Земельный участок для бизнеса: неравенство форм собственности в земельных отношениях

Прокомментировать проект указа «О совершенствовании земельных отношений» «ЭГ» попросила заместителя председателя Белорусской научно-промышленной ассоциации Сергея Вариводу.

– Способны ли предложенные проектом документа изменения существенно упросить доступ бизнеса к земельным участкам?

– На мой взгляд, нет. Если под бизнесом мы понимаем основную массу частных малых и средних пред­приятий, не имеющих шансов получить земельный участок под инвестдоговор или специальный Указ Президента, то ничего сущест­венного не произойдет.

Для обычного бизнеса путь к владению и пользованию земельным участком сохраняется прежним: аукцион, последующая арендная плата и постоянная плата за так называемое право заключения договора аренды. Этот «довесок» к арендной плате не для всех, что и закрепляет проект указа.

Сейчас существует неравенство возможностей субъектов хозяйствования в части приватизации земель, закрепленное в подп. 1.3 Указа Президента от 23.09.2011 № 431 «О некоторых мерах по совершенствованию отношений в области изъятия, предоставления и использования земельных участков».

Субъекты негосударственной фор­мы собственности, получившие в пользование участки для обслуживания объектов недвижимости до 1 января 2012 г., имеют возможность приватизации за 70% кадастровой стоимости, да еще и с зачетом затрат на инженерные сети. Все остальные – за 100% кадастровой стоимости земельного участка. Бизнес неоднократно предлагал предоставить всем частным субъектам возможность приватизации за 50–70% кадастровой стоимости. Именно такой порог приемлемой цены определили участники опроса на сайте Совета по развитию предпринимательства. Од­нако разработчики проекта нового указа решили уравнять для всех кадастровую стоимость. Но дело в том, что очередь на приватизацию земельных участков в стране не стоит.

– Насколько заметным послаблением станет предложенная в проекте норма о том, что повышающие коэффициенты к земельному налогу не будут применяться на все участ­ки, находящиеся в частной соб­ственности?

– В данный момент это хорошее предложение. Но хотел бы напомнить, что сами по себе повышающие коэффициенты появились в нашей практике налогообложения не так давно: после кризиса 2011 года власти посчитали целесообразным через коэффициенты проиндексировать имущественные налоги. Однако удобная для местных бюджетов практика прижилась. Надолго ли? Напомню, что в части земельного налога с 1 января 2020 г. предельный коэффициент, который может быть установлен местным органом власти, снижен с 2,5 до 2,0.

Покупка земель – это инвестиции вдолгую. И если через несколько лет власти вообще откажутся от практики повышающих коэффициентов, обсуждаемая льгота сойдет на нет. Это может произойти, например, как следствие рыночной переоценки земель и объектов недвижимости.

– Как на бизнес-среду повлияет норма о том, что из-за законодательных ограничений по праву частной собственности на землю земельные участки будут предоставляться преимущественно на праве аренды, а предоставление юрлицам земельных участков на праве постоянного или временного пользования станет возможным только в исключительных случаях по решению Президента?

– Бизнес и так получает участки на праве аренды, за исключением избранных крупных инвесторов и персонажей индивидуальных указов.

Для предпринимателей по-прежнему на неопределенный срок сохраняется неконкурентная среда из-за существенных различий в платежах за землю. Сегодня даже субъекты част­ной формы собственности, конкурирующие на одних товарных рынках, уплачивают совершенно разные платежи за земли равной кадастровой стоимости: те, кто успел получить участки в пользование до 1 мая 2006 г., вообще платят только земельный налог, а нынешние арендаторы земель кроме арендной платы уплачивают еще и за право заключения (перезаключения на новый срок) договора аренды.

Кстати, плата за право не такая уж и маленькая. Для земель в Минске при заключении договора аренды на 99 лет плата за 1 га земельного участка составляет около 1 млн руб.

При этом ни Госкомимущество не слышит требований бизнеса в части выравнивания условий распределения земельных ресурсов в экономике, ни МАРТ не обращает внимания на вопиющее искажение конкурент­ной среды.

– Какие изменения стоит внести в земельное законодательство для улуч­шения делового климата в Беларуси?

– Для их перечисления не хватит и газетной полосы. Земельное законодательство настолько сложное, разрозненное, несправедливое по отношению к одним субъектам и лояльное по отношению к другим, что проще было бы с чистого листа переписать Кодекс о земле. Именно Кодекс, а не череду бесконечных указов Президента.

Еще в октябре 2018 г. Совет по развитию предпринимательства на­правил ГКИ предложение о необходимости внесения изменений в Указ Президента от 27.12.2007 № 667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков» с целью введения одно­кратности уплаты за право за­ключения договора аренды участка: все земли – на аукцион, мимо номенклатурных кабинетов. Прошли торги; кто выиграл, тот и внесет плату за право заключения договора аренды, какой бы она ни была. А дальше – все, только арендные платежи, так же как и при аренде, например, государственного недвижимого имущества.

Однако воз и ныне там. Возможно, новый председатель Совета Дмитрий Крутой (возглавил его 12 мая. – Прим. «ЭГ») поддержит инициативу и доведет дело до логического завершения.

Стоит задуматься, почему у нас один и тот же земельный участок имеет разную кадастровую стоимость в зависимости от вида осущест­вляемой деятельности. Почему кадастровая стоимость для оптовой торговли существенно ниже, чем для розничной? Зачем в стране две отрасли законодательства, регулирующего платежи за земли (налоговое и земельное), соответственно два регулятора – Минфин и Госкомимущество? Каким образом налоговая декларация одновременно является и декларацией по гражданско-правовому платежу – арендной плате?

Этот список вопросов можно продолжать бесконечно. И властям пора давать на них ответы: понятные, логичные и публичные. Бизнесмена можно принудить заплатить налоги, а вот инвестировать вряд ли.