Жилье и подоходный налог

2. Отец -- собственник квартиры подарил ее сыну, где последний и проживал. Сам же затем в течение года имевшуюся у него вторую квартиру продал или обменял с целью улучшения своих жилищных условий. Возникает ли налогообложение при операциях со второй квартирой?

3. Ситуация та же, что и описанная выше, но действие происходит в ином порядке. Вначале отец продает (обменивает) одну квартиру, а затем вторую, в которой проживает его сын, дарит ему. Возникает ли налогообложение при дарении сыну, ведь это будет второе отчуждение в течение года?

4. Надо ли платить подоходный налог при дарении имущества близкому родственнику?

5. Актуальным является вопрос исчисления подоходного налога при выдаче предприятием ссуд на строительство жилья, нуждающимся в его улучшении. Понятно, что при ссудах на строительство непосредственно квартиры (стены, полы, двери) льгота по подоходному налогу есть. Но сейчас все чаще квартиры проектируются с подземной автостоянкой, кондиционером, охранной сигнализацией, спутниковым телевидением, встроенной мебелью. Как быть с затратами на эти элементы жилья? Суммы на их исполнение выделять из сметы и облагать подоходным налогом или же они также льготируются?

И.ПЕТРОВСКИЙ, г.Минск

1. Налогообложение доходов, полученных по договорам мены, зависит от времени их получения. До 2002г. такие доходы не освобождались от уплаты подоходного налога независимо от того, являлась ли такая сделка с недвижимостью первой, или от того, каким образом было приобретено обмениваемое имущество.

В случае, если договор мены был заключен до 1 января 2002г., обе стороны по сделке обязаны были в 30-дневный срок со дня нотариального удостоверения договора представить в налоговый орган по месту жительства декларацию о полученных доходах. Размер полученного дохода принимался равным стоимости имущества, полученного по договору мены, определенной соглашением сторон. Для исчисления подоходного налога полученный доход уменьшался на сумму расходов, связанных с отчуждением имущества, т.е. из дохода исключались расходы, понесенные физическим лицом при приобретении квартиры, переданной по договору мены. При заключении договора мены после 1.01.2002г. обязанность по уплате подоходного налога возникнет только если данный договор является вторым в течение 5 лет возмездным отчуждением имущества (подп.1.11 п.1 ст.3 Закона "О подоходном налоге с физических лиц, далее -- Закон).

2, 3, 4. Согласно подп.1.11 п.1 ст.3 Закона доходы, получаемые физическим лицом от возмездного отчуждения в течение 5 лет принадлежащим им на праве собственности одной квартиры; одного жилого дома; одной дачи; одного садового домика с хозяйственными постройками; одного гаража; одного земельного участка; от возмездного отчуждения в течение календарного года одного автомобиля или другого транспортного средства; доходы, получаемые от продажи иного имущества (за исключением ценных бумаг), принадлежащего физическим лицам на праве собственности, кроме доходов от продажи этого имущества при осуществлении предпринимательской деятельности, не облагаются подоходным налогом. Для целей применения названного подпункта частота совершаемых сделок определяется исключительно в отношении возмездного отчуждения имущества.

Договор дарения по своей сути является безвозмездным т.е. собственник имущества не получает дохода в связи с утратой права собственности на отчужденное имущество. То есть отчуждение посредством дарения не может приниматься в расчет при определении количества сделок, от чего и зависит, возникает ли обязанность уплатить налог. Иными словами, порядок проведения двух сделок с жильем в течение 5 лет, одна из которых дарение, не имеет значения. Вначале может быть дарение, а затем обмен (продажа) или наоборот. Однако это не приводит по указанным выше причинам к необходимости уплатить налог. Плательщиком подоходного налога в результате совершения договора дарения является одаряемый. Если даритель и одаряемый являются близкими родственниками (родители, дети, супруги, дед, бабка, внуки, родные братья, сестры), то полученный одаряемым доход не подлежат налогообложению независимо от его размера.

В предложенных ситуациях отец не будет являться плательщиком подоходного налога с дохода, полученного в результате совершения договора мены либо договора купли-продажи.

