечень которых устанавливается Президентом (Указ Президента от 25.02.2011 № 72 «О некоторых вопросах регулирования цен (тарифов) в Республике Беларусь») или по его поручению Совмином.
Ввиду того, что на хранение товаров не предусмотрено установление регулируемых тарифов, то устанавливаются свободные тарифы (т.е. тарифы, складывающиеся под воздействием спроса и предложения в условиях свободной конкуренции).
Величина арендной платы и вознаграждения за хранение
Организация вправе выбрать для себя оптимальный порядок формирования арендной платы, даже не проводя какие-либо экономические расчеты. Одной из эффективных стратегий является стратегия «следование за лидером» (т.е. установление тарифов на аренду складских помещений (размера вознаграждения за хранение товаров) на уровне тарифов лидера рынка). В этом случае экономические показатели деятельности предприятия рассчитываются по всему предприятию полностью.
В свою очередь, несмотря на принятую ценовую политику, предприятию целесообразно выполнить экономические расчеты, используя затратный метод, хотя бы для того, чтобы определиться с уровнем прибыльности своей деятельности от сдачи складских помещений в аренду либо от заключения договоров хранения товаров со сторонними организациями. При создании формулы для расчета арендной платы следует учитывать амортизационные отчисления.
Арендная плата взимается со дня передачи арендатору складских помещений согласно передаточному акту до дня возврата недвижимого имущества по прекращенному (расторгнутому) договору аренды включительно. Размер арендной платы и сроки ее уплаты являются существенными условиями договора аренды.