5. В соответствии с подп.2.3 п.2 ст.3 Закона "О подоходном налоге с физических лиц" из дохода физического лица вычитаются суммы, направляемые нуждающимися в улучшении жилищных условий на строительство или приобретение жилых помещений. При строительстве жилья из дохода вычитается вся сумма фактически понесенных расходов, предусмотренных проектно-сметной документацией, в том числе на строительство подземных автостоянок, оборудование сигнализацией и другие.

При дарении квартиры, принадлежащей организации, работнику (своему или чужому), не состоящему на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, надо ли уплатить подоходный налог?

С какой цены квартиры исчисляется налог -- с остаточной (балансовая минус износ) или по указанной в справке БТИ, или еще по какой-либо (определяемой оценщиком)?

В соответствии с Законом "О подоходном налоге с физических лиц" (далее -- Закон) объектом обложения подоходным налогом являются доходы физических лиц, получаемые ими как в денежной, так и в натуральной формах. Под доходом физических лиц понимаются любые получаемые (начисляемые) денежные средства и материальные ценности.

Исходя из описанной ситуации стоимость квартиры, передаваемой юридическим лицом в дар физическому лицу, не состоящему на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, расценивается не чем иным, как доходом этого физического лица. При этом не имеет значения, является ли юридическое лицо местом основной работы физического лица либо нет.

При рассмотрении данного вопроса юридическое лицо может воспользоваться правилом подп.1.14 п.1 ст.3 Закона (подп.7.13 п.7 Инструкции о порядке исчисления и уплаты подоходного налога с физических лиц, утв. постановлением МНС от 2002-02-20г. N 16 (с изменениями и дополнениями) (далее -- Инструкция)), согласно которому не подлежат обложению подоходным налогом доходы, получаемые в результате дарения от юридических лиц, в пределах 150 базовых величин в год. При этом освобождение от налогообложения доходов, получаемых в результате дарения, производится при наличии договоров дарения, оформленных в соответствии с гражданским законодательством. Кроме того, в таких случаях источник дохода обязан представить в налоговый орган по месту своего налогового учета сведения о доходах физических лиц по форме, приведенной в прил.2 к Инструкции.

В соответствии с положениями п.4 Инструкции доходы в натуральной форме для целей налогообложения учитываются по регулируемым ценам (тарифам), а при их отсутствии -- по свободным ценам (тарифам) на дату исчисления дохода физического лица у данного юридического лица или предпринимателя (источника выплаты дохода).

Таким образом, доход физического лица в виде стоимости квартиры, числящейся на балансе юридического лица как основные фонды и безвозмездно передаваемой юридическим лицом, учитывается по свободным ценам, сложившимся на день получения дохода. Размер такой цены может быть определен с учетом положений ч.3 п.4 Инструкции либо экспертной организацией.

Муж и жена (прописаны по одному адресу) состоят на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий (муж -- по месту основной работы, жена -- в райисполкоме по месту жительства).

Появилась возможность получить ссуду на строительство жилья мужу и жене: получили оба ссуду и строят квартиру и дом в пригороде. В бухгалтерии по месту основной работы каждого представлены справки, что они нуждаются в улучшении жилищных условий.

Кому представляется льгота по подоходному налогу?

В соответствии с подп.2.4 п.2 ст.3 Закона "О подоходном налоге с физических лиц" (далее -- Закон) и соответственно подп.8.4 п.8 Инструкции о порядке исчисления и уплаты подоходного налога с физических лиц, утв. постановлением МНС от 2002-02-20г. N 16 (далее -- Инструкция), сумма облагаемого дохода определяется с учетом (из него вычитаются) сумм, направляемых лицами, состоящими на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий (а в отношении сумм в погашение кредитов и лицами, не состоящими на указанном учете, но являвшимися таковыми на момент заключения кредитного договора), в течение отчетного календарного года в пределах фактических размеров на строительство или приобретение жилых помещений или на погашение кредитов (в том числе процентов по ним), использованных на эти цели, а также суммы безналичной оплаты юридическими лицами и предпринимателями расходов, понесенных ими на те же цели и в интересах той же категории физических лиц.

Положение о порядке вычета сумм из доходов физических лиц при исчислении подоходного налога, утв. постановлением Совмина от 6.09.2001г. N 1330, с учетом изменений и дополнений (далее -- Положение), оговаривает порядок и обязательные условия получения такого вычета. Так, согласно Положению вычет названных сумм производится источником выплаты дохода по месту основной работы физического лица на основании представленных им документов, перечисленных в п.3 Положения: справки, подтверждающие, что налогоплательщик состоит на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, копии договоров на приобретение жилья или строительных материалов, копии документов о выделении земельных участков, копии разрешений на индивидуальное строительство. По документам, подтверждающим фактическую оплату товаров, работ (услуг), необходимо при себе иметь как подлинник платежного документа, так и его копию. На оригинале названного документа должностным лицом источника выплаты дохода делается отметка о размере предоставляемых вычетов с указанием суммы расходов -- полного размера или какой-то части, учтенной при предоставлении вычетов. Эти сведения должны быть скреплены печатью юридического лица с указанием фамилии, имени, отчества и занимаемой должности.

В случае, если у физического лица место основной работы (службы, учебы) отсутствует, то согласно Положению источниками выплаты дохода, не являющимися для физического лица местом основной работы (службы, учебы), вычет производится на основании справки налогового органа на осуществление вычета.

Одним из обязательных условий вычета из доходов физических лиц расходов, произведенных на строительство или приобретение жилых помещений, является признание в соответствии с законодательством нуждающимся в улучшении жилищных условий. Постановлением Совмина от 22.09.1999г. N 1468 (с изменениями и дополнениями от 2000-06-30г. N 988) утверждены Правила учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в Республике Беларусь (далее -- Правила).

Так, согласно названным Правилам семья вправе состоять на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий как по месту постоянного проживания, так и по месту работы каждого ее члена. При этом решение о постановке на учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, как правило, принимается не только в отношении самого гражданина, но и всех лиц, совместно с ним проживающих. Каждый из таких граждан имеет право на вычеты из дохода. Вместе с тем договор купли-продажи или договор на строительство заключается одним лицом, оно же указывается в платежных документах. Соответственно и вычет по месту основной работы будет предоставлен в течение года только этому лицу. Если его доходов недостаточно для получения вычета в полном объеме, то другие члены семьи также могут претендовать на вычет. Такой вычет может быть предоставлен только налоговым органом по окончании года на основании декларации о совокупном годовом доходе.

Отметим, что ответственность за правомерность освобождения от налогообложения, получения вычетов возлагается на физическое лицо. Получение им (в нарушение положений Закона) от нескольких юридических лиц или предпринимателей освобождения от налогообложения, вычета доходов в размерах, превышающих установленные п.2 ст.3 Закона, рассматривается как несвоевременная уплата налога. Несвоевременно уплаченные суммы налога взыскиваются с начислением пени и финансовой санкции (подп. 9.6 п. 9 Инструкции).

При этом в целях налогообложения доходы, вычитаемые в соответствии с п.2 ст.3 Закона, рассматриваются как сокрытые физическим лицом от налогообложения доходы в случае, если такими вычетами физическое лицо воспользовалось в отношении доходов, полученных от двух и более источников, в нарушение п.3 ст.3 Закона.

Граждане снимаются с учета нуждающихся в улучшении жилищных условий в случаях улучшения их жилищных условий, если в результате этого отпали основания состоять на учете. В рассматриваемом случае таким основанием будет являться заселение в жилое помещение, удовлетворяющее требованиям для снятия с учета (обеспеченность общей площадью жилого помещения на одного члена семьи составляет не менее 15 метров).

С учетом изложенного и в связи с тем, что Закон и Правила не предусматривают ограничений в отношении предельного размера (жилой площади) строящегося (либо иным способом приобретаемого) жилого помещения (в том числе жилого дома), равно как и количества строящихся (приобретаемых) жилых помещений, налогоплательщики (оба супруга) имеют право на вычет из полученного ими дохода сумм денежных средств, направленных на погашение ссуд, взятых на строительство квартиры и дома в пригороде.

Указанное допустимо только при условии, что на момент заключения договоров займа супруги являлись (состояли на учете) нуждающимися в улучшении жилищных условий.

Следует также отметить, что если расходы физического лица на жилищное строительство в отчетном календарном году превысят доходы, полученные им за этот год, сумма указанного превышения к вычету в следующие календарные годы не принимается.